Direitos e deveres dos moradores nas áreas coletivas do
condomínio — e o que diz a lei sobre o uso indevido
Todo mundo quer morar com conforto, segurança e praticidade.
Mas basta uma vaga de garagem entulhada de tralhas ou um morador “espertinho”
reservando a churrasqueira para fazer festa toda semana que a harmonia desce
pelo ralo. O que muita gente ainda não entendeu é que viver em condomínio é,
acima de tudo, aprender a compartilhar. E isso inclui respeitar regras, espaços
e o direito do outro.
O advogado especialista em direito condominial, Dr, Issei
Yuki, comenta: “Entre os conflitos mais frequentes no ambiente condominial
estão justamente os relacionados ao uso indevido da garagem e das áreas comuns.
A boa notícia é que a lei e os regulamentos internos trazem diretrizes claras,
a má notícia é que muita gente simplesmente ignora ou finge não saber.”
Garagem: espaço de estacionamento, não de armazenamento
Um dos maiores conflitos em condomínios diz respeito à utilização
indevida das vagas de garagem. Muita gente enxerga o local como uma extensão do
próprio apartamento e passa a usá-lo para guardar bicicletas, caixas,
ferramentas, móveis velhos, geladeiras e até botijões de gás.
O que diz a lei?
O artigo 1.336 do Código Civil determina que o condômino
deve usar sua unidade e as áreas comuns de maneira a não causar dano ou
incômodo aos demais. Isso se estende às garagens. Além disso, a convenção do
condomínio ou o regimento interno, geralmente, proíbem expressamente esse tipo
de uso. E mais: dependendo do que for guardado, pode haver risco à segurança
(como materiais inflamáveis ou objetos pesados que podem cair sobre veículos).
Multa? Sim.
A depender do regimento, o síndico pode aplicar advertência e, em caso de
reincidência, multa. Em situações graves, o condomínio pode até buscar medidas
judiciais.
Áreas comuns: lazer coletivo, não particular
Salão de festas, piscina, churrasqueira, brinquedoteca,
academia. Todos esses espaços são parte do condomínio e, portanto, devem ser
compartilhados de forma ordenada e com respeito às regras estabelecidas.
O que muita gente faz de errado?
- Faz uso exclusivo de um espaço coletivo sem reserva prévia ou
autorização;
- Promove eventos frequentes e barulhentos que incomodam os vizinhos;
- Leva número excessivo de convidados sem comunicação à
administração;
- Desrespeita os horários de funcionamento.
Consequências?
“Além de gerar
atrito com vizinhos, o uso indevido pode acarretar advertências e multas. Em
casos extremos, como danos à estrutura, agressões ou desrespeito contínuo, pode
configurar conduta antissocial, com repercussões judiciais mais sérias.”.
Alerta Issei Yuki.
O que o morador pode e deve fazer?
Conhecer o regimento interno e a convenção do condomínio.
Esses documentos funcionam como a “Constituição” do prédio.
Estão lá as regras sobre uso de áreas comuns, vagas de garagem, penalidades e
horários permitidos.
Fazer reservas com antecedência e comunicar seus convidados.
A responsabilidade pelos visitantes é sempre do morador.
Zelar pelas áreas comuns como se fossem da sua casa.
Porque, de fato, são. Todos pagam por elas, inclusive pela
manutenção e pelos danos causados.
Acionar o síndico ou a administradora em caso de
irregularidades.
Evite confronto direto com vizinhos. O ideal é que a
administração intermedie a situação.
E o síndico, o que pode fazer?
O síndico é o representante legal do condomínio
e, segundo o Código Civil (art. 1.348), tem o dever de zelar pela convenção,
aplicar advertências e multas, e defender o interesse coletivo.
Mas atenção: ele não pode agir de forma autoritária ou sem
respaldo jurídico. Toda penalidade deve estar prevista em regulamento e,
preferencialmente, ser aplicada após notificação.
Dr. Issei Yuki,
advogado especialista em Direito Condominial, destaca:
“A função do síndico é de mediação e responsabilidade. Ele
não é juiz, mas precisa agir quando há desequilíbrio entre o direito individual
e o bem-estar coletivo. A regra é: liberdade com limites e propriedade com
responsabilidade.”
O uso das áreas comuns e da garagem vai muito além do “meu
espaço, minhas regras”. Trata-se de convivência, respeito, responsabilidade e
segurança. Ignorar isso é abrir caminho para conflitos, ações judiciais e, em
casos mais graves, até expulsão por comportamento antissocial. A boa
convivência começa quando cada um entende que, no condomínio, você não vive só.
Issei Yuki Júnior - Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.
Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados
