Preço sobe e venda de imóvel usado cai 24,84% na cidade de São Paulo

            O preço médio do metro quadrado dos imóveis usados vendidos em Novembro na cidade de São Paulo aumentou 20,78% em comparação com Outubro, maior alta em 12 meses contados desde Dezembro de 2021, e a consequência direta dessa elevação foi a queda de 24,84% nas vendas de casas e apartamentos.

            O mercado de locação residencial também teve redução no volume de imóveis alugados e aumento dos preços dos aluguéis, mas em escala menor do que no segmento de venda. Segundo a pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) com 248 imobiliárias da Capital, a locação de casas e apartamentos encolheu 1,58% entre Outubro e Novembro e o aluguel novo aumento em média 1,31%.

“Segundo a pesquisa de Novembro, os dois mercados, apesar desses percalços, exibem resultados positivos nestes 11 meses de 2022 e possivelmente caminham para encerrar o ano também com saldo positivo nesta fase pós-pandemia”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP.

De Janeiro a Novembro, o saldo acumulado das pesquisas mensais do CreciSP mostra que: 

-  a venda de imóveis usados tem saldo positivo de 7,91%, mais que o dobro do crescimento do PIB nacional, estimado em 3,1%. 

- a locação de residências também tem saldo positivo, de  4,88% nesses 11 meses. 

- os preços médios do metro quadrado dos imóveis usados acumulam aumento de 11,06%, quase o dobro da inflação de 5,9% medida pelo IPCA do IBGE nesse mesmo período. 

- os aluguéis novos perdem para a inflação com queda acumulada em 11 meses de 0,76%.

                               Imóveis mais baratos       

“O mercado de imóveis usados tem mostrado resiliência às dificuldades impostas aos potenciais compradores pelos desequilíbrios estruturais da Economia, como as altas taxas de juros, o que leva à concentração dos negócios em segmentos de imóveis de menor valor, enquanto a locação tem preços contidos pela redução do poder aquisitivo da população por causa da inflação, endividamento e salários comprimidos”, avalia Viana Neto.

O presidente do CreciSP cita como exemplos os valores de venda e locação apurados na pesquisa de Novembro: 

- mais da metade (54,67%) dos imóveis vendidos foram casas e apartamentos de até R$ 600 mil. 

- também a maioria das novas locações (56,49%) foi de imóveis com aluguel mensal de até R$ 1.500,00. 

As 248 imobiliárias consultadas informaram ter vendido mais apartamentos (72% do total) do que casas (28%) e com descontos que variaram de 9,9% para os imóveis localizados em bairros da Zona C, de 5,5% para os da Zona B e 3,14% para os da Zona A.

As vendas se deram por meio de financiamento bancário (52%), com pagamento à vista (44%) ou em parcelas pagas diretamente aos proprietários.

A Zona C concentrou a maioria das vendas (46,69%), seguida pela Zona A (19,99%), Zona E (15,99%), Zona B (14,66%) e Zona D (2,67%).

A maioria dos imóveis vendidos tem padrão construtivo médio (77%), sendo 16% do padrão standard e 7% do padrão luxo.

                             Apartamentos lideram

Tal como nas vendas, na locação os apartamentos lideraram o ranking de contratos fechados nas 248 imobiliárias pesquisadas pelo CreciSP em Novembro, com 53,89%, ficando as casas com 46,11%.

Os descontos concedidos pelos proprietários sobre os preços anunciados para a locação de seus imóveis foram em média de 10% nos localizados em bairros da Zona E; de 9,24% na Zona B; de 8,81% na Zona C; de 8,07% na Zona D;  de 8,07% na Zona D; e de 6,54% na Zona A.

No segmento de casas, o aluguel mais barato – R$ 450,00 - foi o de residências com dois cômodos na Zona D. O mais caro – R$ 4.600,00 – foi o de casas de 3 dormitórios na Zona B.

Entre os apartamentos, o preço mais barato foi o dos com 1 dormitório na Zona C, alugados em média por R$ 997,12, e o mais caro os com 4 dormitórios na Zona A, com aluguel médio de R$ 10.060,00.

A pesquisa apurou que 35,88% das novas locações foram de residências situadas em bairros da Zona C; 23,36% na Zona D; 17,71% na Zona B; 14,66% na Zona E; e 8,39% na Zona A.

                           Fiador e inadimplência

Os novos inquilinos de Novembro ofereceram como garantia de pagamento do aluguel o seguro de fiança (38,93%), o depósito de três aluguéis (29,62%), o fiador (24,43%), a caução de imóveis (4,27%) e a cessão fiduciária (1,37%). Houve ainda contratos formalizados sem garantia (1,37%).

A inadimplência nas 248 imobiliárias que responderam à pesquisa do CreciSP foi de 3,82% dos contratos em vigor, percentual 8,17% inferior ao registrado em Outubro, de 4,16%.

As imobiliárias também registraram o encerramento de contratos em número equivalente a 88,09% do total de imóveis alugados em Novembro, 4,09% menos devoluções que as registradas em Outubro.

As devoluções em Novembro se deram por motivos financeiros (50,95%) ou outros como mudança de endereço (49,05%).