Previsão orçamentária nos condomínios: por que os reajustes superam a inflação?

Ainda causa muita incompreensão para os moradores de condomínios o fato de os reajustes apresentados pelos síndicos nas assembleias gerais que tratam da previsão orçamentária na maioria das vezes superarem a inflação do período.

Inicialmente, não se pode ignorar o tipo de despesas específicas de cada empreendimento: suas características, idade, o estado em que se encontra e até como foi gerido anteriormente. Com essas ponderações, já é possível constatar a diferenciação que cada uma dessas respostas causará na projeção das despesas a serem apreciadas para suportar e manter o custeio daquela edificação.

Aqui, vale um adendo. É preciso observar que estamos tratando de despesas de custeio, ou seja, não incluirá a previsão das despesas ordinárias qualquer benfeitoria ou aquisição, que deverão ser abordadas separadamente, em complemento às despesas de custeio correntes.

Ainda que tratando-se de despesas habituais, não podemos ignorar que os índices oficiais, como IGPM, IPC, IPCA e outros somente refletem as majorações de itens básicos que nos condomínios são: mão de obra (dissídio), materiais de limpeza e uso constante e os diversos contratos de manutenção e prestação de serviços. Esses últimos, talvez, os únicos que permitem uma negociação mais favorável aos síndicos devido à grande concorrência entre as empresas do setor.

Fora isso, nem mesmo as concessionárias de luz, água e gás permitem assegurar que seguirão os índices oficiais, tendo em vista fatores diversos que as entidades justificam para alterarem constantemente suas tarifas. Por essa razão, é recomendável, quando viável, a individualização do consumo das unidades ou a cobrança apartada do condomínio, rateando mês a mês o valor real dessas contas.

Mas, o motivo mais influente nesse desequilíbrio entre aumento x inflação na previsão é o fator envelhecimento dos bens e áreas do condomínio e sua respectiva depreciação. Sistemicamente, os ativos se depreciam 4% ao ano. 

Isso significa dizer que, em 25 anos, cada componente perde seu valor por desgaste ou ação da natureza. Muitos deles antes disso por obsolescência tecnológica. Movido por isso, os gestores atentos a esse desgaste natural procuram atualizar os bens de forma preventiva, com ações modernizantes e revitalizantes.

Esse cuidado faz com que a vida útil de cada componente do condomínio seja mantida como originariamente programada pelo fabricante e não antecipada por falha na manutenção ou até ausência da mesma.

Outro ponto a ser destacado no tema é que mesmo as ações que produzem economia sustentável são necessárias um gasto antecipado, como por exemplo, substituir as lâmpadas alógenas e fluorescentes por lâmpadas de LED. 

Por essa razão, a elaboração da previsão orçamentária, que é a base para o planejamento das ações condominiais, deve considerar os fatores que fogem dos custos cotidianos e programados.

Para que os condôminos possam ter ciência de como esses fatores pressionam os gastos, além da inflação, é importante proceder um mapeamento dos bens e áreas do condomínio, seu estado atual e os respectivos custos para sua manutenção. E mais do que mapear, apresentar todo esse mapeamento com a necessária transparência na discussão da aprovação da previsão orçamentária.




Gabriel Karpat - diretor da GK Administração de Bens, professor do curso on line do Sindiconet e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH