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| Divulgação MME Vacation Club Ipioca Mar Resort All Inclusive |
Comprar uma experiência de férias, adquirir uma
fração imobiliária ou participar de um programa de hospedagem são decisões que
envolvem planejamento e, principalmente, informação.
Por isso, antes de assinar um contrato de
multipropriedade ou Vacation Club, é natural ter dúvidas. Esse modelo é
regulamentado no Brasil? Qual é a diferença entre comprar uma fração de um
imóvel e adquirir pontos para utilizar em hospedagens? E, se eu mudar de ideia,
posso desistir?
A resposta começa pela legislação brasileira.
A Lei nº 13.777/2018 criou regras
específicas para o regime de multipropriedade imobiliária e incorporou o
instituto ao Código Civil. A legislação define a multipropriedade como um
regime de condomínio em que cada proprietário possui uma fração de tempo que
lhe permite usar e desfrutar, com exclusividade e de forma alternada, do
imóvel.
Isso significa que a multipropriedade não é uma
venda informal ou um modelo sem respaldo jurídico. Ela possui previsão legal
própria, regras de utilização, administração, transferência e direitos dos
multiproprietários.
Mas existe uma diferença importante: multipropriedade
imobiliária e Vacation Club não são necessariamente a mesma coisa.
O que é multipropriedade imobiliária?
Na multipropriedade, o consumidor adquire direitos
relacionados a uma fração de tempo de um imóvel,
dentro de um regime jurídico próprio.
Na prática, um mesmo imóvel pode ter diferentes
multiproprietários, cada um com seu período de utilização. A lei garante ao
multiproprietário, entre outros direitos, usar e gozar do imóvel durante o
período correspondente à sua fração de tempo, além de permitir, observadas as
regras legais e contratuais, ceder, alienar ou onerar essa fração.
É justamente essa característica que diferencia a
multipropriedade de uma simples reserva de hotel.
Existe uma relação jurídica com o imóvel e uma
organização condominial própria. A Lei 13.777/2018 também estabelece que a
multipropriedade deve observar suas disposições específicas e, de forma
subsidiária, outras normas do Código Civil, da legislação de incorporações e do
Código de Defesa do Consumidor.
E o que é Vacation Club?
O termo Vacation Club costuma ser utilizado
para designar programas voltados ao planejamento e à utilização de hospedagens
e experiências de férias.
Dependendo do empreendimento e do contrato, o
consumidor pode adquirir créditos, pontos, diárias ou direitos de utilização em
determinada rede ou conjunto de hotéis e resorts.
Por isso, não é correto afirmar que todo Vacation
Club seja automaticamente uma multipropriedade.
Essa distinção é fundamental.
Na multipropriedade, o objeto
central é uma fração de tempo vinculada a um imóvel, dentro do regime previsto no
Código Civil. No Vacation Club, o objeto contratado pode ser um direito de
utilização de serviços, hospedagens ou um sistema de pontos.
É o contrato que deve deixar claro exatamente o que
está sendo adquirido, quais são as regras de utilização, os prazos, as taxas,
as condições de renovação e as hipóteses de cancelamento.
Em outras palavras: antes de avaliar se determinado
contrato é vantajoso, é preciso entender qual produto está sendo efetivamente contratado.
A legislação protege o consumidor?
Sim. Além das normas específicas aplicáveis à
multipropriedade, as relações de consumo estão sujeitas ao Código de
Defesa do Consumidor (CDC) quando presentes os requisitos da
relação de consumo.
O próprio regime legal da multipropriedade prevê a
aplicação subsidiária do CDC.
Isso traz uma série de garantias ao consumidor,
incluindo o direito à informação adequada e clara sobre o produto ou serviço
contratado e a proteção contra cláusulas abusivas.
O CDC também determina que os contratos de consumo
não obrigam o consumidor quando não lhe é dada oportunidade de conhecer
previamente seu conteúdo ou quando a redação dificulta a compreensão de seu
sentido e alcance.
Por isso, um contrato bem estruturado deve
apresentar de forma transparente aquilo que o consumidor está adquirindo e as
obrigações assumidas pelas partes.
Direito de arrependimento: quando o consumidor pode
desistir?
Uma das principais dúvidas de quem assina um
contrato de férias ou de aquisição imobiliária está relacionada ao chamado direito de
arrependimento.
O artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor
estabelece que o consumidor pode desistir do contrato no prazo de 7 dias,
contados da assinatura ou do recebimento do produto ou serviço, quando a
contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por
telefone ou a domicílio. Nesse caso, os valores eventualmente pagos durante o
prazo de reflexão devem ser devolvidos de imediato e monetariamente
atualizados.
No mercado imobiliário, a legislação também
determina que os contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede do
incorporador ou do estabelecimento comercial informem sobre a possibilidade de
exercício do direito de arrependimento previsto no artigo 49 do CDC.
É importante, porém, não confundir direito de
arrependimento com distrato.
O direito de arrependimento é uma hipótese legal
específica, sujeita aos requisitos e ao prazo previstos na legislação.
Já o distrato é o desfazimento do contrato por
acordo entre as partes ou, conforme o caso, a resolução do vínculo contratual
de acordo com as regras aplicáveis.
Depois de ultrapassado o prazo de arrependimento,
isso não significa necessariamente que toda e qualquer possibilidade de
encerramento do contrato desapareça. Significa que a situação deverá ser
analisada conforme o tipo de contrato, a legislação aplicável e as cláusulas
pactuadas.
Como funciona o distrato de uma multipropriedade?
Aqui é necessário ter atenção.
A resposta não é simplesmente “o consumidor perde
tudo” nem “o consumidor sempre recebe 100% do que pagou”.
As consequências dependem do tipo de contratação,
do momento do desfazimento, das condições previstas no contrato e da legislação
aplicável.
Nos contratos de incorporação imobiliária
submetidos à Lei nº 4.591/1964, por exemplo, o artigo 67-A estabelece regras
para o desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador. A
legislação prevê restituição dos valores pagos diretamente ao incorporador, com
determinadas deduções, entre elas a comissão de corretagem e a pena
convencional, que, em regra prevista no dispositivo, não pode exceder 25% da
quantia paga. Também existem hipóteses de outros encargos, como impostos,
condomínio, despesas previstas contratualmente e taxa de fruição, conforme o
caso.
Isso não significa, contudo, que todo contrato de
Vacation Club ou toda contratação relacionada a férias estará automaticamente
submetida ao artigo 67-A.
O enquadramento jurídico
precisa considerar a natureza concreta do contrato.
Essa é uma das razões pelas quais ler o contrato
antes da assinatura — e verificar as regras de cancelamento antes de solicitar
um distrato — é tão importante.
Distrato não é sinônimo de direito de
arrependimento
Essa diferença merece ser reforçada. Imagine dois
cenários:
Cenário 1: direito de arrependimento
O consumidor contrata em uma situação abrangida
pelo artigo 49 do CDC e decide desistir dentro do prazo legal de 7 dias.
Nesse caso, pode exercer o direito de arrependimento,
observados os requisitos legais, com direito à devolução dos valores pagos
durante o período de reflexão.
Cenário 2: pedido de distrato
O consumidor decide encerrar o contrato depois
desse período ou em uma situação que não se enquadra no direito de
arrependimento.
Nesse caso, entram em análise as regras do contrato
e da legislação aplicável, podendo existir retenções, multas, taxas ou outros
efeitos previstos legalmente.
É justamente por isso que não se deve confundir os
dois institutos.
O que o consumidor deve conferir antes de assinar?
Uma boa decisão começa antes da assinatura.
Antes de contratar uma multipropriedade ou um
Vacation Club, vale conferir:
- Qual
é exatamente o produto adquirido? Fração imobiliária, direito de uso, pontos,
créditos ou outro modelo?
- Qual
é o período de utilização?
- Como
funciona a reserva?
- Existem
taxas de manutenção, administração ou utilização?
- Os
pontos ou créditos têm validade?
- É
possível transferir ou ceder os direitos?
- Quais
são as condições para cancelamento?
- Existe
direito de arrependimento na situação concreta?
- Quais
são as consequências de um distrato?
- Há
comissão de corretagem ou outras despesas?
- O
contrato apresenta claramente todas essas informações?
Essas perguntas ajudam o consumidor a transformar
uma apresentação comercial em uma decisão consciente.
Informação também faz parte da segurança da
contratação
A existência de uma lei específica é importante
porque demonstra que a multipropriedade imobiliária possui um regime jurídico
definido no Brasil.
Mas a segurança de uma contratação não está apenas
no fato de existir uma lei.
Ela também está na transparência das informações,
na clareza do contrato, no respeito aos direitos do consumidor e no cumprimento
das obrigações assumidas por cada parte.
A legislação brasileira estabelece parâmetros para
esses relacionamentos. O consumidor, por sua vez, tem o direito de entender o
que está comprando antes de assumir um compromisso.
Por isso, quanto mais clara for a contratação,
menor será o espaço para dúvidas e expectativas incompatíveis com o produto
adquirido.
E se eu já assinei e quero cancelar?
Se você já assinou um contrato e está pensando em
cancelar, o primeiro passo é não assumir automaticamente que existe ou não
existe direito à devolução dos valores.
Verifique:
- a
data da assinatura;
- onde
e como o contrato foi celebrado;
- o
tipo de produto adquirido;
- se
existe uma fração imobiliária ou apenas direito de utilização;
- as cláusulas
de cancelamento e distrato;
- os
valores já pagos;
- se
houve utilização do produto ou serviço;
- as
taxas e penalidades previstas.
A partir dessas informações, é possível identificar
qual regra jurídica pode ser aplicável ao caso.
Em situações que envolvam valores relevantes ou
controvérsia sobre a validade do contrato, a orientação de um profissional
habilitado pode ser importante para avaliar especificamente os documentos e as
circunstâncias da contratação.
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