Imóvel da herança pode virar usucapião?

Imóvel ocupado por apenas um dos filhos após a morte dos pais pode gerar cobrança entre herdeiros e, em determinadas situações, até discussão sobre usucapião 

 

Quando os pais morrem e um dos filhos permanece morando sozinho no imóvel da família, é comum que os irmãos tratem a situação informalmente. “Pode ficar na casa”, “depois resolvemos o inventário” ou “ele cuidou dos nossos pais e não tem problema continuar lá” são acordos frequentes dentro das famílias. O que poucos sabem é que deixar essa situação se prolongar sem qualquer formalização pode trazer consequências patrimoniais importantes.

Segundo o advogado Carlos Alberto Zonta Junior, de Maringá, que atua nas áreas imobiliária e sucessória, a morte do proprietário faz com que a herança seja transmitida aos herdeiros e, enquanto não ocorre a divisão definitiva do patrimônio, os bens passam a ser compartilhados entre eles. “O fato de um dos filhos ter morado com os pais, ter cuidado deles ou permanecer no imóvel depois da morte não significa, por si só, que aquela casa passou a pertencer exclusivamente a ele. Se existem outros herdeiros, os direitos deles sobre o patrimônio precisam ser preservados”, explica.

A questão ganhou ainda mais relevância com decisões do Superior Tribunal de Justiça. O STJ já reconheceu que um herdeiro que exerce a posse exclusiva de um imóvel pertencente à herança pode, em determinadas circunstâncias, buscar judicialmente o reconhecimento da usucapião. Para isso, entretanto, não basta simplesmente morar no imóvel durante determinado período. É necessário preencher os requisitos da modalidade de usucapião discutida no caso, inclusive demonstrando uma posse exclusiva exercida como proprietário, sem oposição dos demais titulares.

Na usucapião extraordinária, por exemplo, o Código Civil estabelece como regra prazo de 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, que pode ser reduzido para dez anos em determinadas circunstâncias previstas em lei. “É justamente por isso que a família não deveria deixar uma situação patrimonial importante baseada apenas em conversas. O problema não costuma aparecer no primeiro ou no segundo ano. Ele aparece anos depois, quando alguém quer vender o imóvel, fazer a partilha ou reivindicar seu direito e percebe que nunca houve qualquer documento deixando claro em quais condições aquele irmão estava ocupando a propriedade”, alerta Zonta.

Outro ponto que costuma surpreender as famílias é a possibilidade de pagamento pela utilização exclusiva do imóvel. A jurisprudência do STJ admite que o herdeiro que usufrui sozinho do bem comum possa ser obrigado a indenizar os demais pela parcela correspondente ao uso exclusivo. Em decisão divulgada em 2025, a Quarta Turma do tribunal voltou a tratar do tema ao analisar a situação de uma herdeira que permanecia em um imóvel antes da conclusão da partilha.

Isso não significa, entretanto, que toda família precise obrigatoriamente cobrar aluguel do irmão que permaneceu na residência. Os demais herdeiros podem concordar com a utilização gratuita do bem. O importante, segundo Zonta, é que a situação seja juridicamente organizada. “Se os irmãos querem permitir que um deles permaneça gratuitamente no imóvel, isso pode ser formalizado. Se entendem que deve haver uma compensação financeira pelo uso exclusivo, também é possível estabelecer as condições. O que traz insegurança é não fazer nada e acreditar que o vínculo familiar substitui a documentação”, afirma.

Além do instrumento que regulamente a ocupação, os herdeiros precisam observar o inventário, a situação da matrícula do imóvel, impostos, condomínio, despesas de manutenção e a forma como cada sucessor participa da administração do patrimônio. O STJ decidiu, inclusive, que, antes da partilha, o IPTU é, como regra, obrigação vinculada ao espólio. A divisão de determinadas despesas e eventual indenização pelo uso exclusivo dependem das circunstâncias de cada caso.

Para Zonta, a prevenção é particularmente importante porque conflitos imobiliários entre irmãos frequentemente começam quando a relação familiar já está desgastada. “Enquanto todos concordam, parece desnecessário colocar qualquer coisa no papel. O documento não deve ser entendido como demonstração de desconfiança entre irmãos. É exatamente o contrário: ele registra aquilo que todos decidiram em um momento de harmonia e evita que, no futuro, cada pessoa tenha uma lembrança diferente sobre o que foi combinado”, conclui.

 

Zonta Advocacia
Carlos Alberto Zonta Junior - Advogado, OAB/PR 77.920
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