5 perguntas que todo gestor deve fazer antes de investir em CRI

Garantias, lastro e alinhamento estratégico ajudam gestores a tomar decisões mais seguras sobre Certificados de Recebíveis Imobiliários

 

À medida que o mercado imobiliário amplia o uso do mercado de capitais como fonte de financiamento, cresce também o interesse por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Com a diversificação das estratégias de investimento e o aumento do interesse por ativos ligados ao mercado imobiliário, esses títulos passaram a ocupar espaço nas carteiras de investidores institucionais e empresas que buscam alternativas de renda fixa. Antes de direcionar recursos para esse tipo de ativo, porém, especialistas recomendam uma avaliação criteriosa dos riscos, da estrutura da operação e da qualidade dos créditos envolvidos. 

Embora os CRIs sejam reconhecidos pelo potencial de retorno, sua estrutura exige conhecimento técnico e análise aprofundada, especialmente quando a decisão envolve recursos corporativos. 

Qualidade do lastro, capacidade financeira dos devedores, garantias oferecidas e estrutura de pagamento dos títulos estão entre os principais pontos de atenção. "Antes de analisar a taxa, é preciso entender a qualidade da operação que sustenta aquele ativo; o  CRI é um instrumento sofisticado, que pode agregar valor à estratégia financeira de uma empresa, mas exige uma análise criteriosa dos riscos envolvidos. A rentabilidade, sozinha, não deve ser o fator determinante na decisão", afirma Leonardo Gasparin, CEO e Cofundador da CUB, plataforma de governança para o fluxo de recebíveis no mercado imobiliário. 

Para orientar essa análise, elencamos cinco perguntas que todo gestor deve responder antes de investir em um CRI: 

1. Quem está por trás da operação?

O primeiro passo é identificar quais empresas participam da estrutura do CRI. Além da securitizadora responsável pela emissão, é importante avaliar o histórico da incorporadora, construtora ou empresa originadora dos recebíveis. A credibilidade dos envolvidos e o desempenho em operações anteriores ajudam a reduzir riscos.

2. Qual é a qualidade dos recebíveis que lastreiam o título?

Nem todos os CRIs apresentam o mesmo nível de segurança. É fundamental compreender de onde vêm os créditos que dão sustentação ao investimento, qual o perfil dos devedores, o índice de inadimplência e a capacidade de geração de caixa da operação. Segundo auditorias realizadas pela CUB, estima-se que ao menos 20% dos contratos do setor apresentem divergências entre o que foi pactuado, o que consta no ERP da incorporadora e o que efetivamente foi pago — inconsistências que só aparecem quando alguém audita a operação ponta a ponta, e que podem comprometer diretamente a qualidade do lastro que sustenta o CRI. 

Caso o ativo ainda não esteja performado (obras concluídas), é fundamental uma diligência dos custos de obra a realizar esteja e uma visão conservadora que garanta tais recursos em uma conta escrow. 

3. Quais garantias protegem o investidor?

Garantias como alienação fiduciária de imóveis, fundos de reserva, fianças ou mecanismos adicionais de proteção (como alienação das quotas da SPE, se possível) fazem diferença em situações de inadimplência. Quanto mais robusta for a estrutura de garantias, maior tende a ser a segurança do investimento.

4. O retorno oferecido é compatível com o risco assumido?

Rentabilidades acima da média normalmente refletem maior exposição ao risco. Antes de investir, o gestor deve analisar se o prêmio oferecido compensa fatores como liquidez reduzida, prazo de vencimento e possibilidade de eventos de crédito.

5. O investimento faz sentido para a estratégia da empresa?

Mais do que avaliar um ativo isoladamente, é importante verificar se o CRI está alinhado aos objetivos financeiros da organização, ao horizonte de investimento e às necessidades de fluxo de caixa. Diversificação e compatibilidade com a política de investimentos continuam sendo fatores essenciais para decisões sustentáveis.

Com a crescente sofisticação do mercado de capitais e a ampliação do acesso a instrumentos financeiros ligados ao setor imobiliário, especialistas defendem que decisões de investimento devem ser sustentadas por análises técnicas e gestão de riscos. 

Para Gasparin, compreender a estrutura dos ativos imobiliários é um passo indispensável para transformar oportunidades em investimentos mais seguros e consistentes. “Quanto maior a transparência sobre a origem dos recebíveis e a estrutura da operação, maior tende a ser a capacidade de avaliar corretamente o risco do investimento ", finaliza.