Briga por vaga de garagem: entenda o que está por trás dos conflitos mais comuns em condomínios

Especialista alerta que, em muitos casos, o comprador não adquire a vaga, mas apenas o direito de uso, diferença está no registro do imóvel

 

Se tem um assunto que nunca sai da rotina dos condomínios, é a vaga de garagem. Discussões, trocas indevidas, dúvidas sobre direito de uso, mas o que pouca gente percebe é que o problema começa muito antes da mudança.

Começa na compra. Isso porque nem toda vaga de garagem é igual e, muitas vezes, o comprador nem sabe exatamente o que está adquirindo.

“A maior parte das pessoas olha a planta, vê que tem vaga e acha que está tudo certo. Mas, juridicamente, aquela vaga pode não ser dela. Em muitos casos, ela está comprando apenas o direito de usar uma vaga, e não a vaga em si”, explica Dra. Helen Salomão, advogada especialista em Direito Notarial, Imobiliário e Registral do Raasa Advogados.

Segundo a especialista, tudo começa na incorporação imobiliária, fase em que o empreendimento ainda está no papel. É nesse momento que o incorporador define toda a estrutura jurídica do condomínio: o que será área privativa, o que será área comum e como funcionará o uso das vagas.

Essas regras ficam registradas em documentos oficiais, como o memorial de incorporação e a convenção de condomínio, que são levados ao Cartório de Registro de Imóveis. “É no cartório que o empreendimento passa a existir juridicamente. E é ali que está a informação mais importante para o comprador: qual é, de fato, a natureza daquela vaga”, destaca Helen.

Na prática, existem diferentes modelos de vaga de garagem, e cada um deles traz implicações jurídicas diferentes:
 

Vaga como unidade autônoma: possui matrícula própria, fração ideal e pode ser negociada separadamente

Vaga vinculada à unidade: faz parte do imóvel, com localização e numeração definidas

Vaga de uso comum com divisão não proporcional: não há propriedade individual, apenas direito de uso

Vaga de uso coletivo: destinada a visitantes, com regras internas de utilização

 

É nesse último grupo que mora grande parte das confusões.

“Nesses casos de uso comum, a vaga pode ser definida por sorteio, rodízio ou regras da convenção. Ou seja, a pessoa não tem uma vaga fixa, mesmo tendo comprado um apartamento com direito a estacionamento”, explica.

Outro ponto que costuma passar despercebido é o impacto financeiro. Dependendo do tipo de vaga, ela pode influenciar diretamente na fração ideal do imóvel e, consequentemente, no valor do condomínio.

Por isso, a orientação é clara: antes de fechar a compra, é essencial acessar a chamada pasta da incorporação.

“Ali estão todas as respostas. O comprador consegue entender exatamente o que está adquirindo, como a vaga será utilizada, onde ela está localizada e quais são as regras envolvidas. Isso evita frustração e conflito lá na frente”, orienta.

No fim, a diferença entre ter uma vaga, usar uma vaga ou compartilhar uma vaga não está na planta, está no registro.

“E quando a pessoa entende isso antes de comprar, ela toma uma decisão muito mais segura”, finaliza a especialista.

 

Helen Salomão - Sócia capital
Raasa Advogados. Advogada especialista em Direito Notarial, Imobiliário, Registral pela EPD, atua de forma estratégica em todas as fases da incorporação imobiliária, desde a estruturação jurídica inicial até a entrega efetiva do empreendimento. Sócia do RAASA – Rodrigo Ayuch Ammar, Salomão Sociedade de Advogados, membro das Comissões Especiais de Direito Imobiliário; e Notarial e de Registros Públicos, professora, escritora, Coautora do livro Mulheres no Direito Imobiliário – O Poder de uma História, coautora do Livro máquina do tempo, organizado por Joel Jota.