Digitalização dos
contratos, maior clareza sobre responsabilidades e previsibilidade financeira
reforçam a importância de uma gestão condominial preparada para lidar com novas
relações nos aluguéis dos imóveis
A chamada “nova Lei dos
Locatários” ou “nova Lei do Inquilinato” ganhou espaço em conteúdos sobre o
mercado imobiliário, mas a expressão pode levar a uma interpretação equivocada.
Não existe uma nova lei federal que tenha substituído a Lei do Inquilinato, de
1991, o que existe é um conjunto de mudanças legislativas anteriores e a
consolidação de novas práticas contratuais e digitais que estão modernizando as
relações entre proprietários e inquilinos. A legislação de referência continua
sendo a Lei nº 8.245/1991, que estabelece direitos e deveres de locadores e
locatários de imóveis urbanos.
Entre os temas que
ganharam relevância estão a digitalização dos contratos e das comunicações, a
definição mais clara das responsabilidades de cada parte, os critérios de
reajuste dos aluguéis e a proporcionalidade das multas em caso de rescisão
antecipada. A própria legislação determina, por exemplo, que o locatário pode
devolver o imóvel antes do término do contrato mediante pagamento da multa
pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento da locação.
Mais clareza nos
contratos
A digitalização é uma
das principais transformações do mercado de locação. Contratos eletrônicos,
assinaturas digitais e comunicações por meios eletrônicos agora fazem parte da
rotina de imobiliárias, proprietários e inquilinos, reduzindo burocracia e
facilitando o registro das obrigações assumidas por cada parte. Outro ponto de
atenção é o reajuste do aluguel, pois a Lei do Inquilinato estabelece que o
valor e as condições de reajuste podem ser definidos de comum acordo pelas
partes. Por isso, embora o IPCA tenha ganhado espaço como alternativa para quem
busca maior previsibilidade, não há uma determinação legal que obrigue os
contratos a utilizar esse índice.
“A divisão de
responsabilidades também permanece fundamental. Conforme a legislação, o
locatário deve arcar, em regra, com as despesas ordinárias do condomínio,
enquanto despesas extraordinárias, como obras estruturais e determinadas
melhorias, ficam a cargo do proprietário. A lei também diferencia as obrigações
relacionadas à conservação do imóvel e aos reparos decorrentes do uso cotidiano
daquelas relativas à estrutura e a problemas anteriores à locação”, explica
Luciana Lima, diretora jurídica do Cerus.
O impacto para os
condomínios
Embora a Lei do
Inquilinato regule diretamente a relação entre proprietário e inquilino, seus
efeitos chegam à administração dos condomínios. Isto porque em edifícios com
grande número de unidades alugadas, por exemplo, a distinção entre despesas
ordinárias e extraordinárias pode exigir maior organização e transparência por
parte de síndicos e administradoras.
É importante, porém,
fazer uma distinção: a relação jurídica do condomínio é exclusivamente com o
proprietário da unidade. Dessa forma, independentemente do que esteja previsto
no contrato de locação, o proprietário sempre será o responsável, perante o
condomínio, para cumprir com as obrigações estabelecidas, quer sejam elas
ordinárias ou extraordinárias. Eventual atribuição de determinadas despesas ao
inquilino decorre de um acordo particular entre proprietário e locatário e não
altera a responsabilidade do proprietário perante o condomínio.
“O proprietário não pode
se eximir da obrigação perante o condomínio sob a alegação de que, no contrato
de locação, determinada despesa foi atribuída ao inquilino. Se o locatário
deixar de cumprir aquilo que foi acordado no contrato, caberá ao proprietário
acompanhar a situação e, se necessário, buscar a regularização diretamente com
o inquilino. Para o condomínio, a responsabilidade permanece sendo do
proprietário”, afirma Luciana.
Ao realizar uma cobrança
ou eventual execução de valores condominiais, o condomínio ou a garantidora
deverá direcionar a medida contra o proprietário da unidade, não cabendo ao
condomínio interferir na relação contratual estabelecida entre proprietário e
inquilino. A inadimplência de uma ou mais unidades pode comprometer o fluxo de
caixa, dificultar o pagamento de fornecedores e serviços essenciais e até adiar
obras e investimentos aprovados em assembleia.
Previsibilidade
financeira ganha importância
Nesse cenário, soluções
voltadas à previsibilidade da arrecadação podem ajudar síndicos e
administradoras a reduzirem a exposição do condomínio à inadimplência. É nesse
ponto que entra a atuação do Cerus, especializado em soluções financeiras para
o mercado condominial. Com a Receita Garantida, a fintech assegura ao
condomínio uma receita previsível, permitindo que a gestão conte com os
recursos necessários para cumprir seu planejamento, mesmo quando há atrasos nos
pagamentos dos condôminos. “A solução também pode contribuir para reduzir o
impacto da inadimplência sobre o caixa e facilitar o planejamento de
manutenção, investimentos e melhorias”, detalha a diretora jurídica do Cerus.
Na prática, isso
possibilita que o síndico se concentre menos na gestão dos efeitos financeiros
da inadimplência e mais no planejamento do condomínio. O modelo também pode ser
utilizado em conjunto com a aquisição de inadimplência histórica,
possibilitando a regularização de valores em atraso, conforme as condições da
operação. Outro serviço oferecido pelo Cerus é o Crédito Condominial, voltado à
realização de obras, melhorias e investimentos. A combinação de previsibilidade
de receitas e acesso a crédito pode dar aos condomínios maior capacidade para
executar projetos sem depender exclusivamente de aumentos emergenciais na taxa condominial.
Gestão preparada para
uma nova realidade
“Mais do que uma suposta
“nova lei”, o que está em curso é uma transformação na maneira como contratos
de aluguel são administrados, com maior digitalização, formalização das
relações e necessidade de clareza sobre direitos e responsabilidades”, reforça
a advogada. Isto porque cabe ao proprietário acompanhar se o inquilino está
cumprindo as obrigações que lhe foram atribuídas no contrato de locação. Assim,
em um mercado de locação cada vez mais digital e baseado em contratos mais
claros, a previsibilidade financeira passa a ser um dos pilares para que
síndicos e administradoras possam manter as contas em dia, planejar investimentos
e preservar a valorização dos empreendimentos.
Com experiência de mais
de 1.200 condomínios, distribuídos em mais de 18 estados brasileiros, o Cerus
oferece soluções financeiras voltadas à gestão das finanças condominiais. A
fintech informa já ter garantido mais de R$ 2 bilhões e atendido mais de 190
mil imóveis e ressalta que a a combinação entre segurança jurídica e
organização financeira é fundamental para uma gestão condominial mais
eficiente. “Quanto maior a clareza sobre as responsabilidades de cada relação
jurídica, menor o risco de decisões equivocadas. O condomínio precisa saber
exatamente de quem deve cobrar, enquanto o proprietário precisa acompanhar o
cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino. Essa organização contribui
para reduzir conflitos e preservar a saúde financeira do condomínio”, conclui.
Cerus
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