A
Lei do Inquilinato possibilita que, ordinariamente, tanto locador quanto
locatário pleiteiem a revisão do valor do aluguel, desde que ultrapassados ao
menos 3 anos de contrato e sempre que se verifique que tal valor não condiz
mais com aquele praticado pelo mercado. Como é previsível que nesse período de
tempo possa haver alterações nos valores locatícios é que o legislador previu
essa possibilidade. Essa regra é absolutamente essencial para que as relações
locatícias se desenvolvam com estabilidade e previsibilidade.
Por
outro lado, não existe na lei de locação a previsão de revisão diante de fatos
inesperados e que tragam para uma das partes uma desproporção abrupta quanto à
obrigação assumida contratualmente, como na atual situação vivenciada em
decorrência da pandemia do coronavírus.
Não
obstante, deve prevalecer a exceção da teoria da imprevisão e da onerosidade
excessiva, aplicável aos contratos em geral, que se dá justamente naqueles
casos em que se verifica a ocorrência de algo inusitado, completamente
surpreendente e que, por conta disso, faz com que o cumprimento do contrato
acabe por não ser possível ou então gere a uma das partes um sacrifício
desproporcional.
Fácil
perceber a possibilidade de isso ocorrer quando se trata de locação de imóvel
comercial. Naquela hipótese em que o empreendimento empresarial tiver que
reduzir substancialmente sua atividade ou até mesmo fechar o estabelecimento
por um período razoável de tempo, superior a 30 dias, em decorrência da
pandemia, não há dúvida de que o pagamento de alugueres em período em que o
imóvel, em decorrência de fato inesperado e alheio à vontade das partes, trará
ao locatário uma onerosidade excessiva. Diante disso, razoável que locador e
locatário encontrem uma medida adequada de redução do valor locatício, de forma
a que essa onerosidade seja compartilhada entre ambos.
Caso
esse consenso não seja possível, terá o locatário à sua disposição a via
judicial, com o manejo de uma ação revisional fundada na teoria da imprevisão.
Marcelo M. Bertoldi - advogado e atua nas áreas do Direito Societário, Fusões,
Aquisições, Direito Contratual e Contencioso, Arbitragem e Governança
Corporativa. É sócio do escritório Marins Bertoldi Advogados.
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