Não há momento de maior expectativa para uma família ou para um investidor do que o recebimento das chaves de um imóvel recém-construído. O cheiro de tinta fresca, os pisos brilhantes e a promessa de um novo começo ou de um negócio lucrativo inebriam os sentidos. Contudo, no Brasil, esse sonho frequentemente esbarra em uma realidade incômoda: estamos falando dos temidos vícios construtivos.
Vícios
construtivos são defeitos originados do projeto, execução ou materiais da obra
que podem gerar grandes prejuízos e que vem se tornando uma das principais
causas de disputas no setor imobiliário. É um problema crônico que assombra
tanto pessoas físicas quanto empresários do setor imobiliário de norte a sul do
país. O tema ganha ainda mais relevância diante do crescimento da
construção civil no país. Em 2025, o setor movimentou cerca de R$ 277 bilhões
em investimentos, com avanço de quase 4%, o que amplia também o volume de
entregas e, consequentemente, de possíveis falhas construtivas. Ao mesmo tempo,
o custo da construção subiu 5,63% no ano, pressionando prazos e execução das
obras, fatores que podem impactar diretamente na qualidade final dos
empreendimentos.
De
acordo com o advogado imobiliário Carlos
Alberto Zonta Junior, muitos compradores só percebem o problema após a
mudança. “Os vícios construtivos podem ser aparentes, quando são visíveis logo na
entrega, ou ocultos, que aparecem com o tempo. E são esses últimos que costumam
gerar maiores prejuízos, porque envolvem estrutura, infiltrações e problemas
que comprometem o uso do imóvel”, explica.
A
legislação brasileira prevê prazos específicos para que o consumidor busque
seus direitos. Pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar de
vícios aparentes pode ser de até 90 dias, enquanto vícios ocultos passam a
contar a partir do momento em que são identificados. Já o Código Civil
estabelece garantia de até cinco anos para problemas relacionados à solidez e
segurança da construção. “Muita gente perde o direito de ação por
desconhecer esses prazos. Por isso, agir rapidamente é fundamental”,
alerta o especialista. Nos tribunais brasileiros, a discussão sobre o que
é um "vício construtivo" e o que é apenas "desgaste
natural" ou "mau uso" deixou de ser um debate subjetivo para se
tornar uma análise estritamente técnica, pautada pelas normas da Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
"As
normas da ABNT são a verdadeira bússola nessas disputas", destaca Zonta. "Quando um juiz precisa decidir se uma
construtora entregou um imóvel defeituoso, ele também olha para as normas
técnicas como a NBR 15575 (normas de desempenho) e NBR 17170 (garantias e
prazos)”. Elas estabelecem os requisitos mínimos de qualidade para
as edificações habitacionais, desde o conforto acústico até a durabilidade da
estrutura e garantia dos componentes e equipamentos.
Com
isso, os impactos financeiros podem ser expressivos. Além dos custos com
reparos, há desvalorização do imóvel, gastos com perícias técnicas e, em alguns
casos, a impossibilidade de uso do bem. Quando o problema afeta as áreas comuns
de um condomínio, é síndico quem deve acionar a construtora. Nos últimos anos,
o aumento de ações judiciais relacionadas a vícios construtivos também tem
chamado atenção de entidades do setor, que já discutem medidas para reduzir
conflitos e trazer mais segurança jurídica tanto para consumidores quanto para
empresas.
A entrega de um produto de qualidade é obrigação da construtora, mas a vida útil do imóvel depende diretamente dos cuidados e da manutenção realizados pelo dono. Zelar pela conservação preventiva e evitar reformas que afetem a estrutura são medidas essenciais de segurança. Para Zonta, “é fundamental conscientizar que nem todo problema demanda um processo judicial: a resolução extrajudicial costuma ser o caminho mais rápido e eficaz para solucionar o conflito. Mas, caso não seja resolvido, o consumidor não deve hesitar em buscar seus direitos”, orienta Carlos Alberto Zonta Junior. Diante de um mercado cada vez mais aquecido e exigente, o cuidado com a qualidade das construções e a informação do consumidor tornam-se fatores decisivos para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica nas relações imobiliárias.
Carlos Alberto Zonta Junior - Advogado Imobiliário, OAB/PR 77920
@bzonta
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www.zonta.adv.br
Avenida Horácio Racanello Filho, 5550, Zona 07, Maringá – PR
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