Caso alguns
compradores inicialmente adiem suas compras por medo, Pablo Farias explica que
a maioria ainda desejará comprar e essa demanda reprimida pode se transformar
em vendas e oportunidades
Ecos da crise do mercado imobiliário de 2008 têm
deixado muitos imaginando cenários do dia do juízo final. Além disso, há
aqueles que preferem sempre apostar no pior.
O corretor e especialista no assunto, Pablo Farias,
que mora na Flórida há 15 anos e atua desde 2006 como empresários nos Estados
Unidos, sendo mais de dez dedicados ao segmento de compra, locação e venda de
imóveis nos Estados Unidos, reforça que em artigo recente publicado pelo USA
Today, Gus Faucher, economista-chefe do Financial Services Group, afirmou que
uma recessão não é inevitável. E se acontecer, é provável que seja breve e
muito menos severo que a “Grande Recessão”.
A crise financeira e a recessão de 2008 resultaram
de anos de inseguranças econômicas profundamente enraizadas, o que não é o caso
agora, porque trata-se de algo que é causado por algo externo à economia.
“Existem diferenças importantes nesse mercado que podem significar coisas boas
para o mercado imobiliário, apesar dos eventos recentes”, destaca Pablo.
O especialista separou alguns principais
indicadores. São eles:
- O estoque de imóveis residenciais está baixo.
Um artigo da Forbes em dezembro de 2019 previu um
nível historicamente baixo de estoque de moradias em 2020. Segundo as
estatísticas da NAR, há um déficit crônico de 300.000 a 400.000 unidades
habitacionais por ano.
Bryan Souza, um agente imobiliário de Fresno,
Califórnia, que trabalhou durante a recessão de 2008, diz que há uma diferença
fundamental entre esse mercado e o de hoje. Naquela época, havia 18 meses de
suprimento … era um mercado comprador”, disse Souza. Hoje, em nossa região
metropolitana local e, na verdade, em todo o país, estamos analisando dois a
três meses de inventário.
Mesmo quando os mercados mudam, a demanda do
comprador permanece. Caso alguns compradores inicialmente adiem suas compras
por medo, a maioria ainda desejará comprar e essa demanda reprimida, se
transformará em vendas.
- As taxas de hipoteca são baixas
As taxas de hipoteca estão abaixo de 4% há algum
tempo e devem permanecer assim. Essas baixas taxas incentivarão mais pessoas a
comprar, mesmo que sejam dissuadidas pelos medos iniciais causados pelo vírus.
- Os empréstimos subprime caíram
Uma hipoteca subprime é um tipo de empréstimo
residencial concedido a pessoas com baixa pontuação de crédito (geralmente
abaixo de 600) que não se qualificariam para hipotecas convencionais. Eles
geralmente vêm com taxas de juros e adiantamentos muito mais altos do que as
opções convencionais.
A crise de 2008 foi iniciada quando bancos e outros
credores aprovaram hipotecas para compradores não qualificados, elevando os
preços das casas para níveis muito altos. Quando os preços das casas começaram
a cair, milhões de americanos pararam de fazer pagamentos de hipotecas e
perderam suas casas, e os bancos foram empurrados para a beira da falência.
Naquela época, a dívida das famílias subiu para um recorde de 134% do produto
interno bruto. Hoje, esse índice é de 96% do PIB, algo historicamente baixo e
as famílias estão economizando cerca de 8% de sua renda, em comparação com
apenas 3% em 2008.
De acordo com dados do Federal Reserve Bank de Nova
York e do Equifax Consumer Credit Panel, do terceiro trimestre de 2001 até o
final de 2008, uma média de 20% de todas as hipotecas originadas foi para
pessoas com pontuação de crédito subprime (inferior a 600). No terceiro trimestre
de 2018, os mutuários do subprime receberam apenas 9% de todas as hipotecas.
Tudo isso significa que mais americanos estão
melhor equipados para lidar com uma interrupção econômica temporária que não
afetará significativamente sua capacidade de comprar casas ou se apegar com as
casas atuais.
- Os proprietários de hoje têm mais patrimônio líquido em suas casas
De acordo com um relatório do Federal Reserve
chamado Flow of Funds, os americanos possuíam US $ 18,7 trilhões em suas casas,
dando a eles uma participação acionária de 64%. Em comparação, esse número foi
de apenas 52,7% no primeiro trimestre de 2007. Isso significa que a maioria dos
proprietários não terá problemas em manter suas casas durante esses períodos de
incerteza.
- O governo está oferecendo uma moratória sobre execuções de hipoteca por 60 dias – que provavelmente será estendida por até 12 meses.
O Departamento de Habitação e Desenvolvimento
Urbano anunciou que todos os proprietários de casas unifamiliares com hipotecas,
apoiadas pela Administração Federal de Habitação, estariam protegidos de
execução de hipoteca ou despejo até meados de maio.
A Agência Federal de Financiamento da Habitação
ordenou que suspendessem todas as execuções hipotecárias por “pelo menos 60 dias”.
O FHFA também ofereceu indenização a proprietários afetados pelo COVID-19, o
que lhes permitiu suspender o pagamento da hipoteca por até 12 meses. Essas
medidas devem incutir confiança nos vendedores domésticos, e dar a eles a
oportunidade de vender suas casas durante a extensão.
- Preços internos apreciados durante recessões anteriores
Nem toda recessão sinaliza uma quebra no mercado
imobiliário. De fato, os preços das casas subiram em três das últimas cinco
recessões (1980, 1981, 2001) e permaneceram praticamente inalterados em uma
(caíram 1,9% na recessão de 1991). Eles só apresentaram uma queda significativa
em 2008. Segundo Zillow, a valorização anual em todos os estados desde 1997 foi
em média 4,6% durante períodos de crescimento econômico e 4% durante recessões.
As condições atuais do mercado são muito mais parecidas com as de 2001, após o
11 de setembro.
- As pessoas sempre vão precisar de um lugar para morar
Mais do que nunca, as pessoas entendem o valor de
ter um teto sobre suas cabeças. Em tempos de incerteza, a casa própria é uma
segurança pela qual as pessoas se orgulham e trabalham. O setor imobiliário é
acima de tudo uma indústria humana, e os seres humanos almejam a estabilidade
da casa própria.
- Ninguém sabe quanto tempo isso vai durar
O medo está no auge. Há tanta incerteza sobre como
esse vírus afetará as pessoas nos Estados Unidos que todos preferem assumir o
pior. Se uma cura viável for encontrada nas próximas semanas e for lançada,
essa pandemia poderá ser um problema muito mais curto do que o inicialmente
previsto. Agora, não é hora de entrar em pânico e parar de fazer o que funciona
não faz sentido.
Pablo Farias - brasileiro, naturalizado americano e
atua como corretor de imóveis no Estado da Flórida. Ele é especializado em
Central Flórida, sobretudo na região chamada grande Orlando. Seu trabalho tem
conquistado grande destaque em qualidade do atendimento que se traduz em volume
de vendas, principalmente nas cidades de Winter Garden, Windermere, Orlando,
Celebration, Clermont, Davenport e Kissimmee, apesar de realizar outras vendas
nas mais diversas cidades do Estado. Mora com sua a família nos Estados
Unidos desde 2006, optando por investir no país, por tudo que representa e
pelas oportunidades que oferece nos mais variados segmentos.
Instagram @pfimoveisnaflorida
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