O que faz uma compra de imóvel travar?

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Conheça os 6 problemas mais comuns encontrados nas matrículas

 

A compra de um imóvel costuma ser um dos maiores investimentos da vida de uma pessoa. No entanto, muitas negociações chegam à reta final apenas para serem interrompidas por problemas que estavam escondidos na matrícula do imóvel — documento que registra toda a sua situação jurídica.

 

Segundo dados da Kenlo, uma das principais plataformas de CRM imobiliário do Brasil, cerca de quatro em cada dez matrículas analisadas por sua ferramenta de inteligência artificial apresentam algum tipo de obstáculo para uma venda considerada regular. Em aproximadamente 30% dos casos, os problemas identificados são considerados críticos.

 

A matrícula funciona como uma espécie de certidão de identidade do imóvel. É nela que estão registradas informações sobre proprietários, financiamentos, restrições judiciais, inventários e outras ocorrências que podem afetar uma negociação.

 

“Quando um negócio cai por um problema de documento, ninguém anota isso — vira ‘o cliente sumiu’. O problema do título é invisível. Nosso trabalho é torná-lo visível no começo da negociação, não no fim”, afirma Mickael Malka, fundador e Chief AI Officer da Kenlo.

 

A seguir, especialistas da empresa listam os seis problemas mais frequentes encontrados nas matrículas e que costumam travar vendas imobiliárias.

 

1. Financiamento ainda ativo (alienação fiduciária)

 

É o problema mais comum encontrado pela Kenlo. Nesse caso, o imóvel ainda está vinculado a uma instituição financeira porque o financiamento não foi totalmente quitado.

 

Enquanto a dívida existir, o banco permanece como proprietário fiduciário do bem. A venda não é impossível, mas depende da quitação do saldo devedor ou da autorização da instituição financeira.

 

2. Imóvel bloqueado pela Justiça

 

Ordens judiciais de indisponibilidade impedem qualquer tipo de transferência do imóvel até que a restrição seja retirada.

 

Esses bloqueios podem estar relacionados a processos cíveis, trabalhistas, fiscais ou criminais envolvendo o proprietário.

 

Quando essa anotação aparece na matrícula, a negociação fica completamente impedida.

 

3. Inventário não concluído

 

A morte do proprietário sem a conclusão do inventário é outro fator frequente de paralisação das vendas.

 

Mesmo quando os herdeiros concordam com a negociação, a transferência do imóvel só pode ocorrer após a regularização da sucessão ou mediante autorização judicial específica.

 

Dependendo da complexidade do caso, o processo pode levar meses ou até anos.

 

4. Problemas na cadeia de proprietários

 

A matrícula deve apresentar um histórico contínuo de transferências do imóvel ao longo do tempo.

 

Quando há inconsistências nessa sequência — como vendedores que aparecem sem terem sido registrados como proprietários anteriormente — surgem dúvidas sobre a validade da propriedade.

 

Esse tipo de situação aumenta significativamente o risco de contestação futura da venda.

 

5. Falta de autorização do cônjuge

 

Em determinados regimes de casamento, a venda de um imóvel exige a anuência do cônjuge.

 

Quando essa autorização não aparece devidamente registrada ou quando existem dúvidas sobre a situação matrimonial do proprietário, a negociação pode ser suspensa até a regularização documental.

 

6. Cláusulas que impedem a venda

 

Alguns imóveis possuem cláusulas de inalienabilidade registradas na matrícula, geralmente vinculadas a heranças, doações ou decisões judiciais.

 

Nesses casos, o proprietário não pode transferir o bem enquanto a restrição permanecer válida.

 

A tentativa de venda sem a observância dessa condição pode resultar na anulação do negócio.

 

Verificação prévia reduz prejuízos

 

Segundo a Kenlo, uma nova geração de imobiliárias tem adotado a prática de analisar a matrícula antes mesmo de anunciar o imóvel. A estratégia evita gastos com divulgação, visitas e negociações de bens que apresentam obstáculos jurídicos.

 

“As melhores imobiliárias do Brasil já entenderam: não se anuncia o que não se pode vender. Verificar a matrícula antes deixou de ser zelo e virou vantagem competitiva”, destaca Malka.

 

Para a empresa, a inteligência artificial tende a transformar essa verificação em uma etapa padrão do mercado imobiliário, permitindo que compradores, vendedores e corretores tenham mais transparência sobre a situação jurídica dos imóveis antes mesmo do início das negociações.

 

Kenlo