Conheça as várias formas de se adquirir um imóvel

A aquisição de imóvel é a realização de um sonho para várias pessoas, e isso se dá graças a um contrato de compra e venda de bem imóvel. Contudo, esse tipo de transação não é única forma que existe de se adquirir um bem. Vários outros contratos ou negócios jurídicos podem ser feitos para aquisição da casa própria.

Começando pela compra e venda, ela pode se dar inicialmente por um instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre comprador e vendedor, como conta o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa. “Ali o comprador promete vender o bem ao comprador, que promete pagar o valor da compra e venda”, diz.

Neste caso, se o pagamento for feito com recursos próprios, para transferência da propriedade do imóvel, é necessário lavrar a escritura pública de compra e venda no cartório de notas. “Depois de lavrada, essa escritura precisa ser registrada no cartório de registro de imóveis”, explica Vinícius Costa.

Caso a aquisição seja feita por financiamento habitacional, o advogado explica que o contrato de financiamento tem força de escritura pública e pode ser levado diretamente a registro no cartório de registro de imóveis, sem a necessidade de se lavrar escritura em cartório de notas. “A operação de compra e venda está sujeita à cobrança de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), devido ao município de localização do bem.”

Vinícius Costa acrescenta que o imóvel também poderá ser adquirido através de contrato de permuta, que nada mais é do que a troca de bens. “Nesse caso, a troca de um bem por outro pode ocorrer por instrumento particular, mas é necessário também lavrar a escritura pública de permuta no cartório de registro de imóveis para transferência das propriedades junto aos cartórios de registro de imóveis. Sobre essa operação também incide o ITBI para cada um dos imóveis.”

Outra modalidade de aquisição é a doação, operação gratuita realizada pelo doador em favor de alguém que se dá o nome de donatário. “A doação se opera por instrumento público, ou seja, por escritura pública lavrada em cartório de notas, que depois deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis para transferência da propriedade. Nesta operação há incidência de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCM-D) devido ao estado de localização do imóvel”, esclarece o presidente da ABMH.

As modalidades citadas acima são aquelas em que o negócio ocorre entre pessoas vivas. Mas também há possibilidade de transferência de imóveis envolvendo falecido, situações que ocorrem dentro do inventário, judicial ou extrajudicial, como acrescenta Vinícius Costa.

Se o inventário segue o curso normal, a aquisição do bem se dará pelos herdeiros do falecido. Essa aquisição tem como instrumento o formal de partilha expedido pelo juízo do inventário, ou a escritura pública de inventário extrajudicial, lavrada em cartório de notas, como esclarece o presidente da ABMH. “Estes instrumentos são suficientes para transferência da propriedade do imóvel para os herdeiros através de seu registro junto ao cartório de registro de imóveis. Para esta operação ser concretizada é necessário recolher o ITCM-D.”

Ainda dentro do inventário, os herdeiros podem ceder os seus direitos hereditários de forma gratuita ou onerosa a uma ou mais pessoas. “Essa cessão, que se opera dentro do próprio inventário (judicial ou extrajudicial) faz com que o bem deixado a inventariar seja transferido diretamente para o nome do terceiro, sem passar antes para o nome dos herdeiros. É possível também a venda de bem objeto de inventário, porém essa venda só poderá ocorrer mediante autorização judicial”, explica o advogado.

Uma outra forma de aquisição de imóvel, desta vez sem implicar em compra, é a usucapião. Esta modalidade tem como princípio a posse do imóvel, ou seja, aquele que exerce a posse de um bem por um tempo definido em lei poderá adquirir-lhe a propriedade. “A lei impõe requisitos para cada modalidade de usucapião e reconhece essa operação como uma aquisição originária, ou seja, uma vez declarado o direito de propriedade pela posse, o 'adquirente' tem o direito a registrar o bem no cartório de registro de imóveis sem a necessidade de recolhimento de ITBI ou ITCM-D”, finaliza Vinícius Costa.

ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação