Condômino
Conforme o art. 1.334, §
2°, do Código Civil, os condôminos são os titulares da unidade imobiliária, e
ainda que não exista um instrumento registrado, quando forem titular do direito
de aquisição, promitentes compradores e cessionários são considerados
condôminos nos termos da lei.
Em outras
palavras, o proprietário do bem, o titular da unidade, será aquele que constar
da matrícula, ou, ainda, aquele que mesmo sem a devida anotação na matrícula
possua o bem com animus domini, com ânimo de dono, o que ocorre por exemplo
em um compromisso particular de compra e venda não levado a registro. Aquele
que teve o bem adquirido por meio do compromisso de compra e venda é
proprietário nos termos da lei.
O inquilino, o ocupante
ou qualquer outro que esteja na posse do bem sem o status legal de proprietário
não são condôminos, pois não são proprietários do bem (art. 1.334, § 2º, do
CC), e nem sequer podem estar presentes nas assembleias, conforme aduz o artigo
1.335, inc. III, do Código Civil. Dependendo do regime de casamento, o cônjuge
que não concorreu para a aquisição do apartamento não é considerado
proprietário e, desta forma, não é condômino.
Como exemplo vamos
utilizar um casamento realizado antes do advento da Lei 6.515, de 26/12/77, a
Lei do Divórcio, quando até então o regime legal tradicional era o da comunhão
universal de bens, o que fazia do casal condôminos. Após 1977, o regime
tradicional passou a ser a comunhão parcial de bens, quando somente os bens
adquiridos após a data do casamento serão comuns ao casal, sendo que os bens
adquiridos por cada um individualmente antes da constância do casamento
permanecem de propriedade exclusiva do cônjuge que adquiriu o respectivo bem
sem a ajuda do seu parceiro, inclusive bens cuja aquisição decorreu de uma
causa anterior ao casamento, como por exemplo uma herança ou um investimento
financeiro, não se comunicam com o patrimônio do cônjuge no regime de comunhão
parcial de bens. Desse modo, o cônjuge que não tiver concorrido para a compra
do bem antes do casamento, ou que seja fruto de valor ou herança, não será
condômino; será apenas o cônjuge do condômino.
No caso da união
estável, que é a convivência duradoura e com o ímpeto de constituir família,
sem prazo mínimo de duração de convivência, a situação pode se complicar ainda
mais, uma vez que à união estável sem registro formal se aplica o regime de
comunhão parcial de bens (art. 1.640 e 1.725 do CC).
Assim, por cautela, o parceiro que não constar como proprietário, para que
possa exercer o direito de voto ou demais direitos inerentes ao proprietário,
deverá apresentar declaração de união estável ou não poderá fazer jus, por
exemplo, ao direito de voto em assembleia.
O filho não é condômino,
mas sim filho do proprietário, e somente poderá estar presente nas assembleias
ou representar seus familiares mediante procuração.
Inquilino
O inquilino é uma figura
que faz parte do universo do condomínio e tem direitos e deveres dentro do
condomínio. Tem o dever de: cumprir o regimento interno e convenção, cumprir as
deliberações em assembleia. Tem o direito de: usufruir as áreas comuns e os
benefícios que teriam os proprietários enquanto estiver na posse do bem.
A relação direta do
locatário é com o locador, que, por força de um contrato de locações, transfere
uma das características da propriedade – a posse – ao inquilino, o qual poderá
usar o bem no período de vigência do contrato. Em função da transferência da
posse, o proprietário, no período que perdurar a locação, não pode utilizar das
áreas comuns, pois perde o direito ao uso do imóvel. No caso de assembleia de
condomínio, todavia, o proprietário poderá estar presente para deliberar os
assuntos concernentes à ordem do dia.
Legalmente a
responsabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel, tais como IPTU e quota
de condomínio, são do proprietário, inclusive o não pagamento poderá ensejar a
perda do bem, após o devido processo legal. No entanto, quando previsto no
contrato de locações, ou seja, por vontade das partes, a responsabilidade pelo
pagamento dos encargos passa a ser de obrigação do inquilino (art. 25 da Lei
8.245/91). Mas isso não lhe garante direito sobre deliberar quanto às despesas
ou votar em assembleia (isso pode acontecer somente quando o locador não
comparecer às reuniões assembleares).
Morador
São moradores todos
aqueles que habitam o edifício ocupando as suas unidades, mesmo de forma
provisória. O morador pode ser o próprio condômino, seu filho, cônjuge, o
inquilino, assim como seus dependentes. Até um funcionário do condomínio pode
ser enquadrado como morador, desde que resida no condomínio. O morador não tem
os direitos inerentes aos condôminos, salvo se for condômino. Seus direitos
estão atrelados ao que determinar a convenção condominial, o regimento interno
e as deliberações da assembleia.
Síndico
A palavra síndico deriva
do grego syndikos e significa “aquele que assiste com justiça,
administrador, defensor, procurador”.
O síndico pode ser
pessoa física ou jurídica, morador ou não do condomínio, a quem cabe
representar o condomínio ativa e passivamente, assumindo diversos direitos e
deveres. Em seu artigo 1.348, o Código Civil traz um rol exemplificativo
(enunciativo), uma vez que o síndico possui muito mais funções. Exemplos
comuns de deveres dos síndicos são o de zelar pelas partes comuns do edifício,
de prestar contas sempre que exigidas (no mínimo uma vez ao ano), de cuidar das
despesas do condomínio e, quando necessário, cobrar os condôminos para que
paguem suas devidas taxas ou multas.
Atualmente é comum a
eleição de síndico profissional, de pessoa estranha ao condomínio. A
possibilidade de eleição de síndico profissional perdura, mesmo que a convenção
disponha de forma diversa, uma vez que prevalece a norma de direito público
(lei) sobre a convenção (norma de direito privado): “Art. 1.347. A assembleia
escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”[i] E quando houver divergência o ideal
seria atualizar a convenção de acordo com o Código Civil de 2002, para não
gerar confusões internas.
Subsíndico
O subsíndico tem todas
as atribuições do síndico, mas somente assume as funções no caso de ausência
temporária ou permanente do titular. É cultural nos condomínios que o
subsíndico participe dos atos de gestão muitas vezes em conjunto com o síndico.
No caso de
renúncia, morte ou qualquer outra ausência permanente, o subsíndico assume
interinamente e deve convocar uma nova assembleia para eleição do novo
representante legal. Ele não assume o cargo pelo prazo restante do
mandato, salvo se assim estiver definido de forma expressa na convenção.
Já na hipótese de uma
ausência provisória, o subsíndico assume interinamente o condomínio, não
podendo esquecer que alguns atos são exclusivos do síndico, “personalíssimos”,
e podem fulminar prejuízo ao condômino no caso de ausência deste, como por
exemplo assinatura em bancos, renovação de certificados digitais, presença em
audiências trabalhistas (dependendo do entendimento da vara em questão). O
Código Civil não prevê a figura do subsíndico, então a função somente existirá
se houver previsão em convenção.
Conselho fiscal – do Código Civil
De acordo com o art.
1.356 do Código Civil, “poderá haver um conselho fiscal, composto de três
membros eleitos na assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do síndico”. Se houver previsão na
convenção, a eleição do conselho é obrigatória; caso contrário, o condomínio
não precisa sequer ter um conselho.
Geralmente composto de
três membros efetivos e três suplentes, o conselho fiscal tem a função de
examinar as contas do síndico e emitir parecer para a assembleia, favorável ou
não, sobre a aprovação das contas. Destaca-se que o conselho não aprova contas,
apenas emite parecer favorável ou desfavorável à sua aprovação. E a assembleia
poderá acatar ou não o seu parecer, aprovando ou rejeitando as contas do
período. Nada impede que o conselho tenha outra finalidade, desde que descrita
em convenção ou delegada em assembleia.
O conselho fiscal,
quando ausente a figura do conselho consultivo, tem funcionado na prática como
órgão de auxílio à gestão, e não apenas fiscalizador. Como já mencionado, é
importante que as funções do conselho fiscal, além da prevista em lei, sejam
aprovadas em assembleia ou constem da convenção do condomínio.
Conselho consultivo – da Lei do Condomínio
O conselho consultivo
está previsto no artigo 23 da Lei 4.591/64, cabendo a ele assessorar o síndico
“na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção
definir suas atribuições específicas”. A principal função do conselho
consultivo é ouvir o síndico e discutir com ele as decisões administrativas do
condomínio.
Por ter um papel mais
amplo que o conselho fiscal, o conselho consultivo é um órgão mais genérico, o
que abre margem para que, por vezes, seus membros ajam com excesso no exercício
da função. Assim, não é aceitável que os conselheiros interfiram em atos de
gestão aos quais não foram designados ou para os quais não possuam previsão
legal.
Bom, agora você sabe quais
são as principais partes que compõem um condomínio e isso é extremamente
importante. Pois é no entendimento do ordenamento social do condomínio que
podemos saber quais são as questões que nos competem como moradores,
condôminos, síndicos, subsíndicos etc. e a partir desse entendimento
podermos agir dentro dos nossos direitos e deveres para a criação de uma
“microssociedade” mais democrática, plural e que seja um espaço de entendimento
e não de conflitos.
Rodrigo Karpat - especialista em direito imobiliário
e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão
Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de
Direito Imobiliário da OAB Nacional.
[i] Nesse
sentido, veja-se o entendimento do TJ/RJ: APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE
ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. ELEIÇÃO DE SÍNDICO PROFISSIONAL. ALEGAÇÃO DE
IRREGULARIDADE NA CONVOCAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR
CONDÔMINO. NÃO ASSISTE RAZÃO AO RECORRENTE. INEXISTÊNCIA DE CONVENÇÃO
CONDOMINIAL, LOGO INEXISTE PROIBIÇÃO PARA ELEIÇÃO DE PESSOA NÃO CONDÔMINA. POR
OUTRO LADO, O ART. 1.347, DO CCB AUTORIZA A ELEIÇÃO DE SÍNDICO PROFISSIONAL,
PODENDO SER, INCLUSIVE EMPRESA ADMINISTRADORA. EDITAL DE CONVOCAÇÃO CONVOCANDO
OS CONDÔMINOS PARA A ELEIÇÃO DE REPRESENTANTE LEGAL DO CONDOMÍNIO. MANUTENÇÃO
DA SENTENÇA QUE SE TORNA IMPERIOSA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (BRASIL. TJ-RJ -
APL: 03594332920158190001. Décima Segunda Câmara Cível. Data de Publicação:
17/03/2017)
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