- Chegou o momento de os mutuários que contrataram um crédito antes de 2016, quando a taxa Selic estava em dois dígitos, renegociarem redução dos juros com o banco;
- “É o melhor momento para optar pela portabilidade”, recomenda a advogada Daniele Akamine.
Quando o governo autorizou a portabilidade do crédito imobiliário a qualquer pessoa que tivesse uma casa ou apartamento financiados, os empresários da construção civil comemoraram a boa notícia para o setor. Mas bastaram alguns meses naquele ano de 2014 para perceberem que a medida foi em vão, já que não fazia sentido o consumidor trocar de instituição financeira quando as taxas de juros subiam em todos os bancos.
Foi preciso esperar quatro anos para que a opção pela portabilidade, finalmente, passasse a valer a pena para os mutuários. Hoje, após sucessivas quedas na Selic, aqueles que assinaram o contrato nos anos de 2015 e 2016 conseguem encontrar um custo da dívida mais barato, com taxas menores se comparadas aos juros aplicados naquela época. “O cenário atual é perfeito para o consumidor tentar renegociar as condições de crédito com o próprio banco, ou mesmo partir para a portabilidade”, afirma a advogada Daniele Akamine, pós-graduada em Economia da Construção e sócia da consultoria Akamines Negócios Imobiliários.
Para demonstrar a vantagem de o mutuário deixar a preguiça de lado e pedir ao gerente do banco uma revisão de seu financiamento, Daniele elaborou um estudo que compara o saldo devedor nas situações quando ocorre ou não esse tipo de renegociação.
A primeira simulação mostra o impacto da redução de 0,5 ponto percentual no custo efetivo total de um crédito de R$ 191 mil, concedido em 2016, num prazo de 30 anos pelo sistema SAC. Quem negociou uma condição melhor para financiar seu imóvel lá atrás conseguiu economizar, nesses dois anos, R$13.216 – figuras 1 e 2.
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1.CONTRATO
ASSINADO EM 2016
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2.SE
A REDUÇÃO DE 0,5 % FOSSE APLICADA DESDE O INÍCIO DO CONTRATO, EM 2016
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Compra e Venda
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R$270.000
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Compra e Venda
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R$ 270.000
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Financiamento Inicial
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R$ 191.850
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Financiamento Inicial
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R$191.850
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Idade
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38
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Idade
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38
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Prazo
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360 meses
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Prazo
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360 meses
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Sistema
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SAC
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Sistema
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SAC
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Taxa de juros em 2016
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10,3
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Taxa de juros em 2016
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9,8
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Prestação Inicial
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R$ 2.184
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Prestação Inicial
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R$2.110
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Valor total
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R$ 514.260
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Valor total
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R$ 501.044
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Já se o desconto de 0,5% só for obtido agora, o cliente deixará de pagar R$ 73.963 até o final do contrato, além de ter o valor da prestação reduzida de R$ 2.100 para R$ 1.800 (figura 3). Para esse cálculo, foi considerado que o mutuário permaneceu na mesma instituição onde tomou o crédito e que a dívida vinha sendo amortizada desde 2016, com o pagamento das parcelas mensais. Fazendo a conta: economia vinda pela redução do custo da dívida com a nova taxa (514.260 - 413.197) - amortizações feitas em dois anos (191.850 - 164.750) = 73.963.
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3.CONSIDERANDO
A REDUÇÃO DE 0,5% EM 2018, APÓS DOIS ANOS DE AMORTIZAÇÕES
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Compra e Venda
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R$270.000
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Financiamento (após 2 anos de amortizações)
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R$164.750
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Idade
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38
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Prazo (passados dois anos)
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336 meses
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Sistema
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SAC
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Nova taxa de juros em 2018
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9,8
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Prestação Inicial
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R$ 1.852
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Valor total
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R$ 413.197
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No próximo cenário (figuras 4. e 5.), o estudo da Akamines compara o que aconteceria se esse mesmo cliente, que conseguiu agora uma redução de 0,5% na taxa de juros, não tivesse interesse em diminuir o valor das suas prestações (R$ 1.852/mês), preferindo continuar pagando uma parcela em torno de R$ 2.100/mês para quitar o saldo mais cedo. A redução do prazo da dívida geraria uma economia de R$ 103.906 para o seu bolso (413.197 – 309.291 = 103.906).
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CLIENTE QUE CONSEGUIU REDUÇÃO DE 0,5% NA TAXA, APÓS 2 ANOS
DE AMORTIZAÇÃO
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4.DIMINUINDO
O VALOR DA PRESTAÇÃO
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5.DIMINUINDO
O PRAZO DO FINANCIAMENTO
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Compra e Venda
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R$270.000
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R$ 270.000
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Financiamento Inicial
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R$ 164.750
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R$ 164.750
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Idade
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38
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38
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Prazo
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336 meses
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200 meses
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Sistema
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SAC
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SAC
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Taxa de juros
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9,8
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9,8
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Prestação Inicial
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R$ 1.852
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R$2.185
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Valor total
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R$ 413.197
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R$ 309.291
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A última simulação trata da portabilidade e mostra a economia de um mutuário que vinha pagando uma taxa de juros até hoje de 10,3% a.a. Ao decidir mudar de banco, migrando seu financiamento para uma instituição que oferece 8,98% a.a, ele deixará de gastar R$ 91.435 com o financiamento do seu imóvel. Fazendo as contas: 514.260 (custo da dívida com taxa de 10,3%) – 395.725 (novo custo da dívida, com taxa de 8,98%) – 27.100 (amortização feita em dois anos) = 91.435.
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6. SEM PORTABILIDADE
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7. COM PORTABILIDADE
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CONTRATO ASSINADO EM 2016, COM TAXA DE 10,3% a.a., APÓS 2 ANOS DE
AMORTIZAÇÃO.
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CONTRATO ASSINADO EM 2016, APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO, MAS
AGORA COM TAXA DE 8,98% CONQUISTADA APÓS APORTABILIDADE.
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Compra e Venda
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R$ 270.000,00
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R$ 270.000,00
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Financiamento
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R$ 191.850 (empréstimo original)
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R$ 164.750 (valor do empréstimo após 2 anos de
amortização)
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Idade
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38
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38
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Prazo
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360
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336
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Sistema
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SAC
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SAC
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Taxa de juros
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10,3%
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8,98%
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Prestação mensal
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R$ 2.184 |
R$ 1.748,70 (novo valor da prestação)
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Valor total da dívida ao final do contrato
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R$ 514.260
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R$ 395.725
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Custo do Cartório
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não se aplica
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+ R$ 2.000*
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Tarifa do novo banco para analisar a documentação
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não se aplica
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+ R$ 3.000*
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(*) Valores
aproximados, pois variam de banco para banco, para realizar
a portabilidade.
A advogada esclarece, contudo, que o processo de portabilidade de financiamento imobiliário exige uma segunda análise de crédito pelo novo banco escolhido, além da reavaliação do valor do imóvel e registro em cartório. Daí a razão de o consumidor não considerar apenas as taxas de juros oferecidas no mercado, mas sim, o CET (Custo Efetivo Total, onde estão incluídas tarifas extras, como a contratação de seguros, manutenção de conta corrente e outras exigências da instituição). “Na dúvida, a recomendação é sempre procurar um especialista para simular todos esses cálculos e verificar qual das duas tentativas seria mais vantajosa: trocar de banco ou renegociar sua taxa de juros na mesma instituição financeira que concedeu o empréstimo original”, finaliza a advogada.
A advogada esclarece, contudo, que o processo de portabilidade de financiamento imobiliário exige uma segunda análise de crédito pelo novo banco escolhido, além da reavaliação do valor do imóvel e registro em cartório. Daí a razão de o consumidor não considerar apenas as taxas de juros oferecidas no mercado, mas sim, o CET (Custo Efetivo Total, onde estão incluídas tarifas extras, como a contratação de seguros, manutenção de conta corrente e outras exigências da instituição). “Na dúvida, a recomendação é sempre procurar um especialista para simular todos esses cálculos e verificar qual das duas tentativas seria mais vantajosa: trocar de banco ou renegociar sua taxa de juros na mesma instituição financeira que concedeu o empréstimo original”, finaliza a advogada.
Akamines
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