Portabilidade de financiamento imobiliário pode gerar economia de R$ 90 mil

• Chegou o momento de os mutuários que contrataram um crédito antes de 2016, quando a taxa Selic estava em dois dígitos, renegociarem redução dos juros com o banco;
• “É o melhor momento para optar pela portabilidade”, recomenda a advogada Daniele Akamine.  

 
Quando o governo autorizou a portabilidade do crédito imobiliário a qualquer pessoa que tivesse uma casa ou apartamento financiados, os empresários da construção civil comemoraram a boa notícia para o setor. Mas bastaram alguns meses naquele ano de 2014 para perceberem que a medida foi em vão, já que não fazia sentido o consumidor trocar de instituição financeira quando as taxas de juros subiam em todos os bancos.

Foi preciso esperar quatro anos para que a opção pela portabilidade, finalmente, passasse a valer a pena para os mutuários. Hoje, após sucessivas quedas na Selic, aqueles que assinaram o contrato nos anos de 2015 e 2016 conseguem encontrar um custo da dívida mais barato, com taxas menores se comparadas aos juros aplicados naquela época. “O cenário atual é perfeito para o consumidor tentar renegociar as condições de crédito com o próprio banco, ou mesmo partir para a portabilidade”, afirma a advogada Daniele Akamine, pós-graduada em Economia da Construção e sócia da consultoria Akamines Negócios Imobiliários.

Para demonstrar a vantagem de o mutuário deixar a preguiça de lado e pedir ao gerente do banco uma revisão de seu financiamento, Daniele elaborou um estudo que compara o saldo devedor nas situações quando ocorre ou não esse tipo de renegociação.

A primeira simulação mostra o impacto da redução de 0,5 ponto percentual no custo efetivo total de um crédito de R$ 191 mil, concedido em 2016, num prazo de 30 anos pelo sistema SAC. Quem negociou uma condição melhor para financiar seu imóvel lá atrás conseguiu economizar, nesses dois anos, R$13.216 – figuras 1 e 2.

 

1.CONTRATO ASSINADO EM 2016					2.SE A REDUÇÃO DE 0,5 % FOSSE APLICADA DESDE O INÍCIO DO CONTRATO, EM 2016
Compra e Venda	R$270.000			Compra e Venda		R$ 270.000
Financiamento Inicial	R$ 191.850			Financiamento Inicial		R$191.850
Idade	38			Idade		38
Prazo	360 meses			Prazo		360 meses
Sistema	SAC			Sistema		SAC
Taxa de juros em 2016	10,3			Taxa de juros em 2016		9,8
Prestação Inicial	R$ 2.184			Prestação Inicial		R$2.110
Valor total	R$ 514.260			Valor total		R$ 501.044

Já se o desconto de 0,5% só for obtido agora, o cliente deixará de pagar R$ 73.963 até o final do contrato, além de ter o valor da prestação reduzida de R$ 2.100 para R$ 1.800 (figura 3). Para esse cálculo, foi considerado que o mutuário permaneceu na mesma instituição onde tomou o crédito e que a dívida vinha sendo amortizada desde 2016, com o pagamento das parcelas mensais. Fazendo a conta: economia vinda pela redução do custo da dívida com a nova taxa (514.260 - 413.197) - amortizações feitas em dois anos (191.850 - 164.750) = 73.963.    
 

3.CONSIDERANDO A REDUÇÃO DE 0,5% EM 2018, APÓS DOIS ANOS DE AMORTIZAÇÕES
Compra e Venda	R$270.000
Financiamento (após 2 anos de amortizações)	R$164.750
Idade	38
Prazo (passados dois anos)	336 meses
Sistema	SAC
Nova taxa de juros em 2018	9,8
Prestação Inicial	R$ 1.852
Valor total	R$ 413.197

No próximo cenário (figuras 4. e 5.), o estudo da Akamines compara o que aconteceria se esse mesmo cliente, que conseguiu agora uma redução de 0,5% na taxa de juros, não tivesse interesse em diminuir o valor das suas prestações (R$ 1.852/mês), preferindo continuar pagando uma parcela em torno de R$ 2.100/mês para quitar o saldo mais cedo. A redução do prazo da dívida geraria uma economia de R$ 103.906 para o seu bolso (413.197 – 309.291 = 103.906).
 

CLIENTE QUE CONSEGUIU REDUÇÃO DE 0,5% NA TAXA, APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO
4.DIMINUINDO O VALOR DA PRESTAÇÃO		5.DIMINUINDO O PRAZO DO FINANCIAMENTO
Compra e Venda	R$270.000	R$   270.000
Financiamento Inicial	R$ 164.750	R$   164.750
Idade	38	38
Prazo	336 meses	200 meses
Sistema	SAC	SAC
Taxa de juros	9,8	9,8
Prestação Inicial	R$ 1.852	R$2.185
Valor total	R$ 413.197	R$ 309.291

A última simulação trata da portabilidade e mostra a economia de um mutuário que vinha pagando uma taxa de juros até hoje de 10,3% a.a. Ao decidir mudar de banco, migrando seu financiamento para uma instituição que oferece 8,98% a.a, ele deixará de gastar R$ 91.435 com o financiamento do seu imóvel. Fazendo as contas: 514.260 (custo da dívida com taxa de 10,3%) – 395.725 (novo custo da dívida, com taxa de 8,98%) – 27.100 (amortização feita em dois anos) = 91.435.

 

	6. SEM  PORTABILIDADE	7. COM  PORTABILIDADE
	CONTRATO ASSINADO EM 2016, COM TAXA DE 10,3% a.a., APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO.	CONTRATO ASSINADO EM 2016, APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO, MAS AGORA COM TAXA DE 8,98% CONQUISTADA APÓS APORTABILIDADE.
Compra e Venda	R$ 270.000,00	R$ 270.000,00
Financiamento	R$ 191.850 (empréstimo original)	R$ 164.750 (valor do empréstimo após 2 anos de amortização)
Idade	38	38
Prazo	360	336
Sistema	SAC	SAC
Taxa de juros	10,3%	8,98%
Prestação mensal	R$ 2.184	R$  1.748,70 (novo valor da prestação)
Valor total da dívida ao final do contrato	R$ 514.260	R$ 395.725
Custo do Cartório	não se aplica	+ R$ 2.000*
Tarifa do novo banco para analisar a documentação	não se aplica	+ R$ 3.000*

(*) Valores aproximados, pois variam de banco para banco, para realizar a portabilidade.

A advogada esclarece, contudo, que o processo de portabilidade de financiamento imobiliário exige uma segunda análise de crédito pelo novo banco escolhido, além da reavaliação do valor do imóvel e registro em cartório. Daí a razão de o consumidor não considerar apenas as taxas de juros oferecidas no mercado, mas sim, o CET (Custo Efetivo Total, onde estão incluídas tarifas extras, como a contratação de seguros, manutenção de conta corrente e outras exigências da instituição). “Na dúvida, a recomendação é sempre procurar um especialista para simular todos esses cálculos e verificar qual das duas tentativas seria mais vantajosa: trocar de banco ou renegociar sua taxa de juros na mesma instituição financeira que concedeu o empréstimo original”, finaliza a advogada.
 

Akamines

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