O
ex-presidente Michel Temer sancionou no último dia 27 de dezembro a Lei nº 13.786/2018,
que regulamenta, dentre outras questões, o distrato e a resolução do contrato
de compra e venda de imóveis.
A
nova lei, que tramitava o Congresso Nacional desde 2015 e tem vigência
imediata, acrescenta os artigos 35-A, 43-A e 67-A a Lei 4.591/64 (Lei de
Incorporação Imobiliária) e altera os artigos 26-A, 32-A, 34 §2º e 35 da Lei
6.766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), trazendo importantes mudanças
para o setor imobiliário.
Agora
é obrigatório que os contratos de compra e venda, promessa ou cessão de imóvel
sejam iniciados por um quadro resumo que deverá conter informações como preço
total a ser pago pelo imóvel, parcelas e suas discriminações, índices de
correção que serão utilizados, taxas de juros, prazo da entrega do imóvel,
prazos de quitação do preço após a conclusão da obra, eventuais ônus que
recaiam sobre o imóvel, informações sobre a possibilidade do direito de
arrependimento, penalidades e ainda as consequências do desfazimento do
contrato.
Na
nova redação da Lei de Incorporação Imobiliária está previsto que todas as
informações citadas acima passam a ser obrigatórias e devem constar com clareza
no quadro resumo que inicia o contrato. Caso o contrato seja celebrado
irregularmente, deverá ser aditado no prazo de 30 dias para sanar a omissão,
sob pena de rescisão do contrato pelo adquirente do imóvel por justa causa,
mediante devolução dos valores já pagos, sem que o incorporador tenha direito a
qualquer retenção.
Além
disso, as consequências do desfazimento do contrato devem estar redigidas de
forma clara e destacada a fim de atender às exigências do Código de Defesa do
Consumidor, bem como será necessária à assinatura do adquirente ao lado dessas
cláusulas a fim de que o mesmo possua total e inequívoca ciência sobre as
consequências no caso de resolução do contrato por sua culpa.
Outra
questão importante que a nova Lei veio regulamentar são os prazos de entrega do
imóvel e de tolerância no atraso da obra, que não poderá ser superior a 180
(cento e oitenta) dias. Ultrapassando-se tal prazo, adquirente poderá promover
a resolução do contrato e receberá todos os valores pagos corrigidos mais a
multa estabelecida contratualmente num prazo de 60 (sessenta) dias contados da
resolução. Caso o adquirente adimplente decida não resolver o contrato, lhe
será assegurado receber 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de
atraso, a título de indenização, com a devida correção monetária prevista no
contrato. Ou seja, ou o adquirente decide resolver o contrato por
inadimplemento absoluto e receber os valores que desembolsou mais a multa, ou
decide ficar com o imóvel e receber a indenização de 1% por mês de atraso.
No
entanto, cabe destacar que não é somente o incorporador que poderá sofrer
penalidades. Se o desfazimento do contrato se der por inadimplemento absoluto
do adquirente, este fará jus ao recebimento apenas de parte dos valores pagos
ao incorporador, que poderá deduzir, além da comissão de corretagem, um
percentual de até 25% dos valores pagos, conforme estiver previamente
estabelecido no contrato e claramente indicado no quadro resumo.
Além
dessas deduções, responde ainda o adquirente por impostos reais incidentes
sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições às associações (se
houverem), demais encargos previstos no contrato e um percentual de 0,5% do
valor da transação em caso de fruição do imóvel, até que ele seja restituído ao
incorporador. Todos esses valores poderão ser realizados mediante compensação e
limitados aos valores que efetivamente foram pagos pelo comprador, com exceção
do percentual de fruição, que pela redação do artigo da lei poderá ser cobrado
pelo incorporador caso não haja saldo para quitação.
Outra
relevante questão tratada na nova Lei diz respeito ao percentual de retenção para
as incorporações que serão ou estão submetidas ao regime de patrimônio de
afetação. Esse regime nada mais é do que a separação do terreno e acessões
objeto de determinada incorporação imobiliária, bem como dos bens e direitos a
ela vinculados, do restante do patrimônio do incorporador, a fim de evitar que
na falência do último os bens objeto da incorporação respondam pelas demais
dívidas do incorporador, oferecendo maior segurança aos compradores de imóveis
nessa modalidade, já que terão a garantia de propriedade sobre o bem.
No
caso de resolução do contrato por culpa do comprador, em se tratando de
incorporação imobiliária sob o regime em questão, poderão ser retidos até 50%
dos valores pagos, além das demais deduções previstas na nova Lei e já explicadas
anteriormente. Caso adquirente inadimplente encontre um novo comprador que se
sub-rogue nas obrigações e direitos do contrato, mediante anuência do
incorporador, aprovação dos cadastros e prova da suficiência da capacidade
financeira e econômica do novo comprador, não se aplicará a retenção em
questão.
Outra
questão importante regulada pela nova Lei diz respeito ao direito de
arrependimento. Se o comprador efetivar a compra fora da sede do incorporador
ou em estandes de vendas, ele poderá exercer o seu direito de arrependimento
num prazo improrrogável de 7 (sete) dias, que será provado pelo envio de carta
registrada com aviso de recebimento ao incorporador e, nesse caso, terá direito
à devolução de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem.
Se o comprador não exercer o seu direito de arrependimento, o contrato
celebrado será irretratável, conforme já disposto no art. 32, §2º da Lei de
Incorporações Imobiliárias.
Por
fim, em que pese todas essas previsões, podem as partes de comum acordo definir
condições diversas da prevista na nova Lei caso resolvam distratar o contrato.
Já
com relação à Lei de Parcelamento do Solo Urbano, as exigências do quadro
resumo são as mesas das previstas na Lei de Incorporação Imobiliária, bem como
com relação à clareza das informações no contrato, tanto com relação às
assinaturas como com relação às penalidades e consequências do desfazimento.
As
diferenças entre uma lei e outra estão apenas na taxa de fruição que, no caso
de loteamentos, será de 0,75% até a restituição do imóvel ao incorporador e o
percentual de retenção (cláusula penal) será de até 10% do preço já pago ao
incorporador. Além desses, poderão ser descontados ainda os encargos
moratórios relativos às prestações pagas em atraso, impostos sobre a propriedade,
contribuições condominiais, tributos e emolumentos incidentes na rescisão e a
comissão de corretagem e, se houver saldo a ser ressarcido ao comprador, a
devolução deverá ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais num prazo de 180 (cento
e oitenta) dias, em caso de obras em andamento, ou em 12 (doze) meses em caso
de obras concluídas.
Com
relação à possibilidade de nova venda, esta só poderá ser realizada após a
comprovação do início da devolução dos valores ao titular do registro
cancelado, conforme estipulado no contrato. Há exceção à exigência da prova do
início do pagamento se o adquirente não for localizado ou não ter se
manifestado ou se houver o inadimplemento do contrato e o adquirente já houver
pago mais de 1/3 do valor do contrato.
Vale
destacar que os procedimentos previstos na nova redação do artigo 32-A da Lei
de Parcelamento do Solo Urbano não se aplicam aos contratos e escrituras de
compra e venda de lote que estão sob a modalidade de alienação fiduciária.
Nesse caso aplicam-se os termos da lei especial nº 9.514/1997, que trata da
alienação fiduciária de imóvel.
A
nova Lei representa importante avanço para o setor imobiliário e traz maior
segurança jurídica para incorporadores e adquirentes de imóveis ao preencher
lacunas que haviam em nossa legislação sobre as questões tratadas acima.
Quesia
Marmachuk Gonçalves - Advogada da Área de Direito Imobiliário do Marins
Bertoldi Advogados.
