O peso do Brasil no setor imobiliário: como a Reforma Tributária redesenha a tributação

 

Falar — e, sobretudo, compreender — o sistema tributário brasileiro nunca foi simples. Nos últimos anos, porém, essa tarefa se tornou ainda mais complexa. Sob o discurso de justiça fiscal e da tributação dos chamados “super-ricos”, o governo federal promoveu uma série de alterações que ampliaram significativamente a carga tributária das empresas e pessoas físicas. Dentro desse contexto, a atividade imobiliária figura entre as mais impactadas. 

O ponto de inflexão começa com a Lei Complementar nº 214/2025, originada da PEC 132/2023, que instituiu a chamada Reforma Tributária do Consumo. Não por acaso, cerca de 4% do texto legal — 26 artigos — foram dedicados exclusivamente ao setor imobiliário, criando um regime específico para a atividade. 

A implementação ocorrerá de forma escalonada:

• 2026, em caráter de testes;

• 2027, com a entrada da CBS, que substituirá PIS e Cofins;

• Entre 2029 e 2032, com a implantação gradual do IBS, que substituirá ICMS e ISS, extintos definitivamente em 2033. 

Esse novo arcabouço redefine completamente o setor. A legislação passa a enquadrar como contribuintes não apenas pessoas jurídicas, mas também pessoas físicas, até então fora desse escopo. Define-se ainda o momento do fato gerador, as reduções de alíquotas, os redutores de ajuste e os chamados redutores sociais, que funcionam como créditos a serem abatidos do cálculo do IVA Dual. 

A criação da CBS e do IBS — tributos inéditos — impõe uma mudança estrutural na formação de preços de incorporadoras, construtoras, loteadoras, empresas de locação e revenda de imóveis. Ainda que algumas atividades atuem de forma indireta, como imobiliárias e administradoras de bens, todas passam a integrar esse regime diferenciado e a conviver com suas particularidades. 

A não cumulatividade, pilar da reforma, assume contornos sensíveis no setor imobiliário. A introdução do IBS — imposto que substituirá tributos que historicamente não incidiam sobre o setor, como ICMS e ISS — exigirá um período de adaptação complexo e oneroso, tanto para empresas quanto para consumidores. 

Além do impacto financeiro, há também profundas mudanças operacionais. Um dos destaques é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que permitirá a padronização nacional dos critérios de avaliação imobiliária. Trata-se de uma ferramenta robusta de fiscalização, que dará à Receita Federal, Estados e Municípios maior controle sobre operações, valores e ganhos do setor. 

Outro ponto sensível foi a exclusão do IVA Dual do Regime Especial de Tributação (RET). Até hoje, o RET garante às incorporadoras uma carga tributária bastante reduzida, variando entre 1% e 4% sobre a venda de imóveis. Com a nova legislação, apenas empreendimentos registrados até 31 de dezembro de 2028 continuarão usufruindo desse benefício. Após esse prazo, o RET permanecerá restrito ao IRPJ e à CSLL, enquanto todos os novos projetos passarão a recolher CBS e IBS integralmente. 

Como se não bastasse a Reforma do Consumo, o final de 2025 trouxe novos agravantes. A Lei nº 15.270/2025 instituiu a tributação de 10% sobre dividendos, a partir de 2026, afetando diretamente sócios e investidores. O foco foi o chamado IRPF mínimo, que incidirá sobre lucros distribuídos por empresas do RET, Lucro Presumido e Simples Nacional — regimes que, diferentemente do Lucro Real, não terão acesso aos redutores de ajuste. 

Na sequência, veio mais um revés: o aumento de 10% na base de cálculo do Lucro Presumido para empresas com faturamento anual superior a R$ 5 milhões, além da elevação da alíquota do IR sobre Juros sobre Capital Próprio, de 15% para 17,5%. 

E as mudanças não pararam aí. Com a sanção do PLP 108/2024, convertido na LC 227/2026, a legislação do ITCMD foi profundamente alterada. O imposto passou a ser progressivo e teve sua base de cálculo ampliada, especialmente nos casos de doações e heranças de quotas ou ações de empresas fechadas. 

Agora, o valor mínimo para apuração do ITCMD será o patrimônio líquido ajustado a valor de mercado, acrescido do fundo de comércio, como se a empresa estivesse sendo vendida. Essa alteração impacta diretamente estruturas de holdings patrimoniais, exigindo uma reavaliação cuidadosa das estratégias sucessórias e de governança. 

Em conjunto, essas mudanças reposicionam o setor imobiliário dentro da economia brasileira. Poucas atividades sentirão de forma tão intensa o peso do país quanto o mercado de imóveis nos próximos anos.

 

Evolução da Tributação da Locação de Imóveis Comerciais [Lucro Presumido

 Evolução da Tributação da Venda de Imóveis Comercias [Lucro Presumido]

 

 

Evolução da Tributação das Incorporadoras imobiliárias [RET]

 

Richard Domingos é diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil (Link), uma das principais consultorias contábeis do Brasil, especialista em gestão de empresa e nas áreas contábil, fiscal, tributária e de imposto de renda tanto para empresas quanto para pessoas físicas. Com formação em Ciências Contábeis e pós-graduação em Direito Tributário Empresarial.