A partir de janeiro de 2026, começa no Brasil o
período de testes da Reforma Tributária sobre o consumo. E, entre os temas que
mais têm chamado a atenção de proprietários e investidores, está a mudança na
forma como os aluguéis recebidos por pessoas físicas serão declarados e
fiscalizados. Hoje, esses rendimentos são tributados, exclusivamente, pelo
Imposto de Renda via Carnê-Leão, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%, e o
contribuinte não é obrigado a emitir nota fiscal – o que poderá mudar para uma
parcela dos locadores.
Com a Reforma, alguns proprietários passarão a
contribuir também para os novos tributos que compõem o IVA Dual: a Contribuição
sobre Bens e Serviços (CBS), cuja cobrança começa em janeiro de 2027; e o
Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que será implementado gradualmente até
2032. A medida, porém, não atinge todos os brasileiros que possuem imóveis
alugados.
A Lei Complementar 214/2025 define faixas
específicas: o locador pessoa física só será tributado se tiver recebido mais
de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior, provenientes de mais de três imóveis
distintos, ou se ultrapassar R$ 288 mil em rendimentos no próprio
ano-calendário, independentemente da quantidade de propriedades. Quem estiver
abaixo desses limites segue apenas com o Imposto de Renda.
Para os contribuintes que ultrapassarem essas
faixas, uma mudança importante se aproxima: a emissão de documento fiscal passa
a ser obrigatória. A Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) será utilizada
nesse processo. A Nota Técnica 005, divulgada pelo sistema nacional de NFS-e,
deu o primeiro passo ao incluir a locação de imóveis no padrão nacional da nota
fiscal, equiparando-a, para fins fiscais, aos serviços.
Porém, apesar dessa inclusão, ainda não existe
regulamentação prática para definir como e quando as notas deverão ser emitidas
pelos locadores pessoa física. A própria NT 005 informa que suas atualizações
não entrarão em vigor agora. Para 2026, valem apenas as regras e o layout da
Nota Técnica 004, publicada em agosto de 2025. Isso significa que, no primeiro
ano de testes da Reforma, a emissão de NFS-e no segmento de locações ainda não
seguirá o modelo definitivo — que depende de normativas complementares do
governo federal.
As mudanças não se limitam aos contratos
tradicionais. As locações de curta temporada, como as feitas por plataformas
como Airbnb, passam a ter um enquadramento próprio. Contratos de até 90 dias
consecutivos serão tratados como atividade de hotelaria, o que implica novas
regras de tributação e redução de 40% da base de cálculo. Outras alterações
relevantes atingem o ganho de capital na venda de imóveis. A isenção concedida
a quem vende um imóvel e compra outro em até 180 dias poderá ser perdida caso o
imóvel adquirido com isenção seja vendido antes de cinco anos, em uma tentativa
de evitar o uso da regra para especulação imobiliária.
Além das normas tributárias, 2026 marca uma
revolução na fiscalização. Isso porque entra em operação o Cadastro Imobiliário
Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”, integrado ao SINTER,
sistema nacional que reúne informações territoriais, cadastrais e fiscais. Essa
integração permitirá à Receita Federal cruzar automaticamente dados como
matrícula, IPTU, escrituras, movimentações bancárias, transferências via PIX e
declarações de Imposto de Renda de locadores e locatários. O cruzamento promete
reduzir drasticamente a sonegação: se o inquilino declarar o pagamento do
aluguel e o proprietário não declarar o recebimento, o sistema apontará a
divergência instantaneamente. As multas podem chegar a 75% do imposto devido e,
em casos graves, alcançar 150%. O locatário também está sujeito a penalidades,
podendo ser multado em até 20% pela omissão.
Imóveis que estão em inventário — judiciais ou
extrajudiciais — também entram no radar. Com o avanço tecnológico, a Receita
Federal conseguirá identificar quem realmente está usufruindo economicamente do
imóvel, o que torna essencial que os rendimentos sejam declarados corretamente
pelo espólio, representado pelo inventariante, ou pelos herdeiros após a
partilha.
Diante desse cenário, especialistas recomendam que
os proprietários se preparem desde já. A primeira tarefa é verificar se os
rendimentos se aproximam das faixas que obrigam a contribuição para a CBS e o
IBS. Também é importante organizar documentações, revisar contratos e avaliar
benfeitorias e custos de aquisição, especialmente porque isso pode impactar
futuros cálculos de ganho de capital.
A Reforma Tributária não criou um imposto sobre aluguéis, mas mudou a forma como o Estado passa a enxergar e fiscalizar essa atividade. Para muitos proprietários, nada mudará. Para outros, especialmente os que se enquadram nas faixas superiores de renda, a mudança será profunda e exigirá adaptação. O fato é que o cruzamento automático de informações e a digitalização completa do sistema tributário tornam cada vez mais estreito o espaço para informalidade, enquanto cresce a necessidade de planejamento e conformidade fiscal.
Luciana Nogueira - advogada tributarista na LN Boutique Tributária Estratégica.
Taís Baruchi - CEO na PKF BSP.
PKF BSP
www.pkfbrazil.com.br
Nenhum comentário:
Postar um comentário