Imóvel quitado, escritura pendente: como tirar a compra do limbo documental

Quando o vendedor não formaliza a transferência, o comprador pode buscar a adjudicação compulsória, inclusive em cartório, conforme os requisitos legais. Contrato, comprovantes de pagamento e histórico da negociação ajudam a definir o caminho para regularizar a propriedade.

 

Pagar todas as parcelas e receber as chaves não significa, por si só, que a propriedade de um imóvel foi transferida. Há compradores que passam anos utilizando a casa ou o apartamento sem concluir a documentação, enquanto o vendedor continua constando como proprietário na matrícula. Pelo Código Civil, a transferência da propriedade entre pessoas vivas ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Quando existe uma obrigação de transferir o bem e ela não é cumprida, a adjudicação compulsória pode ser uma alternativa. O procedimento permite buscar a transferência sem depender da assinatura voluntária do vendedor, desde que os requisitos sejam demonstrados. Além da via judicial, existe a possibilidade de realizar o pedido extrajudicialmente, no registro de imóveis competente.

Segundo a advogada especialista em Direito Imobiliário Dra. Layane Borges, o primeiro passo é entender por que a compra não foi formalizada. “Precisamos verificar o contrato, a quitação, a matrícula e o histórico da negociação. A adjudicação compulsória pode resolver determinadas situações, mas não substitui a análise dos problemas documentais daquele imóvel”, explica.

Entre os documentos importantes estão o contrato de promessa de compra e venda, eventuais cessões de direitos, recibos e comprovantes de pagamento. Mensagens e notificações também podem ajudar a demonstrar as tentativas de concluir a transferência. A identificação correta do imóvel e das pessoas envolvidas é essencial para organizar o pedido.

“Guardar apenas o comprovante da última parcela pode não ser suficiente para esclarecer toda a operação. É importante reunir os documentos desde o início, principalmente quando houve troca de comprador, pagamentos feitos de formas diferentes ou acordos posteriores”, orienta Layane.

Na via extrajudicial, o requerente deve estar acompanhado por advogado ou defensor público. O procedimento inclui ata notarial e análise pelo oficial de registro de imóveis, com verificação da documentação e notificação dos envolvidos. A ata reúne elementos para instruir o pedido, mas não funciona, sozinha, como título de propriedade.

A possibilidade de recorrer ao cartório não significa que qualquer compra quitada será regularizada automaticamente. Divergências relevantes, falhas na identificação do bem ou problemas na cadeia de contratos podem exigir providências adicionais e, conforme o caso, discussão judicial.

“Não é correto prometer uma solução rápida antes de examinar os documentos. Em algumas situações, o caminho extrajudicial é adequado. Em outras, precisamos corrigir pendências ou recorrer ao Judiciário. A escolha deve partir das condições reais da compra”, afirma a advogada.

Os custos também precisam entrar no planejamento. Tributos, emolumentos e despesas profissionais devem ser avaliados conforme o procedimento. A quitação do preço pago ao vendedor não elimina, por si só, as obrigações necessárias para concluir a transferência.

Para Layane, regularizar a propriedade é uma etapa da compra que não deve permanecer indefinidamente pendente. “O comprador precisa saber o que falta para levar seu direito ao registro. Quanto antes reúne a documentação e busca orientação, mais cedo consegue identificar o caminho para concluir a aquisição com segurança jurídica”, conclui. 

 

Fonte: Dra. Layane Borges — advogada especialista em Direito Imobiliário, com atuação na proteção patrimonial de compradores e investidores.