Distrato pode custar metade do valor pago pelo imóvel? STJ vai uniformizar a discussão

Tribunal analisa a retenção de até 50% das quantias pagas em contratos posteriores à Lei do Distrato, envolvendo empreendimentos com patrimônio de afetação e inadimplemento do comprador; condições contratuais e motivo da rescisão são essenciais para avaliar o prejuízo.

 

Desfazer a compra de um imóvel pode representar a perda de uma parcela expressiva do dinheiro investido. Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a legislação admite uma penalidade de até 50% das quantias pagas em determinadas hipóteses de encerramento do contrato. Isso não significa, porém, que toda desistência autorize a incorporadora a reter automaticamente metade dos pagamentos.

A discussão será examinada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.466, sob o rito dos recursos repetitivos. O tribunal deverá definir se, em contratos celebrados após a vigência da Lei do Distrato e submetidos ao patrimônio de afetação, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas. A submissão ao rito repetitivo é uma etapa para uniformizar o entendimento, e não representa, por si só, uma decisão definitiva sobre a controvérsia.

Segundo a advogada especialista em Direito Imobiliário Dra. Layane Borges, o primeiro passo é identificar quais regras se aplicam à aquisição. “Precisamos verificar quando o contrato foi assinado, qual é o regime do empreendimento e o que levou ao encerramento da compra. O percentual de 50% não pode ser apresentado como uma regra geral para qualquer imóvel”, explica.

O patrimônio de afetação separa os bens e recursos vinculados à incorporação do patrimônio geral da incorporadora, destinando-os à realização daquele empreendimento. Sua existência deve ser verificada na documentação registral. A análise também precisa considerar a cláusula de penalidade e as informações apresentadas ao comprador.

Há decisões do STJ que reconhecem a validade de cláusulas de retenção de 50% em contratos celebrados sob a vigência da Lei do Distrato e vinculados a incorporações com patrimônio de afetação. Esses precedentes ajudam a compreender o risco financeiro, mas a aplicação ao caso concreto exige conferir os pressupostos legais e contratuais.

“Não basta olhar a cláusula isoladamente. É necessário conferir se aquele regime realmente existe e se a situação que motivou a rescisão corresponde à hipótese prevista. Uma dificuldade financeira do comprador e um descumprimento da incorporadora exigem análises diferentes”, afirma Layane.

Outro ponto é a base de cálculo. O limite discutido corresponde às quantias pagas, e não à metade do preço total do imóvel. Em um exemplo simplificado, se o comprador pagou R$ 100 mil, uma penalidade de 50% sobre esse montante corresponderia a R$ 50 mil. A conta final, entretanto, pode envolver atualização monetária e outras deduções legalmente cabíveis, que precisam ser discriminadas.

Por isso, receber uma proposta de devolução exige atenção tanto ao valor quanto à composição dos descontos. Contrato, quadro-resumo, comprovantes de pagamento, matrícula e comunicações com a incorporadora ajudam a verificar o cálculo e a reconstruir o histórico da negociação.

“O comprador precisa entender quanto pagou, quais valores estão sendo descontados e qual é a justificativa de cada cobrança. Antes de assinar um acordo, também deve conferir o prazo de devolução e as obrigações que está assumindo”, orienta a advogada.

O motivo do encerramento é decisivo. Quando a rescisão decorre de atraso na entrega atribuível à incorporadora, por exemplo, a legislação prevê condições próprias para a devolução dos pagamentos. Essa situação não deve receber automaticamente o mesmo tratamento de uma rescisão causada pelo inadimplemento do comprador.

Para Layane, acompanhar o julgamento é importante, mas a prevenção começa antes de qualquer pedido de distrato. “Conhecer as condições de saída também faz parte da decisão de compra. Quando o contrato precisa ser encerrado, a orientação jurídica ajuda a avaliar o prejuízo, conferir a proposta e escolher o caminho adequado para aquela situação”, conclui.

 

Fonte: Dra. Layane Borges — advogada especialista em Direito Imobiliário, com atuação na proteção patrimonial de compradores e investidores.