Garagem Não É Depósito, Área Comum Não É ‘Terra de Ninguém’

Direitos e deveres dos moradores nas áreas coletivas do condomínio — e o que diz a lei sobre o uso indevido

 

Todo mundo quer morar com conforto, segurança e praticidade. Mas basta uma vaga de garagem entulhada de tralhas ou um morador “espertinho” reservando a churrasqueira para fazer festa toda semana que a harmonia desce pelo ralo. O que muita gente ainda não entendeu é que viver em condomínio é, acima de tudo, aprender a compartilhar. E isso inclui respeitar regras, espaços e o direito do outro. 

O advogado especialista em direito condominial, Dr, Issei Yuki, comenta: “Entre os conflitos mais frequentes no ambiente condominial estão justamente os relacionados ao uso indevido da garagem e das áreas comuns. A boa notícia é que a lei e os regulamentos internos trazem diretrizes claras, a má notícia é que muita gente simplesmente ignora ou finge não saber.” 

Garagem: espaço de estacionamento, não de armazenamento

Um dos maiores conflitos em condomínios diz respeito à utilização indevida das vagas de garagem. Muita gente enxerga o local como uma extensão do próprio apartamento e passa a usá-lo para guardar bicicletas, caixas, ferramentas, móveis velhos, geladeiras e até botijões de gás.

 

O que diz a lei?

O artigo 1.336 do Código Civil determina que o condômino deve usar sua unidade e as áreas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais. Isso se estende às garagens. Além disso, a convenção do condomínio ou o regimento interno, geralmente, proíbem expressamente esse tipo de uso. E mais: dependendo do que for guardado, pode haver risco à segurança (como materiais inflamáveis ou objetos pesados que podem cair sobre veículos).

Multa? Sim. A depender do regimento, o síndico pode aplicar advertência e, em caso de reincidência, multa. Em situações graves, o condomínio pode até buscar medidas judiciais.

 

Áreas comuns: lazer coletivo, não particular

Salão de festas, piscina, churrasqueira, brinquedoteca, academia. Todos esses espaços são parte do condomínio e, portanto, devem ser compartilhados de forma ordenada e com respeito às regras estabelecidas.

 

O que muita gente faz de errado?

• Faz uso exclusivo de um espaço coletivo sem reserva prévia ou autorização;
• Promove eventos frequentes e barulhentos que incomodam os vizinhos;
• Leva número excessivo de convidados sem comunicação à administração;
• Desrespeita os horários de funcionamento.

 

Consequências?

“Além de gerar atrito com vizinhos, o uso indevido pode acarretar advertências e multas. Em casos extremos, como danos à estrutura, agressões ou desrespeito contínuo, pode configurar conduta antissocial, com repercussões judiciais mais sérias.”. Alerta Issei Yuki.

 

O que o morador pode e deve fazer?

Conhecer o regimento interno e a convenção do condomínio.

Esses documentos funcionam como a “Constituição” do prédio. Estão lá as regras sobre uso de áreas comuns, vagas de garagem, penalidades e horários permitidos.

 

Fazer reservas com antecedência e comunicar seus convidados.

A responsabilidade pelos visitantes é sempre do morador.

 

Zelar pelas áreas comuns como se fossem da sua casa.

Porque, de fato, são. Todos pagam por elas, inclusive pela manutenção e pelos danos causados.

 

Acionar o síndico ou a administradora em caso de irregularidades.

Evite confronto direto com vizinhos. O ideal é que a administração intermedie a situação.

 

E o síndico, o que pode fazer?

O síndico é o representante legal do condomínio e, segundo o Código Civil (art. 1.348), tem o dever de zelar pela convenção, aplicar advertências e multas, e defender o interesse coletivo. 

Mas atenção: ele não pode agir de forma autoritária ou sem respaldo jurídico. Toda penalidade deve estar prevista em regulamento e, preferencialmente, ser aplicada após notificação.

 

Dr. Issei Yuki, advogado especialista em Direito Condominial, destaca:

“A função do síndico é de mediação e responsabilidade. Ele não é juiz, mas precisa agir quando há desequilíbrio entre o direito individual e o bem-estar coletivo. A regra é: liberdade com limites e propriedade com responsabilidade.” 

O uso das áreas comuns e da garagem vai muito além do “meu espaço, minhas regras”. Trata-se de convivência, respeito, responsabilidade e segurança. Ignorar isso é abrir caminho para conflitos, ações judiciais e, em casos mais graves, até expulsão por comportamento antissocial. A boa convivência começa quando cada um entende que, no condomínio, você não vive só.

 

Issei Yuki Júnior - Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.

Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados