O
atraso na entrega de imóveis comprados na planta e os distratos na compra de
imóveis são os principais problemas que afetam as relações entre consumidores e
construtoras e incorporadoras no Brasil. E esses problemas, que se tornaram um
grande obstáculo para quem pretende realizar o sonho da casa própria, cresceram
de maneira assustadora nos últimos anos, principalmente pela crise econômica
que atravessamos.
E
tanto os casos de atrasos, quanto os de distratos, estão desaguando no
Judiciário e aumentando consideravelmente o número de ações nos tribunais. Além
do Judiciário, o grande número de reclamações de consumidores também está
chamando a atenção do Legislativo, que através de novos projetos, está tentando
regulamentar a questão dos distratos.
Importante
movimento da Justiça para solucionar as questões do atraso na entrega de
imóveis será realizado neste mês de agosto. O Superior Tribunal de Justiça
(STJ) vai realizar uma audiência pública conjunta para discutir as
consequências em caso de atraso na entrega do imóvel.
Os
temas que serão julgados tratam: da possibilidade de cumulação da indenização
por lucros cessantes com a cláusula penal nos casos de inadimplemento do
vendedor e; da possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, da
cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, também no caso de
atraso na entrega do imóvel.
O
próprio STJ considerada as questões relativas ao mercado imobiliário sensíveis
e os julgamentos devem ser longos.
Importante
destacar que na Câmara e no Senado tramitam projetos sobre os temas que serão
discutidos na Corte Superior. Por exemplo, o PLS 279/14, do Senado, altera a
lei 4.591/64, para estabelecer a incidência de multa na hipótese de atraso na
entrega do imóvel por parte da incorporadora ou construtora. Conforme esta
proposição, deve ser paga multa moratória de 10% para o comprador em caso de
atraso; e há o direito à rescisão do contrato, com imediato recebimento da
totalidade dos valores pagos.
O
projeto de lei 217/15, da Câmara, fixa multa por mês de atraso na entrega do
imóvel, considerando-se retardo excessivo no andamento do empreendimento o
atraso superior a 120 dias na conclusão da obra; nesse caso, o incorporador, a
título de indenização, deve fazer o pagamento mensal aos adquirentes de valor
correspondente ao aluguel médio de imóvel equivalente à unidade pactuada, a
cada 30 dias de atraso na conclusão da obra.
Outra
questão que deve ter um final nos próximos meses é a do distrato, que é o
desfazimento de contratos celebrados para a compra de imóveis na planta.
Atualmente, quem se encontra nessa situação, deve submeter-se a um acordo com o
incorporador ou, quando não é possível, a uma ação judicial.
No
último dia 06 de junho, a Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº
10.728/2018, que regulamenta o chamado distrato. Se convertido em lei, após
aprovação do Senado Federal e posterior sanção do presidente da República, o
projeto aprovado irá ao encontro da jurisprudência que vem se formando em nossos
tribunais sobre a matéria. Isso porque, reconhecerá, de um lado, o direito do
adquirente de desistir do negócio e de receber de volta parte do que pagou e,
de outro, o direito do incorporador de lhe impor penalidades caso ocorra essa
desistência.
De
acordo com o projeto, os adquirentes que desistirem da compra de um imóvel
comprado na planta pagarão multa de até 50% do valor já pago, caso o imóvel
tenha sido construído sob o chamado “regime de afetação” – quando o patrimônio
é separado legalmente daquele do incorporador –, ou de 25% do valor já pago, se
o imóvel não estiver submetido a esse regime. Se, porém, o adquirente encontrar
outro interessado em assumir seu contrato e o incorporador aprovar essa
transferência, não haverá retenção dos valores pagos.
Além
de regrar o limite da multa aplicável, o projeto aprovado também traz maior
segurança jurídica ao prever que haverá o desconto da comissão de corretagem,
dos impostos incidentes sobre o imóvel, de eventuais taxas de condomínio e de
espécie de aluguel, conforme valor previsto em contrato, ou se não houver essa
previsão, conforme valor fixado em juízo, caso a desistência ocorra após o
adquirente entrar no imóvel.
A
devolução do dinheiro para o adquirente será feita em parcela única até 30 dias
após o habite-se do imóvel construído sob o regime de afetação (e não mais de
forma imediata, como tem sido entendido pelos nossos tribunais) ou em até 180
dias após a assinatura do distrato, quando o imóvel não estiver submetido a tal
regime.
O
projeto aprovado pacifica ainda o prazo de 180 dias de tolerância para a
entrega do imóvel, sem ônus para o incorporador, como também têm sido entendido
pelos nossos tribunais. Após esse prazo, está previsto que o incorporador terá
de devolver todo o valor já pago pelo adquirente e lhe pagar a respectiva
contratual, tudo no prazo de 60 dias. Quando não existir a previsão dessa
multa, o adquirente terá direito a indenização de 1% do valor já pago por cada
mês de atraso, corrigido monetariamente.
Gustavo Milaré - advogado, mestre e doutor em
Direito Processual Civil e sócio do escritório Meirelles Milaré Advogados
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