Proposta
em debate no Senado quer endurecer regras contra condutas abusivas, limitar
aluguéis por aplicativos e alterar a forma como lidamos com a propriedade
privada nos condomínios
Uma
proposta de atualização do Código Civil brasileiro está acendendo o alerta em
condomínios de todo o país. Em debate no Senado, o novo texto pode trazer
mudanças radicais na convivência condominial, inclusive permitindo a expulsão
de moradores com conduta antissocial e restringindo alugueis por plataformas
como o Airbnb.
O
projeto propõe, de forma inédita, mecanismos mais objetivos e eficazes para
preservar a harmonia dentro dos condomínios. E, embora o tema desperte
polêmica, especialistas como o advogado Dr. Issei Yuki, referência em Direito
Condominial, avaliam que a mudança pode representar um avanço importante na
proteção da coletividade, desde que usada com responsabilidade.
A
polêmica da expulsão: pode mesmo tirar o morador do próprio apartamento?
Pelo
novo texto, moradores que apresentem conduta reiteradamente antissocial e gerem
“incompatibilidade de convivência” poderão ser multados e, em último caso, expulsos
judicialmente do condomínio desde que a medida seja aprovada por dois terços da
assembleia.
A
ideia é que a expulsão não afete o direito de propriedade em si, mas sim o
direito de uso. Ou seja, o morador continua sendo dono do imóvel, podendo
alugá-lo ou vendê-lo, mas perde o direito de habitação naquele condomínio.
Dr.
Issei Yuki comenta: “O Código Civil já permite penalizações por conduta
antissocial, como a multa de até 10 vezes a taxa condominial. O que essa
proposta faz é criar a possibilidade jurídica da restrição do uso do imóvel
como consequência extrema, quando todas as outras medidas já falharam.”
O
texto ainda prevê que essa expulsão seja reversível, ou seja, caso o mesmo
quorum da assembleia (dois terços) aprove, o morador poderá retornar ao
condomínio.
Airbnb
sob pressão: fim da farra do aluguel por temporada?
Outro ponto que deve gerar grande impacto é a mudança nas regras
sobre aluguel por plataformas como o Airbnb. Atualmente, a legislação é omissa,
o que faz com que decisões judiciais variem caso a caso. A nova proposta é
clara: a convenção do condomínio deverá autorizar esse tipo de hospedagem.
Com
isso, condomínios poderão proibir ou restringir o aluguel por temporada, o que
deve afetar diretamente investidores e proprietários que transformaram imóveis
em fonte de renda passiva via aplicativos.
Dr.
Issei Yuki complementa: “O novo texto oferece segurança jurídica aos
condomínios e moradores. Cada comunidade poderá, via assembleia, definir se
deseja ou não permitir hospedagens transitórias. Isso protege o perfil do
prédio e evita que condomínios residenciais virem mini hotéis sem controle.”
A
proposta ainda prevê que, nos prédios em construção, essa informação já conste
da minuta da convenção, o que traz mais transparência para compradores e
investidores.
Multas
mais pesadas e restrições para inadimplentes
O novo
Código também quer subir o teto da multa por inadimplência, dos atuais 2% para
até 10%. Especialistas consideram a medida “controversa”, já que pode acelerar
a perda do imóvel via execução judicial, especialmente porque a dívida
condominial é considerada propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel, não ao
morador.
Outra
mudança importante: inadimplentes e moradores com conduta antissocial podem ser
impedidos de participar de assembleias, o que gera debate sobre
representatividade e direitos de voto no condomínio.
“Essa
é uma medida que exige cautela. O inadimplente não perde sua condição de
condômino, então é preciso avaliar a constitucionalidade de impedir sua
participação em decisões que impactam a coletividade”, pondera Dr. Issei.
Convivência
x Propriedade: estamos mudando o eixo?
A
grande questão que essa atualização do Código Civil traz é: até onde vai o
direito individual quando ele ameaça a coletividade?
A
expulsão de moradores, o controle de aluguéis e a limitação de direitos de
assembleia representam um reposicionamento do que se entende por convivência em
comunidade. Viver em condomínio deixa de ser apenas uma escolha por segurança
ou comodidade e passa a exigir responsabilidade social real.
“Essas
mudanças, se aprovadas, não vão criminalizar comportamentos. Elas vão exigir
mais empatia e menos egoísmo de quem vive em comunidade. Não se trata de punir,
mas de proteger o grupo”, conclui o advogado Issei Yuki.
As
novas propostas de atualização do Código Civil estão em fase de debate, mas já
mostram que o futuro da moradia compartilhada no Brasil será mais rigoroso,
mais regulamentado e, espera-se, mais harmonioso.
Issei Yuki Júnior - Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.
Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados
