Venda de imóvel usado cresce 60,37% com queda de preços em São Paulo

As vendas de imóveis usados cresceram 60,37% em Agosto frente a Julho na cidade de São Paulo, estabelecendo um recorde em oito meses, segundo pesquisa feita com 252 imobiliárias da Capital pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP).  

As casas e apartamentos mais vendidos em Agosto foram os de preços médios até R$ 600 mil, com 54,10% do total, tendência que se mantém inalterada desde Janeiro. Por faixas de preços de m², 63,03% se enquadraram nas de até R$ 8 mil.  Foram vendidos mais apartamentos (62,30%) do que casas (37,70%), opção que se mantém no topo das preferências dos compradores desde Fevereiro.

Os preços médios dos imóveis vendidos em Agosto caíram 8,01% em relação a Julho e esse é apontado como um dos principais motivos do crescimento das vendas pelo presidente do CreciSP, José Augusto Viana Neto. “Os proprietários estão contendo os preços porque sabem que há uma grande oferta de imóveis para vender, e quando a oferta é maior que a demanda, os preços sobem menos que o balizador mais comum de reajuste que é a inflação”, afirma. 

Em 12 meses, a variação acumulada dos preços médios dos imóveis usados na Capital está positiva em 3,64%, menos da metade da inflação de 8,73% registrada no período pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) do IBGE.

Viana Neto ressalta que esse desequilíbrio entre oferta e demanda se expressou também no aumento das margens de descontos concedidas pelos proprietários, “recurso que é usualmente aplicado nas negociações para facilitar a venda, mas que em Agosto registrou percentuais mais elevados nas regiões que concentraram maiores volumes de venda”.

A pesquisa CreciSP apurou que os imóveis situados na Zona B, que agrupa bairros como Brooklin e Cerqueira César, foram vendidos com desconto médio de 8,05% sobre os preços fixados originalmente pelos proprietários – um aumento de 64,62% sobre o desconto de 4,89% registrado em Julho. De Junho para Julho o desconto não aumentou, ficando em 4,89%.

Na Zona C, que reúne bairros como Butantã e Cambuci, o desconto médio aumentou 35,98% ao passar de 6,67% em Julho para 9,07% em Agosto. Em Julho, o desconto médio havia caído 2,06% em relação aos 6,81% registrados em Junho. Os descontos também aumentaram em Agosto na Zona D (+ 9,81%) e na Zona E (+ 23,86%).

As vendas se concentraram exatamente nas regiões onde os descontos foram maioria: 41,80% na Zona B e 29,50% na Zona C. O restante se dividiu entre as Zonas D (15,57%), A (7,39%) e E (5,73%).

 

Vendas à vista lideram

 A pesquisa CreciSP com as 252 imobiliárias constatou que 51,64% dos imóveis foram vendidos à vista, 40,99% com financiamento de bancos, 6,56% em parcelas pagas diretamente aos proprietários e 0,82% por carta de crédito de consórcios.

São do padrão construtivo médio 86% das casas e apartamentos, 8% do padrão standard e 6% do padrão luxo.

 

Locação cresce 4,9%, preço aumenta 5,84% 

A locação de imóveis residenciais também cresceu em Agosto na Capital, uma alta de 4,9% em relação a Julho. Mesmo com os descontos nos valores originalmente pedidos pelos proprietários aumentando até 169,20%, os preços dos aluguéis subiram em média 5,84% em relação a Julho, abaixo, porém, da inflação de 8,73% medida pelo IPCA do IBGE.

A maioria dos novos inquilinos vai pagar aluguel mensal de até R$ 1.500,00 (58,06% deles) e deu aos proprietários o valor de três aluguéis como garantia em caso de inadimplência (33,33%). As outras formas de fiança usadas nos contratos foram o seguro de fiança (27,49%), o fiador (21,65%) e a caução de imóveis (5,84%). Houve ainda a locação sem garantia (11,07%).                      

Foram concedidos descontos maiores em Agosto do que em Julho sobre os preços originalmente estabelecidos pelos proprietários para os imóveis situados nas Zonas B, C e D, mas não nos das Zona A e D. Na A, onde estão bairros como Jardins e Campo Belo, o desconto baixou de 11,17% para 9% (- 19,43%), e na D, que tem bairros como Limão e Pari, o desconto caiu de 10,31% para 9,45% (- 8,34).

Na Zona B, que agrupa bairros como Aclimação e Paraíso, o desconto médio passou de 9% em Julho para 11,73% em Agosto (+ 30,33%). Na Zona C, saltou de 7,50% para 20,19% (+ 169,20%) e na Zona E, que reúne bairros da periferia como Brasilândia e São Mateus, passou de 10,48% para 13,41% (+ 27,96%).

Os bairros onde mais se alugaram imóveis em Agosto foram os da Zona C (36,61%), não por acaso os que tiveram os maiores descontos (20,19% em média), seguidos pelos das Zonas D (22,14%), Zona B (18,74%), Zona E (14,96%) e Zona A (7,54%).

                             

Devolução em baixa, inadimplência em alta 

A pesquisa CreciSP constatou que o número de inquilinos que devolveram seus imóveis por problemas financeiros (36,31%) ou outros motivos (63,69%), foi 10,16% menor em Agosto do que em Julho. As devoluções em Agosto equivaleram a 77,74% dos imóveis alugados e, em Julho, a 86,53%.

Já a inadimplência aumentou 10,92% ao passar de 4,12% dos contratos em vigor em Julho para 4,57% em Agosto.

 

Viana Neto alerta para “locação sem administração de imobiliárias” 

O presidente do CreciSP considerou “arriscado” um tipo de oferta que plataforma de internet fez para proprietários de imóveis: anunciarem em seu portal e fecharem contrato diretamente com os inquilinos, ficando com a responsabilidade de administrar essa relação com o inquilino sem a interferência da plataforma.

“É ganhar dinheiro sem assumir responsabilidade, jogando para os donos dos imóveis os encargos, aborrecimentos, a solução dos problemas que surgirem na locação, ficando a plataforma sem responsabilidade alguma sobre isso e ainda com uma despesa forçada de 8% de fiança obrigatória pelo seguro do aluguel”, afirma Viana Neto.

Ele recomenda aos donos de imóveis que na hora de colocar seu imóvel para alugar “prefiram uma imobiliária ou corretor regular peran te CreciSP para evitar custos extras, aborrecimentos e dores de cabeça por não conhecerem ou terem tempo de resolver problemas com os inquilinos, síndicos, gestores e tudo o mais que envolve a administração do contrato. Via de regra o contato direto entre locador e locatário termina em discussões e conflitos sem solução.”