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Prazo mínimo de 5 anos e cláusula de
vigência, registrada em cartório de imóveis, são essenciais para a proteção do
ponto comercial, de acordo com advogados
Se considerar alguns
indicadores econômicos, como inflação e juros, dá até para dizer que o momento
não é nada propício para a abertura de lojas, restaurantes, serviços no país.
Mas, como toda regra tem
exceção, é justamente num momento como este que alguns empreendedores têm a
chance de abrir um negócio em locais até cobiçados há anos.
Dois advogados especializados
em contratos comerciais, Daniel Cerveira e Rodrigo Casaes, alertam sobre
direitos dos locatários e cláusulas que devem constar em contratos de locação.
Além de questões que envolvem o
ponto comercial, como engenharia, pendências na Justiça, alvará de
funcionamento, exploração da atividade no local, fluxo de pessoas, o prazo de
vigência do contrato, dizem eles, é a maior proteção do empreendedor.
Amparado pela Lei 8245/91 (Lei
do Inquilinato), em seu artigo 51, o prazo de vigência do contrato deve ser de
cinco anos, no mínimo. Por quê?
É esse prazo de cinco anos que
dá direito ao lojista de entrar com ação na Justiça (renovatória) para
permanecer no local, em caso de eventual embate com o locador.
A renovação compulsória do
contrato de locação comercial, diz Cerveira, tem por objetivo proteger o fundo
de comércio, que é o estabelecimento, os produtos, a clientela.
“O ponto comercial é um
patrimônio relevante do lojista”, diz.
Sem a possibilidade de entrar
com ação renovatória, o dono do imóvel, diz Cerveira, pode pedir o reajuste de
aluguel que desejar, e o lojista fica desprotegido. Ou aceita ou sai do ponto.
Com a renovatória, fica a cargo
de um perito fazer a avaliação do valor do aluguel. Tem muito comerciante, diz,
que desconhece essa proteção e acaba perdendo o ponto comercial.
“Aproveitando-se desse
desconhecimento, alguns locadores exigem um aumento do valor do aluguel e,
muitas vezes, o pagamento novamente de luvas, tudo sob pena do ajuizamento de
ação de despejo (denúncia vazia), pois possuem base legal para a sua
consumação.”
O prazo para entrar com a ação
renovatória na Justiça, alertam os advogados, é de um ano a seis meses antes do
vencimento do contrato. Fora desse período, perde-se o direito. O varejista
também tem de estar em dia com suas obrigações e não pode ter dívidas.
Vale lembrar, de acordo com
Cerveira, que não adianta o comerciante argumentar que sempre esteve no imóvel,
comprovar a permanência com recibos pagos de aluguel e que enviou carta ao
locador declarando a intenção de renovar o contrato.
“É necessário que o contrato
seja por escrito, com período determinado mínimo de cinco anos, que o prazo
legal seja obedecido e que o locatário esteja em dia com as suas obrigações.”
Cláusula
de vigência
Além de a locação ter prazo
mínimo de cinco anos, uma cláusula fundamental nos contratos, dizem eles, é a
de vigência, que está amparada no artigo 8º da Lei do Inquilinato.
“Sem essa cláusula, se o dono
de um imóvel locado para um lojista decide vendê-lo, o novo proprietário pode
despejar o inquilino. Com a cláusula, registrada no cartório de imóveis, está
assegurado o direito de permanecer no local até o término do contrato”, afirma
Cerveira.
Em São Paulo, diz Cerveira,
muitos lojistas estão sendo despejados de pontos comerciais adquiridos por
construtoras para instalação de prédios residenciais.
“Sem a cláusula de vigência,
uma construtora pode despejar um lojista mesmo faltando quatro anos para o
término de um contrato de locação”, afirma.
Cerveira diz que 90% dos
lojistas desconhecem ou esquecem de colocá-la nos contratos. “A cláusula não
vem pronta no contrato de locação. É preciso incluí-la”, diz.
Multa por
rescisão de contrato
Outra cláusula importante para
estar em contrato é a que se refere à multa em rescisões de contrato, amparada
no artigo 4º da Lei do Inquilinato, que trata de proporcionalidade.
“Alguns shoppings colocam multa
de 50% do aluguel até o término do contrato, o que é extorsivo. A multa, em
caso de rescisão antecipada, não pode ser alta”, afirma Casaes.
Em um contrato de cinco anos,
por exemplo, se o lojista decide sair após quatro anos, e, portanto, faltam cumprir
20%, a multa teria de ser de 20% sobre o valor que está no contrato.
Se a multa estabelecida for
abusiva, de 10, 12, 30 aluguéis, por exemplo, lembra Cerveira, já existe
entendimento jurisprudencial de que tem de ser limitada a três aluguéis
proporcionais ao período de ocupação. No caso citado, seria de 20% de três
aluguéis.
Há muitos casos, diz Casaes, em
que as multas são tão abusivas que o lojista acaba ficando no espaço até o
final do contrato para não ter um prejuízo financeiro.
“O tamanho da multa pode
estrangular o lojista, que precisa ficar atento”, diz Casaes.
Se o comerciante pagou luvas para
entrar no ponto comercial, diz Cerveira, também é possível buscar na Justiça a
devolução de parte delas, se não ficar no espaço até o final do contrato.
Outras
cláusulas
Lojistas que possuem redes de
franquia, diz, também devem colocar cláusula que autoriza a transferência do
ponto para outro franqueado da rede e outra que autoriza a sublocação.
Em caso de contratos com
shoppings centers, o lojista também deve prestar atenção no que os centros
comerciais chamam de normas gerais, feitas na criação dos empreendimentos.
“O contrato de locação entre o
lojista e o shopping tem de valer mais do que as normas gerais, que,
obviamente, são favoráveis ao empreendimento”, diz.
Alguns shoppings, de acordo com Casaes, subordinam contratos com lojistas às normas gerais.
“É preciso salvaguardar que vale mais o contrato do que as normas gerais”,
afirma.
Outro ponto a ser considerado
em locação em shoppings é quanto ao pagamento de aluguel em dobro no mês de
dezembro, como querem os empreendimentos.
“Às vezes, o lojista tem uma
operação que não sofre sazonalidade em dezembro e, portanto, não cabe a
cobrança de dois aluguéis no mês. Isso talvez possa ocorrer em outro momento.”
Quiosque
Com dois cafés, no shopping
Metrô Santa Cruz e no shopping Light, e uma loja de roupas masculinas no
Iguatemi Alphaville, José Matute perdeu todo o investimento em um café em
shopping em São Paulo porque o contrato de locação não tinha prazo determinado.
“O café estava em um quiosque e
os contratos para este tipo de espaço têm particularidades diferentes, são
feitos com prazos mais curtos, e já preveem a possibilidade de rescisão de
ambas as partes a qualquer momento, sem o pagamento de multa”, afirma.
O problema no seu caso, diz, é
que ele estava no local há um ano, havia investido no espaço, e o shopping
decidiu que não queria mais um quiosque de alimentação no local.
“Tive de sair e perdi tudo. Não
quero mais ter quiosque.”
Quiosques têm vantagens e
desvantagens, diz ele, depende muito do objetivo do empreendedor. As vantagens
são aluguel menor, visibilidade, fluxo e contratos sem multa.
A principal desvantagem é que,
a qualquer momento, diz, o lojista é forçado a sair sem justificativa.
“Meu perfil é de ter um negócio mais sólido, de longo prazo”, diz.
A sugestão que ele dá para quem
está pensando em abrir uma loja, além das precauções citadas acima, é de uma
atenção às condições de reajustes do aluguel, anual, e uma condição extra que
reverta para o próprio negócio. “Uma reforma, após cinco anos, é válido
pensar.”
Outra recomendação do
empreendedor é uma atenção especial aos reajustes de condomínio. Os shoppings,
geralmente, dizem os lojistas, não são transparentes sobre as despesas.
Um centro comercial onde tem
uma de suas lojas, afirma Matute, chegou a reajustar em 60% o valor do
condomínio no final do ano passado.
“Como o aumento estava
descolado de índices de inflação, busquei explicação. Antes de entrar com ação
na Justiça, o centro comercial acabou reduzindo o reajuste. Fiquei na dúvida se
eu fui o único que conseguiu reverter a situação no shopping”, diz.
Conversas de corredor no
empreendimento sugeriam que as grandes marcas estavam liberadas do pagamento de
condomínio e o reajuste de 60% tinha ocorrido para as lojas satélites, que
arcariam com as despesas.
É por essa e outras questões
que envolvem a relação entre lojistas, shoppings e proprietários de imóveis que
os varejistas precisam firmar contratos capazes de proteger os pontos
comerciais em qualquer situação, dizem os advogados.
https://www.dcomercio.com.br/publicacao/s/quer-abrir-uma-loja-veja-pontos-que-devem-constar-em-contrato
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