Profundamente difícil o momento que a sociedade mundial atravessa. Para o
cidadão comum, há pouco tempo, era impensável que viveríamos uma pandemia
mundial, que restringiria o acesso da população a bens e serviços e manteria
milhões de pessoas em suas respectivas residências, em quarentena.
Com esse cenário atual, certamente teremos muitas implicações que afetarão a
maioria dos negócios, seja de grandes e pequenas empresas, seja do trabalhador
comum e autônomo e, como consequência, escassez de receitas e recursos para as
despesas básicas.
Nesse sentido, não resta dúvidas que tais fatos implicarão nas receitas e
despesas dos condomínios, já que, cotas condominiais, nada mais são que rateios
de despesas entre as unidades autônomas.
Tendo em vista que a receita dos condomínios para fazer frente às suas despesas
(contas do consumo, salário de funcionários, obras emergenciais etc.) advém
exclusivamente da contribuição dos condôminos com o adimplemento de suas cotas
condominiais, o rateio entre as unidades deve permanecer inalterado.
É importante que os condôminos tenham ciência que sua contribuição através do
pagamento das cotas condominiais, é destinado ao pagamento de contas essenciais
para a sobrevivência do condomínio, em especial, contas de consumo e salários
dos funcionários e colaboradores.
Por isso, em que pese a grave crise sanitária vivenciada, o condômino não está
desobrigado a suprimir sua contribuição perante o condomínio, sob pena de
responder pela inadimplência conforme previsão na Convenção do Condomínio, art.
12 da Lei 4591/64, art. 1.336, I, do Código Civil e demais dispositivos legais.
Até porque, considerando que esta modalidade de obrigação provém da existência
de um direito real sobre determinada coisa, a ela aderindo, impõe-se ao seu
titular (condômino), a responsabilidade pelos encargos condominiais.
A manutenção dos pagamentos das cotas condominiais pelos condôminos, trata-se,
portanto, de condição de existência do condomínio, sendo o dever do
síndico e gestores condominiais cumprir e fazer cumprir a Convenção
Condominial, nos termos do art. 1.348 do Código Civil, sob pena de
responsabilização pela omissão ao não promover a cobrança dos inadimplentes.
Obviamente que em tempos de crise, os síndicos, administradores e gestores condominiais
devem criar soluções e estabelecer planos de ação, utilizando sobretudo, o bom
senso para que não tenhamos um aumento exponencial da inadimplência por parte
dos condôminos.
Já prevendo o aumento da inadimplência em decorrência da crise
financeiro-econômica que se avizinha no país, importante que os gestores
condominiais iniciem corte de despesas consideradas não urgentes e convoquem os
prestadores de serviços para renegociação dos contratos, ao menos neste momento
de crise.
Este é o momento de renegociação, já que os prejuízos em decorrência da crise,
devem ser compartilhados entre todas as partes envolvidas, do contrário, o
resultado da inflexibilidade nas negociações, resultará em aumento
significativo de ações judiciais, sobrecarregando o Poder Judiciário de forma
imensurável.
Com a redução de despesas, o condomínio pode aumentar seu caixa para suportar eventual
inadimplência de seus condôminos por certo período.
Aos síndicos e gestores condominiais, não é recomendável, em decorrência dessa
grave crise, negociarem descontos/isenções dos pagamentos das cotas
condominiais pelas unidades, sem autorização assemblear, sob pena de sua
responsabilização e, pior, deixar o condomínio sem receita para fazer frente às
suas despesas.
No entanto, o bom senso deve prevalecer. Necessário que seja avaliado caso a
caso com certa flexibilidade no que tange ao parcelamento e/ou prorrogação dos
débitos, visando atender aquele condômino que realmente não dispõe de recursos
para pagamento imediato.
Seja como for, o síndico deve ter a cautela e solicitar apoio de seu
departamento jurídico antes de adotar qualquer medida que vá contra as
disposições da Convenção do Condomínio.
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