A falta do pagamento da cota condominial dentro do
prazo de vencimento do boleto, atrapalha o fluxo do condomínio, tanto quanto o
inadimplente que tem altas dívidas.
Mesmo sem que o síndico possa oferecer descontos
nas cotas em atraso, é comum que ocorram negociações da dívida, e destas
negociações, muitas vezes, são firmados termos de acordos/confissões de
dívidas, para que o pagamento ocorra de forma parcelada e o dinheiro volte aos
cofres do condomínio.
A grande questão seria: o devedor que fez um
acordo, continua sendo devedor? Aquele que fez acordo pode participar das
assembleias? Está quite com o condomínio?
Com base no Art. 360 do Código Civil, quando o
devedor contrai com o credor nova dívida, a anterior se extingue, fica novada.
Assim, aquele que negociou a sua dívida, não é mais devedor na acepção jurídica
do termo, até que deixe de pagar a cota do mês ou a parcela do acordo.
Código civil
Art. 360. Dá-se
a novação:
I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida
para extinguir e substituir a anterior;
Por definição legal o condômino com acordo não pode
ser considerado devedor, ele não tem mais a dívida anterior, então até que
deixe de pagar a cota do acordo no prazo, ou a cota do mês, ele está em dia
para com a suas obrigações perante o condomínio.
De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 20ª
edição Editora Forense, pg. 560, definiu a novação como:
“a
obrigação constituída a novo vem mudar, substituir, transformar a obrigação
velha, que se extingue ou deixa de existir. Desta forma, no sentido técnico,
novação implica, necessariamente, na extinção da dívida ou obrigação anterior,
pela criação de um direito novo, quase coloca em substituição ao que foi
extinto.”
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ACORDO DO DEVEDOR COM O
CONDOMÍNIO QUANTO AO DÉBITO. NOVAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. O acordo
firmado entre o adquirente e o condomínio, referente ao débito condominial
constitui-se em novação da obrigação. Uma vez novada a dívida, extingue-se o
débito anterior e cria-se uma nova obrigação entre as partes.
Deste modo, não há que se falar em prescrição das parcelas do acordo firmado
pela autora com a ré, em 01/08/2008, pois não transcorridos cinco anos até o
ajuizamento da ação de cobrança. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível
Nº 70061038071, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alex
Gonzalez Custodio, Julgado em 31/08/2016).
(TJ-RS - AC: 70061038071 RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Data de
Julgamento: 31/08/2016, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da
Justiça do dia 12/09/2016) (GRFEI)
A questão central em debate é se podemos dizer que
o devedor que não tem mais dívida está quite com o condomínio e pode votar e
participar da assembleia de condomínio? Conforme aduz o Código Civil, abaixo:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas
deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Do exame do artigo acima é certo que o devedor não
pode votar e sequer estar presente na assembleia se não estiver quite.
Neste sentido:
ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA CONDOMÍNIO EDILÍCIO
PARTICIPAÇÃO DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES NA ASSEMBLEIA IMPOSSIBILIDADE VEDAÇÃO
EXPRESSA NO CÓDIGO CIVIL EXEGESE DO INCISO III DO ART. 1.335 DO CC ANULAÇÃO
DETERMINADA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(TJ-SP - APL: 00176874120108260001 SP 0017687-41.2010.8.26.0001, Relator:
Neves Amorim, Data de Julgamento: 26/03/2013, 2ª Câmara de Direito Privado,
Data de Publicação: 28/03/2013)
Ainda na questão central do tema, o fato do antigo
devedor ter feito o acordo e não ser mais inadimplente lhe confere o status de
quite?
Entendo que pelo fato de ele estar, no momento,
livre da dívida, pois ocorreu a novação e, por isso, não há parcelas do acordo
em aberto, além de estar em dia com a cota do mês, este está quite para votar e
participar.
A expressão QUITE utilizada no Código Civil deve
ser interpretada de forma de que a pessoa “não está inadimplente”
e não de que a pessoa “não está devendo”.
Por fim, se aquele que fez um acordo precisar de
uma CND, esta deve constar que ele tem uma novação a qual fica vinculada a
quitação integral para a emissão da CND. O que poderia ser feito no caso seria
emitir uma Certidão positiva com efeitos negativo. Ou seja, isso atestará que
existe um acordo no valor firmado e que para a emissão da certidão negativa sem
ônus, se faz mister o cumprimento integral do acordo.
Dr. Rodrigo Karpat - advogado militante na área
cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados
e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões
condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é
colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha
do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além
de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns
dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal
Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da
Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É
membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
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