A nova etapa da Reforma Tributária, em vigor desde 3 de agosto, marca o início de uma mudança significativa para milhares de condomínios brasileiros. Embora a obrigatoriedade de emissão de notas fiscais e recolhimento dos novos tributos comece apenas em 2027, especialistas alertam que este é o momento de síndicos e administradoras revisarem contratos, organizarem processos e entenderem se seus condomínios serão enquadrados nas novas regras.
A principal mudança atinge os condomínios que obtêm mais de 20% de sua receita total por meio de receitas econômicas, como aluguel de espaço para antenas de telefonia, painéis publicitários, locação de áreas comuns, estacionamentos ou outras formas de exploração comercial. Nesses casos, o condomínio passa a ser considerado contribuinte do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tributos que substituirão gradualmente ISS, ICMS, PIS e Cofins.
Segundo o advogado especialista em Direito Condominial Dr. Eduardo Rachid, muitos síndicos ainda desconhecem o alcance da mudança.
"A reforma tributária
altera completamente a forma como determinados condomínios serão tratados
perante o Fisco. Aqueles que possuem receitas relevantes provenientes da
exploração econômica de áreas comuns deixarão de ser apenas administradores de
patrimônio coletivo e passarão a cumprir obrigações fiscais semelhantes às de
uma empresa. Quem deixar para entender isso apenas em 2027 poderá enfrentar
dificuldades operacionais e riscos de autuações", explica.
Fiscalização será totalmente digital
Outro ponto que chama atenção é a criação da Plataforma Nacional de Administração Tributária (PNAT), sistema que reunirá informações da União, estados e municípios para cruzar automaticamente dados fiscais.
Na prática, a plataforma verificará informações como notas fiscais emitidas, movimentações financeiras, escrituração digital e dados enviados por administradoras de condomínios.
Isso significa que, por exemplo, quando uma operadora de telefonia declarar o pagamento pelo aluguel de uma antena instalada em um condomínio, o sistema poderá identificar automaticamente se houve ou não a emissão da nota fiscal correspondente.
"A fiscalização deixa de
depender de uma auditoria presencial e passa a ser praticamente automática. A
tecnologia reduz significativamente as possibilidades de inconsistências
passarem despercebidas", afirma Rachid.
Impacto pode reduzir receitas dos condomínios
Além das novas obrigações administrativas, a reforma também poderá afetar diretamente o caixa dos condomínios.
Em contratos de aluguel de antenas de telefonia, por exemplo, a carga tributária estimada pode variar entre 26% e 27,5%, reduzindo o valor líquido recebido caso não haja renegociação contratual.
Também passam a fazer parte da
rotina dos condomínios obrigações como emissão mensal de notas fiscais,
escrituração digital, conciliação bancária, guarda de documentos fiscais e
auditorias preventivas.
Preparação evita problemas futuros
Para o especialista, o maior erro é acreditar que a mudança só começa quando os tributos passarem a ser cobrados.
"Quem começar a se preparar agora terá tempo para revisar contratos, adequar a gestão financeira e orientar corretamente o síndico e a administradora. A reforma tributária não muda apenas impostos; ela muda a forma como determinados condomínios se relacionam com o Fisco."
Segundo Rachid, a recomendação é que condomínios que possuem receitas oriundas da exploração econômica de áreas comuns façam uma análise jurídica e contábil ainda este ano para verificar seu enquadramento e evitar problemas quando as novas exigências entrarem em vigor.
Rachid Advocacia
https://rachidadvocacia.com.br/
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