A
assembleia em sessão permanente é um artificio perigoso para se alterar a
convenção do condomínio ou para que se obtenha quórum qualificado, pois traz
nulidade da assembleia e consequente revogação dos atos ali praticados.
A
assembleia em sessão permanente ocorre quando durante a assembleia alguns
assuntos não podem ser exauridos no ato da reunião e, deste modo, ou o
presidente ou qualquer condômino do plenário propõe a interrupção dos trabalhos
para continuidade em momento posterior.
Importante
que a suspensão dos trabalhos deva ser submetida e aprovada pelo plenário e se
presta para as mais variadas situações, tais como avançado da hora, falta de um
especialista para explicar um item que precisa ser deliberado, entre outros,
mas nunca para obtenção de quórum, conforme já se manifestou o STJ, e se
manifestam os Tribunais pais afora.
Neste
sentido o STJ:
RECURSO ESPECIAL
- AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE -
POSSIBILIDADE - CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA - NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE -
ASSEMBLÉIA - INSUFICIÊNCIA DE QUORUM - RATIFICAÇÃO POSTERIOR - IMPOSSIBILIDADE
- NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGASSIONAIS - RECURSO
ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento do
direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das
provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando sua
convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga
antecipadamente a lide, como sucede in casu. 2. Conquanto o condomínio não
possua personalidade jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve
exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento. 3. A
assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos
dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor
reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação
posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização.
4. Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1120140 MG
2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento:
06/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/10/2009)
Neste sentido o TJDF:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGR
CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO
LEGAL. NÃO-CABIMENTO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO. QUÓRUM ESPECIAL DE 2/3.
ARTIGO 1.351 DO CPC. ASSEMBLÉIA ABERTA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. DECISÃO
MANTIDA. 1 - NÃO CABE AGRAVO REGIMENTAL DE DECISÃO QUE INDEFERIU ANTECIPAÇÃO DE
TUTELA RECURSAL A AGRAVO DE INSTRUMENTO, HAJA VISTA A INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO
LEGAL, POIS A TEOR DO QUE PRESCREVE O PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 527 DO CÓDIGO
DE PROCESSO CIVIL, "A DECISÃO LIMINAR, PROFERIDA NOS CASOS DOS INCISOS II
E III DO CAPUT DESTE ARTIGO, SOMENTE É PASSÍVEL DE REFORMA NO MOMENTO DO
JULGAMENTO DO AGRAVO, SALVO SE O PRÓPRIO RELATOR A RECONSIDERAR." 2 -
TRATANDO-SE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE IMPORTANTE INSTRUMENTO NORMATIVO DO
CONDOMÍNIO, EXIGINDO, PARA APROVAÇÃO DE SUA ALTERAÇÃO, O QUÓRUM ESPECIAL DE 2/3
(DOIS TERÇOS) DOS CONDÔMINOS, REVELA-SE ESCORREITA A DECISÃO QUE SUSPENDE OS
EFEITOS DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, INSTALADA SEM O QUÓRUM NECESSÁRIO PARA
APROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO E A DESPEITO DA AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL,
MANTÉM-SE ABERTA POR DETERMINADO PERÍODO, A FIM DE QUE SEJAM COLHIDOS OS VOTOS
DE TODOS OS CONDÔMINOS, ATINGINDO, DESSA FORMA, O QUÓRUM EXIGIDO POR LEI PARA A
ALTERAÇÃO PRETENDIDA. AGRAVO REGIMENTAL NÃO CONHECIDO. AGRAVO DE INSTRUMENTO
DESPROVIDO.
(TJ-DF - AI: 23691520118070000 DF
0002369-15.2011.807.0000, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento:
07/04/2011, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 11/04/2011, DJ-e Pág. 109)
Ocorre
que tal artificio tem sido utilizado pois o cartório de Registro de Imoveis, no
caso de alteração de convenção, não vai verificar se a assembleia foi realizada
em um ou mais atos, e muitas vezes os gestores fazem uma ata única e passam a
lista de presença para ser preenchida a posteriori, o que não é nem o caso de
assembleia em sessão permanente, o que passa a falsa impressão de que o quórum
foi atingido.
E
por não caber ao cartório a (seja o de Títulos e Documentos ou o de Registro de
Imóveis) verificação de como o quórum foi obtido, corroborando que por muitas
vezes não existi ação judicial a fim de anular essas assembleias, é que o
mercado acredita de forma errônea que a assembleia em sessão permanente se
presta a obtenção de quórum.
Quanto aos procedimentos legais para a
realização da assembleia em sessão permanente quando cabível, destacamos o
entendimento do sempre atual J. Nascimento e Franco, em sua clássica obra
Condomínio, Editora Revista dos Tribunais, edição 2.004, fls. 125, que
brilhantemente expos:
“há questões que nem sempre podem ser
discutidas e votada no mesmo dia. Os motivos são os mais variados, tais como
necessidade de serem obtidas informações especializadas, questões dependentes
de manifestação de alguns condôminos, hora avançada da noite etc. Em tais
casos, qualquer condômino pode sugerir que a Assembleia se declare em sessão
permanente e desde logo designe dia, hora e local para a continuação dos
trabalhos. Assim, decidindo, o Presidente encerra os trabalhos do dia,
determina que o secretário lavre ata antes da nova reunião e, finalmente,
declara convocados todos os presentes. Embora dispensáveis, o Presidente pode
expedir avisos sobre a continuação dos trabalhos aos condôminos que deixaram de
comparecer. (RF 242/159)”
Desta
forma, é salutar que o condomínio não leve a questão de alteração de convenção
somente considerando a assembleia em aberto, o que se logra ilegal. A obtenção
de quórum em condomínios grandes é um problema pais afora e a solução mais
rápida e prática deve ser o de reabrir os debates sobre as assembleias
virtuais.
Dr. Rodrigo Karpat - advogado militante na área
cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de
Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e
em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo
o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do
Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos
condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter
aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de
Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal
da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV
CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP
