Aluguel e coronavírus

Especialista orienta como administrar essa relação

A locação de um imóvel, seja para uso comercial ou residencial é essencial para quem precisa se estabelecer em um endereço fixo. Da mesma forma, muitas vezes é imprescindível para vida financeira do proprietário do imóvel. 

Essa relação antiga entre locador e locatário (quem aluga) as vezes é permeada por alguns conflitos, estes por sua vez, são quase sempre solucionados quando são bem observadas as cláusulas previstas na Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas relacionados. 

Para efeito prático, a principal obrigação do locatário, ou seja, do inquilino é o pagamento do aluguel, cujo valor já pode estar incluso itens como: o IPTU, água, e condomínio quando for o caso. 

Mas a grande questão que norteia o problema do aluguel neste momento e que preocupa de forma particular a locação de natureza comercial, especialmente por parte dos micro e pequenos empreendedores está relacionada ao novo coronavírus, afinal, a crise econômica instalada pela pandemia traz dificuldades para manter em dia as obrigações.  

A necessidade de estabelecer quarentena devido à pandemia da COVID-19 alterou a rotina bem como a forma de administrar negócios e relações de diversas natureza nos mais variados setores. Por motivo de força maior, muitas coisas estão sendo revistas, no âmbito jurídico inclusive.            

Em tempos de adaptação à pandemia da COVID-19, itens que pesam na economia e na  vida financeira precisam de algumas adaptações.  O aluguel está entre eles.  

O aluguel é um recurso essencial, o qual não pode simplesmente deixar de ser pago, Mas se o aluguel não passa a ser isento, como fica a relação estabelecida entre locador e locatário diante da crise do coronavírus? 

Quem explica alguns pontos relacionados a esse tema é o advogado especialista em Direito Civil, da IF Assessoria Jurídica, Flavio Hernando.

De acordo com o advogado, O aluguel, tanto comercial quanto o residencial, pode ser objeto de negociação entre locador e locatário, neste período de pandemia. Porém, não basta simplesmente alegar o estado de calamidade para ter direito à revisão contratual.

Em ambos os casos, ele explica que deve ser comprovada a redução na capacidade financeira, ou seja, o impacto da calamidade deve refletir-se diretamente no poder financeiro do locador, como a redução no salário ou a queda nas vendas, impossibilitando o pagamento sem prejudicar o sustento ou a manutenção do estabelecimento. 

No caso de um funcionário público, que ainda não teve redução em seus vencimentos), por exemplo, não seria razoável este pedir uma redução de seu contrato de aluguel, vez que este não teve a sua vida financeira diretamente prejudicada, a não ser que prove, de alguma forma, que sua capacidade também foi impactada por causa do novo coronavírus. 

Portanto, destaca o advogado, não basta apenas pedir a revisão e redução somente pelo estado de crise. Para isto devem estar presentes alguns elementos como:

1) onerosidade excessiva (por não ter mais a mesma capacidade econômica).

2) a ocorrência de fato superveniente, extraordinário e imprevisível. No presente momento, não precisa ser provado, pois a pandemia é fato notório (artigo 374, I, CPC)

Assim, presentes e comprovados estes elementos, temos presente o caso fortuito ou força maior, que possibilita ao devedor não ser responsabilizado por prejuízos causados ao credor (art 393, CC).

Com isto, caso o locador não aceite realizar a revisão de forma amigável, é possível pedir judicialmente a revisão contratual, com base nos artigos 317 e 478 do Código Civil, amparado ainda pelo Enunciado 365 CJF-STJ, esclarece.  

 

Cenário de possíveis mudanças

Na sexta feira, dia 3 de abril, foi aprovado em caráter de unanimidade pelo Senado o Projeto de Lei 1.179/2020 que flexibiliza as relações jurídicas durante a pandemia do coronavírus. 

O projeto que agora aguarda votação na Câmara dos Deputados e, posteriormente, a sanção presidencial, inclui nove pontos do direito civil e do consumidor, incluindo a proibição dos despejos de inquilinos inadimplentes, mas não altera prazos contratuais de aluguel residencial. 

Entre as principais cláusulas, destacam-se: 

Art. 9º não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo até 31 de dezembro de 2020.

Art. 10 estabelece que os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.  

  

§ 1° determina que na hipótese de exercício da suspensão do pagamento, os vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação o percentual mensal de 20% dos vencidos.

§ 2° Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão e § 3º A comunicação poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.

No que diz respeito aos citados artigos, o advogado esclarece que eles preveem possibilidade de revisão de contrato, caso a prestação se torne excessivamente onerosa por fato imprevisível e sem a culpa do devedor, tornando impossível o seu pagamento. 

Flavio Hernando, considera importante salientar que o locatário deve procurar o locador para tentar a negociação antes de ficar inadimplente: “isso mostra sua boa-fé, e, em caso de ação judicial, conseguirá a revisão das parcelas anteriores ao ajuizamento da ação, caso  contrário, por força do artigo 479 CC, só conseguirá a revisão das parcelas a partir do momento da citação do locador da existência de um processo de revisão, a não ser que comprove a tentativa anterior de negociação antes do ajuizamento da ação” explica o advogado.

Em caso de devedor inadimplente antes da pandemia, o entendimento tem sido o da não concessão da revisão, vez que não foi este fato que o tornou inadimplente e estaria apenas aproveitando-se da situação para conseguir uma revisão.

Por fim, Flavio Hernando, advogado da IF Assessoria Jurídica orienta: “a melhor solução no momento é a conversa entre locador e locatário para uma solução em consenso e amigável, pois, para o locador é melhor a segurança de continuar com a certeza que seu imóvel continuará rendendo frutos (seria muito difícil achar um novo locatário no momento), e para o locatário, a certeza de ainda ter o imóvel para  reerguer-se quando a crise passar”.