Ar condicionado no condomínio

Os dias quentes estão chegando e começam os problemas inerentes aos aparelhos de ar condicionado. Seja pelo pinga-pinga, pelo barulho ou pelo dano estético que em alguns casos só é percebido quando chega o verão.

Nos tempos atuais o ar condicionado passa a ser equipamento essencial, de primeira necessidade, especialmente em locais onde o calor ou o frio são intensos.

Independentemente do que será dito, é necessário que o condômino não instale um aparelho antes de verificar se é permitido na convenção ou qual o procedimento no prédio. O fato de já existirem aparelhos não quer dizer que possa ser feito. Podem ser que os casos estejam sendo litigados na justiça.

Ao condomínio caberá sempre tentar ajustar a utilização a arquitetura do local e regras do empreendimento com base na convenção e anseio da coletividade.

Atualmente os Tribunais entendem na maioria dos casos, desde que não exista disposição em sentido contrário na convenção, que o aparelho de ar condicionado não altera a fachada. São equipamentos passiveis de padronização por meio de uma assembleia com o quórum de maioria simples, ou seja 50% mais um dos presentes.

Como aduz o nobre doutrinador J. Nascimento e Franco “ in memoriam”.“ Em síntese, na fachada, podem ser instalados todos os equipamentos que a técnica moderna criou para propiciar maior conforto aos habitantes do edifício.” J. Nascimento e franco, Editora Revista dos Tribunais, página 295, 5ª Edição, 2005

 Caso a convenção proíba a instalação do ar condicionado, para que o mesmo possa ser instalado será necessário a alteração da convenção, o que somente pode ocorrer com o voto de 2/3 dos condôminos ( Art. 1.351  Do CC)

Com a proibição na convenção, colocar o aparelho será considerado alteração de fachada passível de multa e de ação judicial para retirada do aparelho.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça do DF:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO JARDINS DAS ACÁCIAS. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR-CONDICIONADO. LATERAL DE UNIDADE. FACHADA. ALTERAÇÃO. VEDAÇÃO EXPRESSA EM CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. NULIDADE DA MULTA APLICADA. IMPOSSIBILIDADE. SENTEÇA MANTIDA. 1. A instalação de aparelho de ar-condicionado na lateral do imóvel caracteriza alteração da fachada. 2. Diante do descumprimento de regra prevista na convenção do condomínio, impõe-se a obrigação de retirar o aparelho instalado em local indevido. 3. A discussão acerca de nulidade de multa imposta extrapola a natureza da ação de obrigação de fazer ajuizada. 4. Recurso desprovido.

(TJ-DF - APC: 20120111985202, Relator: J.J. COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 15/04/2015, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/04/2015 . Pág.: 223)

Não sendo caso de proibição na convenção, antes do condomínio padronizar a instalação do ar condicionado é recomendado a contratação de um engenheiro elétrico para saber se o condomínio suporta o acréscimo de carga, sem comprometer o centro de medição de acordo com a entrada de energia aprovada pela concessionária.

Após a verificação da carga, será necessário um engenheiro civil/ calculista, para saber com base no projeto da empresa de ar condicionado, se não haverá sobrepeso com a instalação das máquinas no espaço destinado, que pode ser na varanda ou fachada, ou se forem aparelhos de parede, dependerão da abertura da parede e mesmo que nem todas unidades façam, o engenheiro precisará verificar se abertura do vão irá  comprometer de alguma forma a estrutura do prédio.

Isto posto, o prédio convoca uma assembleia com o fim de padronizar a instalação de ar condicionado e com o quórum de maioria simples, aprova a padronização com base no projeto apresentado.

Caso não exista proibição na convenção, e o condomínio perca a oportunidade de padronizar, deverá aceitar que o condômino faça a instalação, após laudo de engenheiro, no local que melhor lhe provier.

  AUTOR. 1- A obra objeto da lide não pode ser considerada irregular, eis que estava sob a orientação de engenheiro responsável, possuindo ART (anotação de responsabilidade técnica) em nome de Engenheiro Civil que assegurou ¿que não houve nenhuma retirada nas peças estruturais da edificação¿, não havendo que se falar, portanto, em risco para estrutura do edifício. 2- Verifica-se que a instalação do ar condicionado não alterou a fachada do edifício, tendo em vista que as provas produzidas nos autos, em especial as fotos e o laudo pericial, demonstram que não há padrão do edifício para instalação para instalação do ar condicionado, bem como que o projeto arquitetônico do edifício não previu local para aparelhos de ar condicionado. 4- Na Convenção do Condomínio não há nenhuma disposição específica sobre a posição e colocação dos aparelhos de ar condicionado, sendo certo que para a pretendida padronização deveria o Condomínio Apelante convocar Assembleia Geral Extraordinária para alteração da mencionada Convenção. Inteligência dos artigos 1.351 a 1.353 do Código Civil. 5- Por outro lado, a instalação de janela causou prejuízo às características arquitetônicas da fachada do condomínio, tendo em vista que das provas produzidas nos autos verifica-se a efetiva modificação da fachada vedada pelo artigo 1336 do Código Civil. 6- O fato existir modificações realizadas anteriormente em outras unidades não desobriga o réu de manter a padronização do padrão construtivo, sendo certo, ainda, que a convenção de condomínio (parágrafo 4º letra J) e o regimento interno do condomínio (item 5.2.01) vedam modificação da parte externa do edifício. 8- Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.

(TJ-RJ - APL: 00362969620128190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 34 VARA CIVEL, Relator: MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO, Data de Julgamento: 31/01/2017, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2017) (GRIFEI)

Desta forma, a instalação do ar condicionado deve ser verificada com cautela, levando-se em conta a convenção e regramento de cada condomínio. Instalar de forma inadvertida poderá acarretar em ação judicial.

   Dr. Rodrigo Karpat - advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país.           Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat escreve como colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico, é consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio.

Como fugir da crise: abrir um negócio próprio ou apostar em uma franquia?

Segundo uma pesquisa realizada pela Global Entrepreneurship Monitor (GEM) em 2015, 4 em cada 10 brasileiros estão envolvidos com algum tipo de negócio direta ou indiretamente, seja como sócio, investidor ou franqueado.

Para quem já possui um negócio, mas não conseguem fazer a sua empresa decolar. Segundo o Diretor de Projetos da GGV Consultoria Empresarial, Gustavo Resende, a consultoria pode ser um fator determinante para o crescimento. “Nós conseguimos ajudar várias empresas a superar a crise e se manter no mercado. A nossa metodologia de trabalho não é baseada no achismo ou na experiência do consultor, mas nas informações da análise de mercado que realizamos, que por serem mais assertivas, trazem mais resultados”, afirma Gustavo.

Para quem está começando e pretende investir um negócio próprio, dê preferência para um segmento que você tenha expertise. Neste caso, é importante fazer uma pesquisa de campo para diagnosticar a viabilidade do empreendimento, traçando as projeções seguras que lhe tragam maior segurança sobre o seu mercado.

É importante fazer um estudo sobre mercado para não dar um tiro no escuro. “A GGV desenvolveu o projeto da hamburgueria Frens Burguer & Grill desde o início. Em menos de um ano a empresa vai abrir a quarta unidade em Curitiba e já está desenvolvendo um projeto de franquias”, afirma Gustavo Resende.

Investindo em franquias

Uma ótima opção é investir em uma franquia. Este mercado não sofreu com a crise econômica e política no país dos últimos anos, demonstrando o alto nível de maturidade e segurança do setor.

De acordo com os dados da Associação Brasileira de Franchising (ABF) divulgados em agosto deste ano, houve um aumento de faturamento de 8% no primeiro semestre de 2017, comparado com o mesmo período do ano passado.

Ao se tornar um franqueado você não precisa de um conhecimento tão aprofundado sobre o mercado, nem sobre a gestão do negócio. Com uma franquia você recebe todo conhecimento e experiência da franqueadora, que vai indicar um caminho já testado e aprovado anteriormente. Além disso, um franqueado pula uma etapa fundamental para qualquer empresa: a criação e fortalecimento de uma marca, pois utilizar-se da força e visibilidade da marca franqueadora.

Transformar a sua empresa em uma franquia também pode ser uma boa saída, mas para isso é necessário padronizar os processos e procedimentos da sua empresa. “Quem quer franquear sua empresa, precisa ter em mente que sem padronização, não é possível replicar nenhum tipo de negócio. Também é importante estar atento aos resultados financeiros, reputação da marca e satisfação dos clientes”, afirma Leonardo Beling, Diretor de Expansão da GGV Consultoria Empresarial.

A experiência do colaborador para o futuro dos negócios

Nos últimos anos, temos observado uma grande mudança no mundo dos negócios e, consequentemente, na área de gestão de pessoas. No século passado, os empresários detinham o poder do negócio e exerciam sua autoridade sem levar em conta a experiência da equipe. Agora, com o avanço da era digital e uma geração engajada em causas e propósitos, o funcionário virou a peça mais importante dessa engrenagem.

Esse cenário trouxe as pessoas para o centro da estratégia das empresas, o que aumentou a importância dos departamentos de Recursos Humanos. Além de garantir a experiência dos clientes, a customer experience, as companhias têm a tarefa de engajar os funcionários e oferecer a eles a mesma experiência do consumidor final – a chamada employee experience. Mais do que nunca, as pessoas querem ser felizes no ambiente profissional e, para isso, precisam se sentir motivadas, valorizadas e engajadas.

De acordo com a pesquisa Global Human Trends, realizada pela Deloitte em 2017, quase 80% dos líderes de RH consideram a experiência do trabalhador como uma tendência importante para a sobrevivência da empresa. Não à toa, os departamentos de RH têm criado programas e estratégias para melhorar a experiência dos colaboradores, pensando de uma maneira integrada com os negócios. Afinal, funcionários motivados ficam menos doentes, são mais produtivos e permanecem por mais tempo na empresa, o que evita gastos com seleção e recrutamento. No entanto, como é possível fazer isso?

O que as empresas têm percebido é que, para inspirar os funcionários, é preciso desenvolvê-los de forma integral. Para isso, ela deve transformar suas rotinas e práticas, garantindo às equipes internas o mesmo tratamento de excelência que oferece aos seus melhores clientes. Incentivar os funcionários a ser eles próprios, garantir a transparência dos processos, utilizar cada vez mais a tecnologia e investir em inovação e criatividade são alguns dos fatores que podem contribuir com esse engajamento.

Mas, antes de iniciar esse processo, a companhia precisa entender quais são os fatores que influenciam a vida e a motivação de sua equipe. Esse é o primeiro passo para garantir um ambiente humanizado, transparente e justo, que permita o desenvolvimento de pessoas em todas as esferas da vida. Para trabalhar com todo o seu potencial, o colaborador precisa se sentir envolvido em uma cultura integral, amparado por programas de bem-estar e uma gestão que o apoie, tenha confiança nele e seja interessada em seu crescimento.

Mais do que um ambiente bonito, atrativo e moderno, as empresas precisam oferecer aos seus funcionários uma experiência real que reflita nas ações do dia a dia, que mostre os valores da organização e que tenha congruência entre o discurso e a prática. Ele deve se sentir parte integrante de uma equipe preocupada com o seu desenvolvimento, e não apenas mais um número para a organização.

Claudia Regina Araujo dos Santos - especialista em gestão estratégica de pessoas, palestrante, coach executiva e diretora da Emovere You (www.emovereyou.com.br).