Cortes na Selic não aliviam financiamento e juros bancários fazem comprador pagar até 300% do valor do imóvel

Com o crédito habitacional mais rígido nos bancos, especialista em finanças  ensina a calcular o custo real dos juros e mostra como o planejamento financeiro evita rasgar dinheiro no financiamento.

 

Um imóvel anunciado por R$ 500 mil pode representar um desembolso próximo de R$ 1,5 milhão ao longo de 35 anos. Em uma simulação pelo sistema Price, com entrada de R$ 100 mil e financiamento de R$ 400 mil a uma taxa efetiva de 10% ao ano, as parcelas somariam aproximadamente R$ 1,39 milhão. O cálculo ainda não inclui seguros, tarifas e eventuais correções previstas no contrato.

O exemplo mostra por que o comprador não deve avaliar o financiamento apenas pelo valor da primeira prestação. Mesmo após cortes na taxa Selic, os juros do crédito habitacional podem permanecer elevados, pois também são influenciados pelo custo de captação dos bancos, pelo prazo da operação, pelo risco de inadimplência e pelas condições de cada instituição.

Segundo Guilherme Catarino, especialista em finanças e consórcios, a redução da taxa básica não chega imediatamente ao consumidor. “A pessoa escuta que a Selic caiu e acredita que o financiamento ficará barato na mesma proporção. Essa transmissão pode demorar e não acontece de forma automática. O que define o custo para o comprador é a taxa efetivamente oferecida e, principalmente, o Custo Efetivo Total da operação”, explica.

O Custo Efetivo Total reúne juros, tarifas, seguros e outros encargos cobrados durante o contrato. Além desse indicador, o comprador deve observar o sistema de amortização, o indexador utilizado, o prazo e o valor total previsto para pagamento. Uma parcela que cabe no orçamento atual pode esconder um compromisso muito superior ao preço original do imóvel.

Outro erro é escolher o maior prazo disponível somente para reduzir a prestação. Quanto mais longo o contrato, maior tende a ser o período de incidência dos juros. “Alongar o financiamento pode facilitar a aprovação, mas também pode fazer a família pagar pelo mesmo imóvel duas ou três vezes. Antes de assinar, é necessário comparar quanto será desembolsado no total, e não apenas quanto sairá da conta no primeiro mês”, afirma Catarino.

O planejamento também deve considerar uma entrada maior, a possibilidade de realizar amortizações antecipadas e a formação de uma reserva para despesas como escritura, registro, impostos, condomínio e manutenção. Dependendo do prazo disponível para a compra, alternativas como acumular recursos, investir com finalidade definida ou utilizar um consórcio também podem ser analisadas. Neste último caso, é necessário considerar taxas, reajustes e o fato de que a contemplação depende de sorteio ou lance.

Para Catarino, não existe uma única estratégia adequada para todos os compradores. Quem precisa do imóvel imediatamente possui uma necessidade diferente de quem pode planejar a aquisição por alguns anos. Renda, estabilidade profissional, patrimônio já formado e capacidade de suportar imprevistos também influenciam a escolha.

“A casa própria não deve ser decidida somente pela emoção ou pela aprovação do banco. Crédito aprovado não significa que a operação seja saudável para aquela família. A melhor escolha começa quando o comprador entende o custo real, compara alternativas e define quanto do próprio futuro financeiro está disposto a comprometer”, conclui.

 

Fonte: Guilherme Catarino — especialista em finanças e consórcios.