Boom no reajuste de aluguéis: especialista explica o que fazer

 Contratos de locação corrigidos pelo IGP-M devem ter aumento de até 37%

A crise impactou quase todos os setores da economia, aumentou o preço dos alimentos, do custo de vida e o valor do aluguel não ficou de fora. Reajustados pelo IGP-M, conhecido como a inflação dos aluguéis, os contratos vencidos em junho chegaram a ter aumento de cerca de 37%, em virtude da alta do indexador, que é atrelado à movimentação das commodities. A saída para o locatário não pagar um valor abusivo é renegociar, renegociar e renegociar, ensina o especialista em gestão de risco e planejamento financeiro Hilton Vieira. “Os aluguéis tiveram um aumento considerável, tanto comerciais quanto residenciais, o que exige uma renegociação de contratos. Essa é a melhor saída tanto para o locatário como para o locador para manter um imóvel alugado a preços aceitáveis e justos”, diz.

O especialista avalia que além da renegociação do IGP-M, as únicas saídas para não sair no prejuízo são buscar outros espaços para a locação ou compra ou ir à Justiça para conseguir baixar os valores. No entanto, ele aconselha que o embate judicial deve ser sempre a última opção. “A dica principal é para que as pessoas renegociem seus contratos, mesmo baseados no IGP-M, propondo valores flexíveis e também escalonáveis para a renegociação. Por exemplo propor pagar 50% do índice por seis meses e depois voltar a renegociar. Vale toda proposta para que seja feito um bom negócio para as duas partes”, diz.

Negociar é a chave

Vieira acrescenta que os locadores estão mais abertos à negociação, uma vez que imóveis vazios representam custos altos de manutenção. “Vivemos uma situação excepcional e tudo pode ser ajustado para que ambas as partes não tenham prejuízos”, reforça.

O gestor explica que a explosão do IGP-M deriva do aumento do valor das commodities, impulsionado pela alta do dólar e desvalorização do real, que favoreceram a exportação de carne, grãos, café e soja, por exemplo, e trouxeram como consequência a queda na oferta interna e elevação dos preços desses produtos. Esse cenário impactou também os custos nas transações de compra de terreno e imóveis, que tiveram alta absurda, assim como os reajustes abusivos dos contratos de locação.

O reajuste por IGP-M é histórico e usual, observa Vieira. “Mas diante da pandemia e com a variação cambial, se transformou em um índice que favorece muito um lado e desfavorece completamente o outro”, afirma, se referindo ao locatário ou comprador de imóvel de um lado e do dono dos imóveis de outro.

Uma saída para não pagar reajustes
abusivos de aluguel é renegociar

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Diante da expressiva alta do IGP-M, muitas imobiliárias, como a QuintoAndar, por exemplo, mudaram a forma de reajuste de seus contratos. Em comunicado em seu site, a empresa informa que o IGP-M foi usado no reajuste dos contratos com propostas feitas até o dia 25 de novembro de 2020, mas nos firmados a partir dessa data, passou a adotar o IPCA como referência no reajuste de aluguel.

A imobiliária ressalta ainda que por causa do contexto econômico atual e da forte alta do IGP-M, tem atuado para facilitar a negociação de reajuste entre inquilinos e proprietários, além de entrar em contato com os donos de imóveis sugerindo a aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis.

A reivindicação de muitos locatários tem sido a substituição do indexador, que teve alta de 37% em um ano até maio de 2021, pelo IPCA, cujo aumento acumulado no mesmo período foi de 6,1%.

No entanto, mesmo com essa variação e desvantagem atual do IGP-M, Vieira não aconselha que seja mudado o indexador do contrato. “Muitos optam por mudar o indexador para o IPCA, mas não é aconselhável, pois quando se abre uma exceção, se tem um precedente muito grande que no futuro os contratos vão ser de IPCA, e isso implica retorno menores para os locadores. O importante é manter o IGP-M e renegociá-lo de forma provisória, devido a esse motivo de força maior pelo qual estamos vivendo”, diz.

O executivo comercial Fernando Batista comprou em 2019 um terreno cujas parcelas tinham reajuste mensal pelo IGP-M. Durante o ano ele pagou as parcelas, no entanto, no final do ano, quando foi consultar o saldo devedor, tomou um susto: estava maior que o valor do contrato inicial por causa do reajuste. “Paguei durante um ano, com reajuste mensal pelo IGP-M e quando fui consultar, além da parcela, o saldo devedor também havia sido reajustado. Sem renegociação com a incorporadora, recorri à Justiça para que pudesse rever o contrato”, contou Fernando.

Hilton Vieira - especialista em gestão de risco e planejamento financeiro