Com a proximidade
das férias e do verão, discussão sobre locações de curta duração ganha força;
processos sobre o tema estão suspensos em todo o país enquanto tribunal prepara
tese que deverá orientar a Justiça
Divulgação
A proximidade do verão, das férias escolares e das
festas de fim de ano costuma aumentar a procura por imóveis alugados por poucos
dias. Mas proprietários que pretendem aproveitar esse período para
disponibilizar apartamentos em plataformas como Airbnb precisam observar com
atenção as regras do condomínio. Uma discussão em andamento no Superior
Tribunal de Justiça (STJ) pode definir até onde vai a autonomia do proprietário
e quando é necessária a aprovação dos demais condôminos.
O assunto ganhou ainda mais relevância depois que o
STJ submeteu a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443. O
tribunal vai definir se uma convenção que estabelece apenas a destinação
residencial do condomínio já é suficiente para impedir locações de curta duração
por plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa a esse tipo de atividade.
Enquanto a tese não é julgada, os processos individuais e coletivos que tratam
da mesma questão estão suspensos em todo o país.
A discussão ocorre em um mercado que ganhou
dimensão relevante no Brasil. Segundo estudo da FGV Projetos, a atividade relacionada
ao Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões na economia brasileira em 2025, 13% acima
do registrado no ano anterior. O levantamento estima ainda uma contribuição de
R$ 62,8 bilhões ao Produto Interno Bruto e mais de 700 mil postos de trabalho
sustentados pela atividade.
A demanda tende a ganhar força justamente nos
próximos meses. Dados divulgados pelo Airbnb sobre a temporada de dezembro de
2025 a fevereiro de 2026 mostraram que 90% das buscas realizadas por grupos
brasileiros e 88% das feitas por famílias tinham como destino cidades dentro do
próprio país. As reservas de acomodações com quatro ou mais quartos também
haviam crescido 44%. Entre os destinos que estavam em alta apareciam Rio de
Janeiro, Florianópolis, Maceió, Porto Seguro, Praia Grande e São Sebastião.
Para Diego Kiçula, advogado, mestre em Direito pela
Fundação Getulio Vargas e sócio do Mattos, Engelberg Echenique Advogados, o
avanço desse modelo de hospedagem colocou frente a frente dois direitos que
precisam ser compatibilizados: o direito do proprietário de usar economicamente
o próprio imóvel e o direito coletivo dos moradores de definir a destinação e
as regras de convivência do condomínio.
“É justamente essa fronteira que o STJ deverá
esclarecer. A discussão não é simplesmente se o proprietário pode ou não alugar
o próprio apartamento. O ponto jurídico está em saber quando uma utilização
reiterada para estadias muito curtas deixa de ser compreendida como um uso
residencial convencional e passa a produzir efeitos que atingem todo o condomínio”,
explica Kiçula.
STJ já estabeleceu precedente
sobre aprovação em assembleia
Em maio deste ano, a Segunda Seção do STJ analisou
um caso envolvendo a oferta recorrente de um apartamento para estadias de curta
duração. Naquele julgamento, o tribunal entendeu que contratos atípicos de
curta estadia, quando caracterizados pela exploração econômica reiterada ou
profissional do imóvel, podem descaracterizar sua destinação residencial.
Nesse cenário, a utilização depende de previsão na
convenção aprovada por dois terços dos condôminos, conforme o entendimento
adotado pelo tribunal com base no Código Civil.
“Isso não significa dizer que qualquer locação
realizada por meio de uma plataforma digital automaticamente será proibida. A
forma como o imóvel é utilizado, a frequência das estadias, a natureza da
contratação e, principalmente, o conteúdo da convenção condominial precisam ser
analisados. O próprio STJ diferencia a plataforma utilizada da natureza
jurídica efetiva daquela relação”, afirma o advogado.
Agora, com o Tema 1.443, o STJ pretende uniformizar
especificamente outro ponto que ainda gera disputas: se a simples determinação
de que o prédio possui finalidade residencial já permite ao condomínio impedir
locações de curta duração ou se a convenção precisa mencionar expressamente
essa proibição. A identificação de dezenas de decisões sobre a controvérsia foi
um dos fatores considerados pelo tribunal para levar o assunto ao rito dos
repetitivos.
Proprietário deve olhar a
convenção antes de anunciar
Para quem pretende colocar um imóvel para locação
durante o Natal, o Réveillon ou as férias de verão, Kiçula recomenda que o
primeiro passo seja verificar a convenção e o regimento interno do condomínio,
além de consultar eventuais deliberações já tomadas em assembleia.
“O erro é imaginar que basta ser proprietário para
que qualquer modalidade de utilização da unidade esteja automaticamente
permitida. Em condomínios, o direito individual sobre o imóvel convive com
regras coletivas. Antes de anunciar o apartamento para estadias recorrentes de
poucos dias, é importante saber exatamente o que a convenção determina e se já
houve deliberação dos condôminos sobre o assunto”, explica.
A antecedência ganha importância porque uma parcela
significativa das viagens de fim de ano é organizada perto da data. Dados do
Airbnb mostram que, no Natal de 2024, 24% das reservas realizadas por
brasileiros aconteceram entre oito e 30 dias antes do check-in. Outros 19%
reservaram entre um e dois meses antes da viagem.
Na prática, a decisão futura do STJ deverá ter
impacto não apenas sobre quem possui imóveis anunciados nas plataformas, mas
também sobre síndicos, administradoras e condomínios que ainda não estabeleceram
regras específicas para esse tipo de estadia.
“Para os condomínios, este também é um momento de
revisar documentos e entender se as regras atuais refletem a realidade do
prédio. Muitas convenções foram elaboradas quando esse modelo de locação sequer
existia na escala que vemos atualmente. O julgamento deverá trazer uma
referência nacional mais clara, mas organização interna e segurança jurídica
continuam sendo fundamentais para evitar que cada conflito termine no
Judiciário”, conclui Kiçula.
Nenhum comentário:
Postar um comentário