STJ endurece regras para Airbnb em condomínios e decisão deve impactar milhares de prédios no Brasil

 

Por 5 votos a 4, Corte decidiu que locações de curta temporada em plataformas digitais exigem alteração da convenção condominial com aprovação de dois terços dos moradores

A utilização de imóveis residenciais para locação de curta temporada em plataformas como Airbnb acaba de entrar em uma nova fase jurídica no Brasil. Em decisão apertada e com forte repercussão nacional, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que condomínios residenciais precisarão aprovar, por no mínimo dois terços dos condôminos, alterações na convenção para permitir esse tipo de uso das unidades.

O entendimento foi firmado no julgamento do REsp 2.121.055/MG, encerrado por maioria de 5 votos a 4, em um debate que expôs divisões dentro da própria Corte sobre os limites entre direito de propriedade, exploração econômica dos imóveis e preservação da destinação residencial dos condomínios.

No voto que prevaleceu, a ministra Nancy Andrighi entendeu que o uso frequente de plataformas digitais para hospedagem descaracteriza a finalidade estritamente residencial do condomínio, especialmente diante da alta rotatividade de pessoas e dos impactos sobre segurança, convivência e sossego dos moradores.

“Essa decisão muda significativamente o cenário para os condomínios brasileiros porque agora o entendimento passa a exigir alteração formal da convenção para autorizar esse tipo de utilização”, afirma Cristiano Pandolfi, vice-presidente da ANACON e especialista em Direito Condominial.

O que muda na prática

Até então, muitos condomínios tratavam o tema apenas via regulamento interno ou decisões simples de assembleia. Com o novo entendimento do STJ, a tendência é que isso deixe de ser suficiente.

Na prática, condomínios que desejarem permitir locações por curta temporada deverão:

• convocar assembleia específica

• aprovar alteração da convenção

• atingir quórum qualificado de 2/3 dos condôminos

Caso contrário, o uso das unidades para esse tipo de hospedagem poderá ser questionado judicialmente.

“Antes existia uma zona cinzenta maior. Agora o STJ sinaliza que esse uso exige discussão coletiva formal porque interfere diretamente na destinação do condomínio”, explica Pandolfi.

Decisão pode afetar investidores e proprietários

O impacto da decisão deve atingir não apenas moradores e síndicos, mas também investidores que utilizam imóveis residenciais como fonte de renda por meio de plataformas digitais.

Segundo dados do setor imobiliário, o Brasil está entre os principais mercados do Airbnb na América Latina. Em cidades turísticas e grandes centros urbanos, a locação de curta temporada cresceu fortemente nos últimos anos, impulsionada pela flexibilização do trabalho remoto e pelo aumento da demanda por hospedagens alternativas.

Agora, especialistas avaliam que a decisão pode gerar uma corrida por assembleias e revisão de convenções em condomínios residenciais.

“O tema deixa de ser apenas operacional e passa a ser estratégico. Muitos condomínios vão precisar decidir qual perfil desejam manter daqui para frente”, diz o advogado.

Segurança e convivência pesaram no julgamento

Um dos principais fundamentos utilizados pela ministra Nancy Andrighi foi o impacto da alta rotatividade de hóspedes sobre a dinâmica condominial.

Entre os pontos destacados estão:

• circulação frequente de desconhecidos

• dificuldade de controle de acesso

• aumento de conflitos em áreas comuns

• descaracterização do ambiente residencial

Para Pandolfi, esse foi justamente o eixo central da decisão.

“O STJ não analisou apenas a locação em si, mas os efeitos coletivos dessa prática dentro dos condomínios”, afirma.

Tema ainda deve gerar novos debates

Apesar da uniformização do entendimento pela Segunda Seção do STJ, especialistas acreditam que o tema continuará gerando debates jurídicos, especialmente porque a votação foi apertada e envolve diferentes interpretações sobre o direito de propriedade.

Além disso, muitos condomínios ainda não possuem regras claras sobre o assunto.

“A tendência agora é um aumento nas discussões assembleares e também nas consultas jurídicas. Muitos prédios terão que rever suas regras internas para evitar conflitos futuros”, conclui Pandolfi.