Airbnb em xeque: STJ decide que aluguel por curta temporada depende de autorização do condomínio

Entendimento fortalece regras internas dos edifícios e abre debate sobre direito de propriedade e limites da atividade econômica

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve provocar uma reconfiguração nas relações entre condôminos, proprietários de imóveis e plataformas de aluguel por temporada no país. O entendimento firmado pela Corte estabelece que a utilização de apartamentos para estadias de curta duração, por meio de aplicativos como Airbnb, poderá depender de autorização expressa do condomínio, aprovada em assembleia por quórum qualificado.

O tema, que vinha gerando disputas judiciais em diferentes estados, ganha agora um parâmetro nacional relevante para futuras ações envolvendo direito imobiliário e relações de consumo. Para Stefano Ribeiro Ferri, especialista em Direito do Consumidor, os reflexos da decisão atingem diretamente consumidores, proprietários e plataformas digitais de hospedagem.

“A decisão do STJ tende a aumentar a responsabilidade de proprietários e plataformas na transparência da oferta. Se o hóspede chega ao condomínio e é impedido de entrar porque a convenção condominial proíbe locações de curta temporada, há espaço para pedido de indenização por danos materiais e, em alguns casos, danos morais, especialmente se houver falha de informação”, aponta.

Segundo ele, o Código de Defesa do Consumidor impõe dever de clareza sobre eventuais restrições relacionadas ao imóvel ofertado.

“Pelo Código de Defesa do Consumidor, a oferta precisa ser clara e adequada. Isso significa que restrições relevantes do condomínio deveriam ser informadas antes da conclusão da reserva. A omissão pode caracterizar publicidade enganosa ou falha na prestação do serviço.”

O advogado ressalta ainda que o consumidor normalmente não possui meios de verificar previamente se a unidade anunciada está autorizada a operar naquele formato de hospedagem.

“O consumidor acaba ficando em posição vulnerável porque normalmente não tem acesso prévio à convenção do condomínio nem meios de verificar se aquele imóvel está autorizado a operar nesse formato. Em regra, a responsabilidade pode recair tanto sobre o anfitrião quanto sobre a plataforma, dependendo do caso concreto.

Ele explica que a responsabilidade pode alcançar toda a cadeia de fornecimento envolvida na locação digital com o proprietário podendo responder por ofertar um imóvel sem condições regulares de hospedagem, “enquanto a plataforma pode ser responsabilizada se participa da intermediação sem mecanismos mínimos de verificação ou sem informar riscos relevantes ao usuário.”

O entendimento do STJ parte da premissa de que as locações frequentes e rotativas intermediadas por plataformas digitais não se confundem integralmente com contratos tradicionais de locação residencial. Segundo o tribunal, esse tipo de exploração econômica pode alterar a finalidade originalmente residencial do condomínio, justificando a necessidade de autorização dos demais moradores.

“A Constituição garante o direito de propriedade, mas também exige que ele observe sua função social e as regras de convivência coletiva. O tribunal entendeu que a exploração frequente de hospedagem de curtíssima duração pode alterar a dinâmica de segurança, circulação e uso do edifício, aproximando a atividade de um modelo comercial. Nesse sentido, a corte privilegiou a autonomia da coletividade condominial para definir os limites de uso das unidades.”

O especialista também avalia que os efeitos econômicos da decisão podem ser relevantes em cidades onde o aluguel de curta temporada se consolidou como modelo de investimento imobiliário.

“A tendência é de aumento da insegurança jurídica para investidores que dependem desse modelo de renda. Ao mesmo tempo, muitos condomínios podem passar a revisar convenções para disciplinar ou restringir expressamente esse tipo de locação. Isso pode reduzir a oferta de hospedagens em áreas residenciais e até influenciar preços de imóveis voltados ao short stay, mas também deve estimular modelos mais regulados e transparentes de locação por temporada.”
 

Fonte: Stefano Ribeiro Ferri - Especialista em Direito do Consumidor. Relator da 6ªTurma do Tribunal de Ética da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Civil da OAB - Campinas. Formado em direito pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP)