Pode o condomínio proibir locações por plataformas digitais tipo Airbnb?

Uma decisão recente do STJ (Superior Tribunal de Justiça), em julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075/RS, que apreciava a ação de um condomínio contra uma proprietária de duas unidades, ganhou repercussão nacional ao decidir que aquele condomínio poderia proibir tais locações por meio de aplicativos como o Airbnb.

O caso específico era de uma condômina que havia transformado as suas duas unidades em algo semelhante a um hostel ou pensão, tendo em vista que alugava quartos separados para várias pessoas de diferentes famílias.

Para o ministro Raul Araújo, cuja tese foi a vencedora, esse tipo de locação desvirtuaria a finalidade residencial do condomínio, e, diante da alta rotatividade de ‘hóspedes’, o condomínio poderia proibir tal tipo de ‘locação’.

Apesar dessa decisão ter abalado o setor imobiliário em razão das locações por aplicativo serem responsáveis por grande parte das locações atuais, é preciso entender que essa decisão não abre precedentes para que os condomínios passem a proibir esse tipo de locação. Vejamos as razões.

Geralmente, quando um tribunal de instância superior como o STJ julga um processo, na verdade ele está decidindo sobre um caso específico, com fatos e circunstâncias peculiares àquele episódio concreto.

Outro motivo é que a locação por temporada está prevista em Lei (Art. 48, da Lei 8245/91). Assim, independentemente da forma de aproximação entre locadores e locatários (jornal, imobiliárias, aplicativos digitais etc.) o condomínio não pode proibir a entrada ou a permanência desses locatários no condomínio.

É preciso entender que o STJ vinculou a alta rotatividade com a forma de comercialização praticada pela proprietária, que era o fracionamento de uma unidade para várias pessoas, configurando, nas palavras do Ministro Raul Araújo, em seu voto, uma forma atípica de locação, não se assemelhando, portanto, nem à locação e nem à hospedagem.

Dessa forma, se em algum condomínio uma situação análoga a esta estiver acontecendo, pode ser que ao chegar no STJ um processo dessa mesma natureza, o julgamento seja semelhante, criando, dessa forma, um precedente. Porém, repetindo, somente em casos como o acima, de fracionamento de uma unidade para pessoas sem qualquer relação entre si é que o condomínio poderá buscar através do judiciário e deste precedente, impedir esse tipo de locação. Antes de obter uma sentença nesse sentido, nenhum condomínio poderá cercear o direito do uso da propriedade por parte dos condôminos, proibindo que este alugue as suas unidades através de aplicativos de hospedagem/locação.

E como resolver os problemas advindos desse tipo de locação?

Há pouco mais de 2 anos este mesmo jornal que você está lendo existia também no formato impresso e você tinha de ir às bancas de jornais ou recebê-lo em casa através de assinatura para verificar os classificados de ofertas de imóveis para a locação e venda.

Com o avanço da tecnologia e dos meios de comunicação digitais, tudo isso ficou a um toque de dedos através do seu smartphone ou computador. É preciso entender que os condomínios também deverão se adaptar e buscar soluções práticas para que não se comprometa a segurança e o sossego dos demais moradores.

Cada condomínio deve se autorregulamentar. Pode ser que o condomínio tenha de aprimorar o seu sistema de controle de acesso e de segurança ou mesmo colocar regras mais rígidas para a utilização das áreas comuns.

 

Márcio L. Spimpolo - advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial; palestrante, professor e coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP