De quem é a responsabilidade?
Quando falamos em acidentes nos condomínios, o primeiro questionamento que vem à mente é saber de quem é a responsabilidade: do síndico, da gestão como um todo, da administradora, do funcionário, do próprio condômino ou inquilino etc.
Depende.
Isso porque essa é uma questão complexa no sentido de que dependendo do tipo de
acidente e como ocorreu e com quem ocorreu, a responsabilidade pode ser do
condomínio quanto daquele que foi lesado.
Antes de
tudo, é importante saber que o condomínio edilício tem como representante o
síndico. A ele cabe representar o condomínio ativa e passivamente, dentre
outras atribuições legais (art. 1.348 do CC).
E mesmo que
a atuação do síndico esteja sempre atrelada e limitada às deliberações em
assembleia, convenção condominial, regimento interno e ainda à legislação
esparsa pertinente, tem o síndico papel fundamental e autonomia funcional para
gerir o patrimônio coletivo da forma que melhor lhe pareça, buscando sempre o
interesse coletivo e a guarda e manutenção das áreas comuns. (art. 1.348, V,
CC).
Nesse
sentido, entra a questão da responsabilidade civil, aquela que se caracteriza
por uma ação ou omissão, intencional (dolosa) ou por negligência, imprudência
ou imperícia (culposa), e que venha a causar danos a terceiros (ato ilícito),
sejam estes danos materiais ou morais (art. 186 c/c 927, do Código Civil). E
quando o dano tiver ocorrido, seja por ação ou omissão, nasce para o direito um
ato ilícito cuja consequência imediata é o dever de indenizar a vítima.
A
responsabilidade civil tem o objetivo de reparação do prejuízo causado a
terceiros, além do caráter punitivo da medida para que se evite que casos assim
se repitam.
Dito isso, é
importante se entender a subjetividade de cada caso. Se o acidente ocorreu por
falta de manutenção de alguma área, por exemplo, um piso quebrado que culminou na
queda de uma pessoa, o condomínio responde. Sendo assim, o síndico será
responsabilizado por ser o representante do condomínio.
Desta forma,
o condomínio somente responderá por um acidente caso decorrente de falta de
manutenção da área ou ausência da sinalização. Nesse sentido, o dano, portanto,
decorre da ação omissiva do preposto do condomínio, recaindo a responsabilidade
sobre todos os condôminos, pelo ato de terceiro.
Para
entender essa questão, vale a pena se deter em casos particulares a fim de ilustrar
melhor a relação de responsabilidade.
Vamos a
esses exemplos:
- Durante uma chuva, o condomínio
deixa uma janela aberta molhando o chão da passagem de pedestres e alguém
cai.
Aparentemente
estamos diante de uma força maior, o que é uma excludente de responsabilidade.
Se o condomínio viu a situação e não fez nada ou não sinalizou, pode acabar
respondendo pelos danos.
- Acidente no elevador com criança
desacompanhada.
Responsabilidade
dos pais, que devem acompanhar os filhos menores pelas áreas comuns em razão do
dever de vigilância e cuidado previstos no Código Civil e Estatuto da Criança e
do Adolescente. As normas da ABNT proíbem o transporte de menores de 12 anos
desacompanhados em elevadores O condomínio, nesse caso, não tem relação alguma
ou responsabilidade em relação a essa questão.
- O galho de uma árvore do
condomínio cai e quebra o vidro de um carro de um morador.
Se a gestão
faz a poda (manutenção) constante das árvores do condomínio e uma chuva ou
vento forte causou esse tipo de acidente, estamos diante uma isenção de
responsabilidade por força maior. O condomínio fez o seu trabalho de guarda das
áreas comuns, porém um evento fora de sua responsabilidade é que causou a queda
de parte da árvore.
- Portão de entrada quebra a mola e
atinge morador.
O condomínio
somente responderá por um acidente caso decorrente de falta de manutenção do
portão, caso contrário não. De qualquer forma, a manutenção é feita normalmente
por uma empresa, é preciso verificar junto à gestão do condomínio se essa
manutenção/conserto tem algum tipo de garantia em caso de acidentes.
De qualquer
forma, em casos de acidentes, é importante que as partes cheguem num acordo de
forma amistosa, sem a necessidade de judicialização dos casos. Para isso, o
próprio síndico, conselho consultivo/fiscal e assessoria jurídica contratada
pelo condomínio podem auxiliar nesse acordo.
Como em
diversos casos, as soluções amigáveis, através de conversas entre as partes é
benéfica para os dois lados. Isso porque é mais ágil, já que a judicialização é
um processo mais lento, além de a solução de forma amigável ser muito melhor no
sentido de ser uma troca de ideias entre pessoas que coabitam um mesmo espaço,
nesse caso, o condomínio.
Rodrigo Karpat - especialista em direito imobiliário e questões
condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de
Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito
Imobiliário da OAB Nacional.
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