Da eleição a destituição do síndico profissional

A questão mais polêmica e fundamental quanto a eleição do síndico é se a convenção condominial pode proibir que exista um síndico profissional, mesmo que a lei a faculte

Atualmente temos a tendência dos Tribunais em considerar nos julgamentos de lides condominiais a vontade das partes e a prevalência do que for estipulado em Convenção, desde que não contrarie a lei. Os condomínios são microcosmos que para um convívio harmônico precisam ter respeitadas as suas próprias leis e auto regulação. O Estado entraria apenas em questões mais importantes e quando necessário. 

A possibilidade do síndico poder ser profissional é expresso em lei. Assim, a sua vedação contraria a norma cogente e não a complementa como no caso anterior. O que a convenção poderia, por exemplo, seria tratar do valor da remuneração, seu teto e não o impedimento. 

Desta forma, entendemos que a Convenção condominial não pode impor limites a contratação do síndico profissional, uma vez que a lei traz de forma expressa a sua possibilidade. O síndico profissional encontra previsão na lei, art. 1.347 do CC, e o seu impedimento ou inserção na convenção de forma proibitiva, contraria a lei e é considerado um ato nulo art. 166 do Código Civil. 

 Assinatura do contrato 

Ponto importante trata-se da assinatura do contrato com a síndico eleito. No caso em questão, não obstante o síndico seja eleito, ele é um prestador de serviços para o condomínio. Precisa haver cuidado para que o síndico não assine o contrato como contratante e contratado, o que seria considerado inválido Art. 381 do CC, além de que o síndico não iria impor obrigações dele para ele mesmo. 

Se ele representar o condomínio e tiver uma empresa, não obstante sejam os mesmos representantes a assinar o documento, não produz nulidade, embora entenda estarmos diante de uma imoralidade. 

No caso em questão, sugiro que aquele pretendente ao cargo de síndico profissional seja submetido a minuta padrão desenvolvida pelo síndico atual juntamente com o Corpo Direito do Condomínio, e que no ato da eleição seja delegado poderes ao Conselho ou a uma Comissão eleita para este fim com poderes de representar o Condominio na assinatura do contrato com o síndico profissional eleito com base no Art. 1.348, parágrafo 2º. 

Destituição 

A destituição do síndico também sofreu alteração Código de 2002. Com base na lei 4.591/64 o síndico poderia ser destituído pelo voto de 2/3 dos condôminos.  Atualmente a destituição do síndico prescinde de quórum qualificado de 2/3, porém, precisa ser motivada com base no artigo de lei 1.349 do CC.

            Quanto a esse artigo, indagou-se se a destituição do síndico deveria ocorrer com o voto de maioria simples dos presentes em assembleia ou se deveria ocorrer com o voto de maioria qualificada, ou seja 50% mais um da massa condominial.  Tal questionamento ocorreu por conta do confuso texto de lei que mencionava maioria absoluta dos seus membros. 

E quando a Convenção estabelecer quórum superior ao legal 50% mais um dos presentes, neste caso não se trata da vontade do particular, e sim de norma de cumprimento obrigatório, pois a lei foi taxativa em estabelecer o quórum para destituição. Neste caso, o artigo da Convenção é nulo, pois contraria norma cogente, e deve o condomínio obedecer ao expresso em lei. 

Note-se que ainda é imprescindível que a convocação apresente o motivo da destituição, o que deve ocorrer de forma genérica, para que não traga constrangimento ao síndico e possa gerar indenização. 

Além disso, deve ser assegurado a este síndico antes da convocação de destituição, uma notificação para que este tenha direito de defesa, e durante a assembleia, ainda deve lhe ser concedido direito de se manifestar em assembleia, se presente, Artigo 5º, inciso LV da CF.

Destituição do síndico profissional 

E a destituição do síndico profissional, segue os mesmos critérios da destituição do síndico morador? A questão é que o síndico profissional, não obstante seja eleito, é um prestador de serviços.

 Desta forma, importante que o condomínio estabeleça em contrato o norte das relações entre as partes, ajustando que em assembleia seja delegado poderes ao conselho para assinar o contrato com o síndico logo após a eleição (art. 1.348, parágrafo segundo). Também é importante que a minuta do contrato seja pré-aprovada por todos os candidatos a síndico profissional.

Salutar ainda que fique estabelecido em assembleia que o conselho tem poderes para convocar assembleia no caso de necessidade de destituição do síndico profissional, para que não seja necessário o abaixo assinado de ¼ dos condôminos para a convocação, o que seria um contrassenso, uma vez que, embora exista um contrato entre as partes por força de lei, o síndico somente poderá ser destituído em assembleia, mas conforme mencionado acima, ao conselho, pode ser delegado poderes de convocação. 

A relevância do síndico profissional requer cuidados tanto na sua contratação, quanto na eventual destituição. Assim o profissionalismo não pode ficar apenas a cargo do síndico que será contratado, ele precisa estar presente na etapa anterior a contratação, por parte da gestão e dos órgãos assessores. 

Dr. Rodrigo Karpat - Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal  IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília  e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da  Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI.  Mestrando em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e professor da FAAP. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD.