Art. 966. Considera-se empresário quem exerce profissionalmente
atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de
serviços. Código Civil
A proibição da instalação de uma
empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com
o exercício profissional dentro de uma unidade residencial, caso contrário o
“home office” não seria possível.
Um ocupante de uma unidade pode
receber eventualmente um cliente - um médico ou um advogado, por exemplo, que
receba esporadicamente seus clientes -, sem que isso desvie a finalidade da
edificação. Até mesmo é possível que uma moradora faça quentinhas para vender
ou forneça pães na vizinhança. Isso não quer dizer que a cozinha poderá ser
industrial ou que seja permitido ofertar produtos aos vizinhos.
A atividade empresarial fica
condicionada a não perturbar a rotina do prédio, não colocar em risco os demais
moradores em função de aumento de tráfego de pessoas e não sobrecarregar o
funcionamento do prédio, desde que a atividade profissional seja secundária a
da moradia.
Instalação
de empresas dentro de condomínios, com o registro de empresa, contratação de
funcionários, recebimento de pessoas, etc.
É
proibida a instalação de empresas dentro de condomínios residenciais. O morador
não pode abrir uma empresa, contratar funcionários e operar de dentro de um
prédio residencial. Esta situação está restrita a prédios comerciais ou mistos.
O que se tem tolerado são profissionais liberais ou pequenos empresários, sem
perturbar o funcionamento do prédio e com limitações. Os casos serão tratados a
seguir.
Não
obstante a proibição da abertura da empresa com endereço no prédio, alguns
condomínios têm permitido que os condôminos utilizem os endereços de suas
pequenas empresas no edifício apenas para questões fiscais, como, por exemplo,
o recebimento de correspondências.
Situação
que deve ser tolerada somente mediante declaração assinada pelo precedente de
que não utilizará a unidade com finalidade comercial é, por exemplo, quando um
morador quer abrir uma loja virtual, é representante comercial e precisa
perante os órgãos públicos ter um endereço para abrir a empresa.
Utilização
da unidade para pequenos comércios
Não
obstante a proibição da atividade principal em unidade, o morador poderá,
restrito a algumas condições, exercer atividade secundária dentro da unidade. A
restrição é: não perturbação ao sossego, saúde e segurança dos que ali
coabitem.
Por
exemplo: se vende pães, não poderá instalar um forno industrial. Se cozinha
para fora, não poderá instalar uma cozinha industrial, pois essas situações
implicariam em fornecimento de gás de forma comercial, bem como envolveriam
questões de segurança para a edificação, tais como: piso correto, extintores de
incêndio e principalmente autorização municipal. Mas é permitido cozinhar
para fora, assim como fazer pão para fora, dentro de uma estrutura residencial,
sem que isso represente risco aos demais moradores ou infrinja a regulamentação
do condomínio.
Outras
questões precisam ser levadas em conta, como, por exemplo, o fluxo de pessoas e
a não utilização da portaria para algo comercial. É plausível também que um
médico receba esporadicamente um paciente em sua casa, assim como um advogado
que recebe a visita de clientes.
Comércio
entre unidades vendendo para vizinho
Não
cabe ao condomínio regular a relação entre vizinhos. Porém, se um vizinho quer
utilizar o prédio para colocar panfletos, ou divulgar o seu trabalho, isso pode
sim representar um risco à finalidade do prédio e perturbar, inclusive, o
sossego dos que ali coabitem. Situação diferente do entregador de pizza, que
deixa seus folhetos. Este tem anuência do prédio e busca de certa forma atender
o coletivo.
Podemos nos agarrar também na teoria
da pluralidade dos direitos limitados. Em função das múltiplas
propriedades dentro do condomínio, existe limite entre ao exercício do
direito de propriedade individual e o interesse coletivo.
Feira
no condomínio
Em
tese não é permitida feira dentro de condomínios, mas essa prática têm se
tornado uma febre, principalmente em condomínios-clube, por ser cômodo e estar
próximo de casa.
Assim,
a utilização do espaço comum com finalidade diversa para algo permanente deve
ter o quórum de 100% da massa condominial, além da autorização municipal para
funcionar se tiver destinação comercial.
No
caso das feiras, por serem itinerantes, ficam nos prédios apenas um dia na
semana e mesmo assim de forma esporádica, normalmente em estacionamentos. A
prática tem sido aprovada pelo quórum de maioria simples dos condôminos. É
importante que a empresa contratada tenha autorização municipal para operarem,
caso contrário um prejuízo ou um alimento estragado poderá recair ao condomínio
de forma solidária.
Comércio
em área comum
O
comércio em área comum deve ficar restrito aos espaços já projetados dentro do
condomínio para esse fim. A criação de espaços novos, ou utilizações fora do
previsto em convenção, precisam do quórum de unanimidade dos condôminos, além
de serem legalizados. Em alguns casos, necessitam de autorização municipal para
o exercício de atividade empresarial.
Exemplos
de locais já projetados: áreas para massagista, salão, academia, etc. Para
esses casos, o condomínio deve exigir a regularidade destes profissionais e
empresas antes de ceder o espaço. O registro dos funcionários da empresa
deve estar previsto em contrato, o que deve ocorrer atrás de concorrência e com
aprovação em assembleia.
Criação
de espaços fora dos especificados precisam de aprovação unânime dos condôminos.
Locação
de áreas comuns para atividades comerciais
Personal/massagista.
E se forem moradores?
São
profissionais que podem ser contratados pelos condomínios a fim de se oferecer um
serviço complementar, bem como podem ser contratados pelo morador diretamente.
Quando dentro da residência, não cabe ao condomínio interferir.
Mas
não é incomum que professores de natação e personal
trainers sejam indicados e passem a fazer parte do dia a dia do
condomínio, se tornando parte daquelas edificações.
Tais
situações podem representar um risco ao prédio e precisam ser reguladas para
que ao mesmo tempo possam atender aos moradores e não colocarem em risco o
condomínio, seja com questões trabalhistas ou com a utilização de espaço comum
de forma exclusiva.
Desta
forma, o condomínio tem papel fundamental para regular essa situação. Primeiro,
regulando a utilização de espaços e adequando as regras que possam proteger o
prédio, como, por exemplo, firmar termos de utilização de espaço diretamente
com o morador e indicação do seu personal,
imputado a este a responsabilidade pelo uso de equipamentos e pagamento do
profissional, e ainda deixando claro no termo que o prédio não tem
interferência na relação, e não autorizar que os profissionais contratados
utilizem áreas comuns para propaganda e controlando que não utilizem os espaços
ou fiquem nas áreas comuns sem que estejam dando aula.
Perturbações
de vizinhos
Perturbar
o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de
Contravenções Penais, desde outubro de 1941. Segundo a legislação,
"gritaria ou algazarra; exercer
profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
abusar de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; e provocar ou não impedir
barulho produzido por animal de que tem a guarda" podem resultar em prisão
simples, de 15 dias a três meses, ou multa.
A
poluição sonora também é crime previsto no artigo 54 da Lei nº 9.605, de 12 de
fevereiro de 1.998.
O
diálogo deve ser sempre o primeiro caminho, mas nem sempre o vizinho percebe
que o barulho dele incomoda. Desta forma, a queixa deve passar para o livro de
ocorrências do condomínio e comunicar ao sindico e administradora.
O
problema, muitas vezes, está em auferir e provar a existência do barulho. A
Legislação Federal prevê tolerável a emissão de ruídos de, no máximo, 55
decibéis durante o dia, 50 durante a noite para áreas externas (áreas comuns abertas, como, por
exemplo, a churrasqueira), 45 decibéis durante o dia e 40
durante a noite para ambientes internos
(unidades privativas/ salão de festas). (Ruído acima dos
limites estabelecidos pela Resolução número 1 de 8.3.90 do CONAMA* , que
estabeleceu no seu item II, são prejudiciais à saúde e ao sossego público, os
ruídos com níveis superiores aos consideráveis aceitáveis pela NBR
10.151 * (Conselho Nacional do Meio Ambiente, responsável controle da
poluição ambiental por força do inciso II do art. 6º da Lei 6.938/81).
Outra
medida mais extrema é chamar a polícia, uma vez que perturbar o sossego com
barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais.
“Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheio.”
Airbnb
A possibilidade de ganhos
maiores para os proprietários de imóveis e de maior flexibilidade e preços
menores para os hóspedes dão espaço para inovações como as do site AIRBNB, que
disponibiliza imóveis para hospedagem/locações por curtos espaços de tempo. Já
que não existe nada de ilegal nisso, o site é uma tendência no mercado de
economia compartilhada. Poderá ser utilizado desde que não infrinja as normas
do condomínio em que vai funcionar.
No Brasil, ainda temos pouca
ação a fim de regular a operação do Airbnb, não obstante a hospedagem seja
regulada e exclusiva de meios de hospedagem, sendo que o condomínio pode se
encaixar nessa possiblidade. Para tanto, precisa ter essa previsão na convenção
e demais autorizações previstas em lei.
A grande questão é que, por
um lado, se o proprietário pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe
convier, por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito. E o
limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes
daqueles que compartilham a copropriedade, além das limitações impostas pelo
direito de vizinhança (Art. 1.277 e 1.336, IV do CC) e pelas leis que regulam o
funcionamento de meios de hospedagem.
Na prática, a grande maioria
dos casos ofertados pelo sistema de diárias em prédios residenciais não são
aptos a operar dessa forma, perturbam a vida dos prédios residências e desviam
a finalidade das edificações que é estritamente residencial.
Home
office
A proibição da instalação de uma
empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com
o exercício profissional dentro da mesma, caso contrário o “home office”, que é
trabalhar dentro de casa, mesmo sem que ali se receba clientes, estaria
desviando a finalidade da edificação, o que de fato não ocorre. O morador pode
exercer seu ofício dentro de sua residência, ficando restrito às normas do
prédio.
Dificuldades
ao condomínio
O
controle é muito difícil. Por exemplo, ao profissional liberal nem sempre dá
para saber se ele está recebendo uma visita ou um cliente. E na prática não faz
diferença, salvo se a rotina desse advogado estiver interferindo no
funcionamento da edificação. Professores de reforço escolar costumam dar aulas
particulares dentro de unidades sem que que isso represente qualquer risco à
segurança ou ao sossego da edificação. Porém, um joalheiro pode estar colocando
em risco a segurança do prédio, assim como uma prostituta que ali atenda seus
clientes.
Quem
resolve os problemas
Se
constatada utilização fora da finalidade do prédio em desacordo com o
regramento e a convenção, o sindico deve resolver a situação juntamente com a
administradora e corpo jurídico do condomínio. Porém, se as atividades forem
regulares - um home office,
por exemplo -, e houver reclamação, estas precisarão ser avaliadas para
verificar se é de responsabilidade do condomínio resolver. A questão de barulho
isolado entre unidades deve ser resolvida diretamente entre as partes, pois
cabe ao síndico a gestão das áreas comuns.
