O Brasil à beira de uma bolha imobiliária? O que ninguém está olhando e por que o comportamento financeiro será decisivo

 

Tenho refletido profundamente sobre o atual cenário econômico brasileiro e, em especial, sobre o mercado imobiliário. O que observo não é apenas um momento de aquecimento do setor, com construções em ritmo acelerado e grande oferta de imóveis. O que vejo, com preocupação, é a formação de um ambiente que pode evoluir para algo mais complexo, uma possível bolha imobiliária sustentada por uma base frágil do ponto de vista financeiro das famílias. 

Sim, o Brasil ainda possui um déficit habitacional relevante. A necessidade de moradia é real. Mas é preciso olhar além da demanda e analisar a capacidade efetiva de compra da população. E é exatamente aí que mora o risco. 

Nos últimos anos, adquirir um imóvel ficou mais difícil. As regras de financiamento mudaram. No sistema de amortização constante, a entrada que antes girava em torno de 20% passou para 30%. Em outras modalidades, como a tabela Price, há situações em que essa exigência chega a 50%. Isso significa que o sonho da casa própria exige hoje um esforço inicial muito maior, justamente em um momento em que o brasileiro tem menos capacidade de poupança. 

Ao mesmo tempo, convivemos com taxas de juros elevadas. Quando os juros estão altos, o crédito fica mais caro. E um financiamento imobiliário, que já é um compromisso de longo prazo, torna-se ainda mais pesado. Estamos falando de contratos de 20 a 30 anos, que comprometem uma fatia significativa da renda mensal. Pela regra, esse comprometimento não deve ultrapassar 30% da renda. Mas, na prática, muitas famílias já chegam nesse limite antes mesmo de considerar um financiamento. 

E por quê? Porque o orçamento já está pressionado. A perda do poder aquisitivo é uma realidade. Enquanto os salários sobem, em média, acompanhando índices de inflação, os custos do dia a dia avançam em ritmo mais acelerado. Alimentação, serviços, moradia e educação pesam cada vez mais no bolso. O resultado é direto, sobra menos dinheiro para poupar. E sem poupança, não há entrada. Sem entrada, não há financiamento.

Diante disso, muitas pessoas recorrem ao crédito. E aqui começa outro problema grave. O crédito, que deveria ser um instrumento de alavancagem, está sendo usado como muleta. Cartões de crédito estourados, empréstimos consignados comprometendo até 35% da renda e decisões apressadas para antecipar sonhos sem planejamento. Em alguns casos, há quem pense em contrair dívida para pagar a entrada de um imóvel, o que representa um risco elevado. 

Como honrar um financiamento de longo prazo já começando endividado? A situação se agrava quando observamos o nível de inadimplência no país. Milhões de brasileiros estão com o nome negativado. Isso limita o acesso ao crédito e reduz ainda mais o número de pessoas aptas a comprar imóveis. Ao mesmo tempo, o mercado continua produzindo em larga escala. Novos empreendimentos surgem constantemente. 

E a pergunta inevitável é simples, quem vai comprar esses imóveis? Essa é a essência do risco quando falamos em bolha. Não se trata apenas de preços elevados, mas de um desalinhamento entre oferta e capacidade real de demanda. Quando há muitos imóveis disponíveis e poucos compradores qualificados, o sistema começa a apresentar tensões.

Outro ponto crítico está nos modelos de aquisição durante a obra. Muitas pessoas compram imóveis diretamente com construtoras, sem uma análise de crédito tão rigorosa quanto a dos bancos. Pagam parcelas iniciais acreditando que conseguirão financiar depois. Mas, ao final do período, descobrem que não têm condições de obter o crédito. O resultado são distratos, devoluções, perdas financeiras e aumento do estoque de imóveis.

Nem mesmo alternativas como o consórcio escapam dessa realidade. Embora tenham custos menores em relação aos juros, exigem disciplina financeira e adimplência. Sem isso, a contemplação não acontece. E, novamente, chegamos ao mesmo ponto, o comportamento financeiro.

Existe ainda uma contradição importante nas políticas públicas. Ao mesmo tempo em que se discute facilitar o acesso ao crédito ou liberar recursos como o FGTS para pagamento de dívidas, retira-se do cidadão justamente a capacidade de formar a entrada para um imóvel. Ou seja, resolve-se um problema imediato, mas compromete-se uma conquista futura. 

Diante de tudo isso, reforço uma convicção que carrego há anos, não existe solução sustentável sem educação do comportamento financeiro. Não basta ensinar matemática financeira. Não basta falar de juros ou investimentos. É preciso trabalhar a relação das pessoas com o dinheiro, entender hábitos, crenças, impulsos e decisões. O problema não está apenas na renda, mas na forma como ela é administrada.

Vivemos uma era de excessos. Consumo impulsivo, facilidade de crédito, promessas de ganho rápido, como apostas e jogos, tudo isso contribui para a deterioração da saúde financeira das famílias. E uma família financeiramente fragilizada não sustenta um financiamento imobiliário.

Se quisermos evitar um cenário mais grave no futuro, precisamos agir agora. Isso passa por decisões mais conscientes, planejamento e priorização. Passa por entender que o sonho da casa própria não pode ser construído sobre uma base de endividamento e improviso.

Também passa por políticas econômicas mais equilibradas, com juros mais acessíveis e condições que realmente permitam ao cidadão comprar com segurança. Mas, acima de tudo, passa pela transformação do comportamento. 

Porque, no final, não é o imóvel que define a estabilidade financeira de uma família. É a forma como ela se relaciona com o dinheiro. E essa é a verdadeira base que precisa ser fortalecida.

 

Reinaldo Domingos - PhD em Educação Financeira, presidente da Associação Brasileira de Profissionais de Educação Financeira (Abefin -Link) e da DSOP Educação Financeira (Link). Autor de diversos livros sobre o tema, como o best-seller Terapia Financeira