A responsabilidade do condomínio em determinadas situações sempre gera muitos debates e, como em qualquer relação que envolva a divisão de algo, os conflitos são inúmeros e o desconhecimento sobre os reais direitos e deveres das pessoas cria ainda mais dificuldades.
O condomínio não tem personalidade jurídica. Não
presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de
interesses, pela qual são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro,
distinguindo-se, assim, das sociedades.
Além disso, a própria relação entre os condôminos e
também com os síndicos precisa ser pautada em respeito e conscientização dos
papeis de cada um.
Responsabilização do condomínio
Especificamente, no que tange a furtos ou danos
ocorridos nas áreas comuns ou nas garagens dos edifícios, segundo o Superior
Tribunal de Justiça (STJ), para que o condomínio seja responsabilizado, é
necessário que haja, na convenção deste condomínio ou em seu regimento interno,
cláusula expressa prevendo tal responsabilidade.
Assim, nas ocorrências de avarias em veículos
estacionados nas áreas comuns, o condomínio e os demais condôminos somente
serão obrigados a arcar com possíveis danos, caso haja a existência expressa de
uma cláusula com essa previsão na convenção do condomínio.
É importante salientar que quando se trata de uma
situação de natureza comunitária e não de caráter lucrativo, não se pode falar
em responsabilização das pessoas que não tenham qualquer envolvimento com o
fato danoso e com os danos efetivamente sofridos pelo condômino, exceto nas
ocasiões de aceitação expressa dos condôminos após ciência dessa
responsabilidade e da possibilidade de socialização do prejuízo.
Motivos de conflito
Problemas em condomínios envolvendo veículos não
são novidades, e costumam ser uma das causas mais recorrentes de atritos entre
moradores.
Os motivos podem envolver: vagas bloqueadas, carros
ocupando a vaga vizinha, espaços apertados, carros de visitantes nas vagas de
moradores, entre outros. Geralmente, essas situações podem ser resolvidas com
diálogo e uma boa mediação do síndico.
Em episódios de furto ou roubo, a legislação
costuma afirmar que o condomínio só tem responsabilidade se estiver expresso em
sua convenção. A maioria dos condomínios opta por não incluir essa questão em
suas regras e normas. E no Código Civil, a legislação trata de forma discreta,
sem fornecer solução para esta hipótese.
A principal preocupação do condômino, portanto, é
se há comprometimento do condomínio com a segurança, tanto dos moradores quanto
dos automóveis nas garagens. Outro aspecto que se precisa prestar atenção: se é
cobrada uma taxa referente à segurança nas mensalidades do condomínio,
significa que a responsabilidade pode sim recair ao condomínio. Contudo,
somente alegar que a contratação de um serviço de vigilância não traz a
responsabilidade para o condomínio.
Na hipótese de o morador tenha seguro individual da
residência, cabe verificar na apólice se cobre esse tipo de delito. Assim,
pode-se isentar a responsabilidade do condomínio e também do morador, acionando
seu seguro.
Carro danificado na garagem
Você acorda pela manhã, se prepara para ir ao
trabalho, desce até a garagem e encontra o seu carro danificado, riscado,
batido. Que situação desagradável e bastante complicada.
Como agir nessas circunstâncias? Primeiramente, o
proprietário do veículo danificado precisa provar que o acidente ocorreu dentro
da garagem. Quando o condomínio possui câmeras de segurança, torna-se mais
fácil encontrar o responsável.
Quando o condomínio possui um manobrista e ficar
provado por meio das filmagens que o erro partiu do funcionário, o condomínio
tem que se encarregar das despesas do reparo. Nestas condições, o condomínio
tem que contar com uma boa apólice de seguros.
Agora se o dano foi causado por outro morador, este
deverá assumir a responsabilidade.
Obras
Nesses casos, o morador prejudicado poderá imputar
ao condomínio o prejuízo sofrido. E caberá ao síndico acionar a empresa que
está realizando as melhorias no prédio para que faça o ressarcimento do
condomínio. Contudo, isso deve constar no contrato firmado entre as duas
partes.
Portão Automático
É necessário considerar dois aspectos fundamentais
nos incidentes relacionados ao portão automático em condomínios.
Se o portão estiver com a manutenção em dia, será
necessário verificar se o acidente ocorreu por falha técnica ou humana. Na
eventualidade de um problema técnico, o condomínio deverá acionar a empresa
responsável pelo portão para que arque com as despesas tanto do veículo, como
do próprio portão. Na situação provocada por um descuido do funcionário, o
condomínio poderá ser responsabilizado por ambos os consertos.
Porém, caso a manutenção não estiver em dia, o
condomínio terá que cobrir os reparos tanto do veículo como do portão. Mas, se
o morador não respeitar o tempo de abertura do portão e acabar causando um
acidente, ele terá que pagar o conserto do próprio veículo e do portão.
Queda de árvores em estacionamentos abertos
Quando uma arvore saudável cai por conta de eventos
naturais, como uma forte chuva, é chamado de evento fortuito. Isso significa
que tal acidente não poderia ter sido previsto. Dessa forma, não cabe ao
condomínio assumir a responsabilidade dos danos causados por sua queda.
No entanto, sendo comprovado que a árvore não
estava em boas condições e tinha risco de cair, o condomínio poderá ser acusado
por não ter tomado as providências cabíveis.
Existe ainda uma terceira situação, em que o
condomínio fez a solicitação da remoção para a prefeitura, mas o pedido não foi
atendido em tempo hábil. Nesse cenário, o condomínio ou morador poderá
ingressar com uma ação contra o órgão público.
De qualquer modo, é importante que o condomínio
tenha suas manutenções sempre em dia, bem como mantenha suas apólices de
seguros com as coberturas que mais se adequem à realidade e às necessidades da
copropriedade.
José R. Iampolsky - CEO da
Paris Condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios e
alugueis. www.pariscondominios.com.br
Nenhum comentário:
Postar um comentário