Interpretação dificulta aplicação de multa a condôminos antissociais

Reclamações sobre vizinhos são comuns em condomínios. E quando o limite é extrapolado, a administração precisa agir. A lei até prevê punições severas para os chamados “condôminos antissociais”, mas o problema é a interpretação do termo, alerta Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em Direito Imobiliário.

O artigo 1337 do Código Civil, no seu parágrafo único, fala sobre esse tipo de morador e da aplicação de multa correspondente a dez vezes o valor da taxa condominial:

“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.

Daphnis, entretanto, alega que o termo é vago e gera análises subjetivas. “Muitas vezes o que é incômodo para um vizinho não é para outro. A lei não detalha o que é um comportamento antissocial e isso causa dificuldades na aplicação da pena”, afirma o especialista, que também é sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada.

Alguns exemplos, entretanto, auxiliam na avaliação de uma conduta indiscutivelmente antissocial. Em Balneário Camboriú (SC), uma pessoa voltou ao condomínio depois de cumprir pena por prisão e costumava brigar constantemente com seus familiares, incomodando os vizinhos. Como se não bastasse, passou a jogar insetos mortos e alimentos numa sacada vizinha.

O dono do apartamento atingido reclamou e viu o denunciado invadir seu apartamento com uma faca de cozinha nas mãos, ameaçando-o. O ato deu origem a uma ação de danos morais e materiais, julgada procedente, e que foi objeto de recurso na 5ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, tendo sido a sentença confirmada por unanimidade (Apelação Cível nº 2013.088945-1).

Segundo o relator, Dr. Luiz César Medeiros, “é evidente que o comportamento relatado extrapola o normal uso da propriedade pelo réu e seus familiares, porquanto atenta contra o sossego e sensação de segurança do autor. Nesse sentido, a dignidade do requerente foi afetada, na medida em que foi tolhido de seu direito à paz e tranquilidade em seu lar”.

Daphnis Citti de Lauro -  advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.

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A desocupação antecipada de imóvel comercial locado

Em meio à crise econômica, muitos inquilinos de imóveis comerciais estão encerrando os contratos. O que fazer? Quais os direitos? Como fica a multa? 

Andando pelas ruas e especialmente por centros comerciais das grandes cidades, temos a impressão de aumentou exponencialmente o número de placas e anúncios de imóveis e lojas desocupadas para locação.

Não é uma impressão, é uma realidade, pois dados apurados e publicados periodicamente dão conta de que o número realmente só vem aumentando. Sinais da crise que nos foi imputada por mais de uma década de desgovernos.

Contratos de locação comercial que eram para ser duradouros estão simplesmente sendo rescindidos e pontos comerciais sistematicamente fechados para que empresários não tenham ainda mais prejuízos. O efeito cascata de tudo isso já é sobejamente conhecido!

O problema principal é como proceder à rescisão sem que os prejuízos que já são enormes para todos (locador e locatário) se tornem ainda maiores. Afinal, há contrato em vigência e nos contratos há, via de regra, previsão de pagamento de multa que, na maioria dos casos, é bem elevada.

O melhor dos mundos seria que as partes, de comum acordo, conseguissem atingir um denominador comum no sentido de conceder desconto no valor de locação e encargos por um determinado período de tempo até que os efeitos da crise ao menos sejam amenizados após resolvida de uma vez a situação política.

A rescisão deve ser o último dos recursos, a ser utilizado somente se for realmente impossível e inviável a manutenção da empresa no local. Mas, uma vez comercialmente definida a rescisão é preciso que se atente para os termos do contrato de locação pois em geral, como já dito, há previsão de multa pela devolução antecipada do imóvel e este tem sido o ponto mais sensível.

Alguns detalhes relativos à multa por rescisão antecipada, no entanto, devem ser observados:

(i) o fato de estar prevista em contrato não significa que seja inegociável, podendo as partes negociar o valor e forma de pagamento, pois também não é interesse do locador não receber a multa ou ter de gastar ainda mais valores para cobra-la judicialmente sem a certeza de recebimento ao final;

(ii) ainda isto que não conste expressamente em contrato, a multa pactuada deverá ser calculada sempre de forma proporcional ao tempo restante de contrato (artigo 4º da Lei 8.245/91);

(iii) não havendo multa expressamente pactuada em contrato, deverá ser ajuizada uma ação judicial para que o juiz a arbitre. Detalhe: o silêncio contratual não importa em renúncia automática, pois a multa só não será devida quando as partes assim inserirem expressamente em contrato;

(iv) em se tratando de contrato prorrogado por prazo indeterminado, assim entendido como aquele que teve seu prazo inicial de vigência contratual vencido com a continuação da relação locatícia, não há incidência de multa podendo a rescisão ocorrer por qualquer das partes a qualquer tempo, mediante aviso prévio escrito com antecedência de trinta dias. 

Havendo ou não acordo ou desconto da multa, é muito importante que a locação sempre seja encerrada por meio de termo de entrega de chaves, vistoria do imóvel e quitação. Aqui vale o alerta de que a data final da locação é sempre a data da entrega das chaves e não da mera eventual desocupação do imóvel, daí a importância vital do termo para todas as partes.

Todos estes aspectos devem ser considerados antes de se chegar à decisão de devolução antecipada de um ponto comercial, até porque o valor da multa contratual pode, muitas vezes, ser maior do que o prejuízo em se manter o ponto em funcionamento. A negociação ainda pode ser a melhor saída.

Franco Mauro Russo Brugioni - advogado, especialista em Direito Civil e sócio do Raeffray Brugioni Advogados 

Boca-a-boca é a ferramenta mais poderosa na divulgação de produtos de facções criminosas

As organizações criminosas do narcotráfico fazem ações de promoção de marketing de maneira informal e se utilizam de algumas das ferramentas de comunicação, tais como: promoção de vendas, vendas pessoais, patrocínio, marketing direto e o digital, para promover e divulgar seus produtos. Um exemplo é a experimentação de uma amostra do produto como a maneira que os traficantes conseguem um ou outro consumidor que depois divulgará para as pessoas do seu círculo social.

A principal ferramenta de divulgação das organizações criminosas do narcotráfico é o boca-a-boca, a rede de contatos e relacionamento. Existem várias ações que os criminosos fazem para atrair o público como, por exemplo, a organização de bailes funk nos morros. No entanto, mesmo os frequentadores desse tipo de evento vão precisar de informações para saber quem está vendendo a droga dentro do baile e, para isso, usam o boca-a-boca.

O avanço das tecnologias da comunicação foi um facilitador para esse mercado, pois possibilitou sites para a comercialização de narcóticos, na deep web. Isso dificulta o rastreamento por parte da polícia e tem grupos especializados nisso. Outras ações trabalhadas no sentido de manter e fidelizar os clientes são as que envolvem questões de segurança e garantia de entrega.

No âmbito do tráfico de entorpecentes internacional é muito contato e relacionamento. Algumas drogas são produzidas em determinadas regiões como, por exemplo, a cocaína na Colômbia, no Peru e na Bolívia. Por isso, os países da Europa, da África ou os Estados Unidos da América precisam comprar desses países da América do Sul. Para isso, os grandes compradores e financiadores deste mercado mandam traficantes intermediários para negociar. Para que isso tudo ocorra, é necessário ter contatos e indicação. Neste caso, mais uma vez o boca-a-boca se torna fundamental para que a ação toda se concretize.

Em relação às novas substâncias, para as metanfetaminas, que são da família das anfetaminas e também produzidas em laboratórios, existe uma divulgação em chats na internet. Isso não ocorre somente pela deep web, mas em vários grupos pelas próprias redes sociais, nas quais os usuários e traficantes trocam informações se têm a droga disponível para a venda, produtos novos no mercado, dentre outras coisas.

Por último, também há períodos de maior divulgação, como épocas de festas regionais e grandes eventos esportivos e de música.

Camila Leoni - Especialista em marketing e sócia-diretora da LB Comunica. Defendeu tese sobre os aspectos das técnicas de marketing utilizadas nas atividades das organizações criminosas do narcotráfico, em seu doutorado em Administração na Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo, com orientação do professor Dr. Marcos Cortez Campomar. Elucidar informações para as entidades que combatem organizações criminosas, preencher uma lacuna acadêmica de estudos não convencionais e contribuir com a sociedade sob a ótica da “publicidade não politizada” são os principais objetivos desse trabalho.