Herança: o que
acontece quando um dos irmãos não quer vender o imóvel?
Coordenador do
curso de Direito da Universidade Cruzeiro do Sul explica o que deve ser feito
quando os herdeiros possuem divergências de opinião em relação a propriedade
O patrimônio é um bem
extremamente valioso, pois oferece proteção e segurança a milhares de pessoas.
Mas quando a matriarca ou patriarca da família vem a falecer, esse pode virar
uma grande dor de cabeça, sendo o motivo de diversas disputas e brigas
judiciais. Isso porque nem todos os herdeiros possuem o mesmo interesse. Por
exemplo, alguns querem vender um imóvel, enquanto outros preferem conservar a
propriedade dos pais. Mas quando esse conflito é gerado, o que deve ser feito?
Segundo o coordenador do curso
de Direito da Universidade
Cruzeiro do Sul, Prof. Me. Wellington Ferreira de Amorim, quando acontece o
falecimento, os bens da herança são considerados indivisíveis, até que ocorra a
partilha decorrente de um inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial.
“Havendo o interesse na venda de uma parte, um quer vender a sua parte e outro
não, aquele que pretende vender tem a obrigação de oferecer primeiro aos demais
coerdeiros (irmãos, sobrinhos), sob pena de ineficácia da venda a terceiros.
Para evitar problemas, o ideal é que a oferta aos demais seja feita por
escrito. É difícil vender uma parte (fração de direito do vendedor) de um
imóvel na prática, mas é algo juridicamente possível”, explica.
O especialista esclarece que
se um dos herdeiros se recusa a vender, é possível realizar uma cobrança
judicial de uma ação de extinção de condomínio (domínio comum entre as
pessoas), na qual o Poder Judiciário decreta o fim do imóvel e a alienação
judicial (venda) através de leilão.
“Para que o leilão ocorra, o
juiz nomeia um perito para avaliar o bem. É uma situação que pode trazer
prejuízos a todos herdeiros, pois a dinâmica dos leilões (praça) é a seguinte:
O juiz designa duas datas para as praças (nome dado para leilão judicial de
imóveis). Na primeira praça, o valor mínimo para venda é o da avaliação feita
pelo Perito do juízo, atualizado até o dia da praça. Já em segunda praça, o Código
de Processo Civil autoriza que o bem seja arrematado por valor superior a 50%
do valor da avaliação. Se a arrematação ocorrer na segunda praça, certamente
será por valor inferior ao da avaliação, o que pode causar dores de cabeça a
todos os herdeiros”, aclara o docente.
Além do fato de um dos irmãos
não concordar com a venda, existe outro fator que pode impedir a realização. “O
que pode impedir é o fato de não haver herança, ou seja, só podemos dizer que
existe um bem após a apuração das obrigações do falecido, que é quando acontece
a análise de todos os débitos e créditos da pessoa que faleceu, dito de forma
geral; remanescendo saldo positivo, este saldo será a herança”, comenta.
O coordenador do curso de
Direito da Universidade Cruzeiro do Sul completa: o que ocorre é que muita
gente não faz o inventário por conta das dívidas, com o receio de perderem o
imóvel, já que o valor das dívidas da pessoa falecida é maior do que o valor do
bem deixado. “É importante lembrar que os credores têm legitimidade para
requerer a abertura do processo de inventário, do contrário a venda se complica
no futuro.”
Irmãos que
investem ou constroem no terreno dos pais podem ficar com uma parte maior no
ato da venda?
Se um dos herdeiros faz
reformas no imóvel de boa-fé, ou seja, fez benfeitorias com vistas ao
melhoramento, ele tem direito à indenização pelas acessões feitas, de acordo
com as regras do Código Civil. Podem ser elas as úteis, como facilitar o uso do
bem, as necessárias, como conservação, e as voluptuárias, consideradas de luxo.
“Não se trata de ganhar mais, e sim de ser indenizado pelo valor gasto no
imóvel ou terreno”, explica.
Mas no caso da construção no
terreno da mãe ou do pai, o nome que se dá é acessão, o que não se confunde com
a benfeitoria, que é o melhoramento em alguma construção existente. “Se um dos
herdeiros constrói no imóvel e exerce a posse de forma exclusiva, ou seja, não
permite que os demais possam morar no mesmo imóvel, os demais têm direito de
fruição, que decorre da propriedade e assegura aos proprietários fruir da
coisa, ou seja, tirar-lhe proveito, por exemplo, alugar”, diz Wellington.
O especialista fala que com o
impedimento de exercício da posse aos demais, é possível exigir uma indenização
correspondente à violação do direito de fruição. “Calcula-se o valor do aluguel
do imóvel e divide-se pela quantidade de herdeiros, que poderão cobrar a sua
parte daquele que estiver exercendo a posse com exclusividade”.
Por fim, o professor ressalta
que o acordo é sempre o melhor caminho para os herdeiros. “Por mais que haja
alguma animosidade entre os herdeiros, é sempre bom que se recordem daquele
velho ditado: um mal acordo é sempre melhor do que uma boa briga. Como vimos,
se houver uma ação de extinção de condomínio com a consequente alienação
judicial de bens, a venda poderá ocorrer por até 50% do valor, o que causará
prejuízo a todos”, finaliza.
Universidade Cruzeiro do Sul
O início das férias de verão no hemisfério norte está sendo marcado por cenas de verdadeiro caos nos aeroportos, sobretudo europeus e também os dos EUA: voos cancelados, passageiros que se amontoam nos terminais sem informações, companhias aéreas com equipes reduzidas e as impressionantes imagens de bagagens acumuladas revelam muito mais sobre a realidade do Turismo no pós-pandemia do que sobre a necessidade imediata de se resolverem problemas estruturais, que de uma forma ou outra serão solucionados.
Podemos dizer que esta alta temporada é uma das primeiras sem praticamente nenhuma restrição relacionada à Covid. Após dois anos sem viajar, as pessoas estão retomando plenamente os planos interrompidos pela pandemia e isso gera uma demanda reprimida que precisa ser atendida por um setor que, na outra ponta, precisou fazer severos ajustes estruturais e financeiros para sobreviver a este período de incertezas.
Grande parte dos serviços afetados pelo caos aéreo - profissionais que fazem check-in ou orientam passageiros nos aeroportos, despacho de bagagens, entre outros - é prestado por empresas terceirizadas. Como em outros segmentos de mercado, a terceirização foi a solução adotada pelas empresas do ciclo produtivo do Turismo para otimizar processos e recursos, de forma a se dedicarem principalmente às suas atividades-fim. Funcionou e funciona muito bem em um cenário de normalidade, diferente do verificado durante a pandemia.
As companhias aéreas e todas as empresas do trade de Turismo precisaram fazer cortes para tentar manter as contas em dia diante da abrupta interrupção de planos de viagem, fechamento de fronteiras e imposição de outras restrições sanitárias para deter o avanço da Covid. E isso foi feito, muitas vezes, em relação aos serviços terceirizados, cujos prestadores também precisaram rever custos para focar apenas em seus serviços essenciais. Em ambos os lados, equipes tiveram de ser reduzidas.
Passada a fase mais crítica da pandemia e suas consequências, esperava-se que o ecossistema do Turismo levasse um pouco mais de tempo para retomar os patamares de desempenho pré-Covid. Algumas projeções apontavam que o mercado só retornaria a este estágio apenas em 2025. Surpreendentemente, não foi o que aconteceu: a recuperação veio mais rápido do que se pensava e há análises que indicam que, já em 2023, o trade retornará plenamente aos níveis de antes da pandemia.
Já a infraestrutura operacional das empresas do setor não se recuperou no mesmo ritmo, o que em parte explica o caos aéreo que vem sendo observado nos países europeus e também nos EUA. Acrescente-se ainda: o adoecimento de muitos profissionais por Covid (é sempre importante lembrar que a pandemia ainda não acabou) e outras infecções respiratórias, o que resulta em afastamentos do trabalho; a dificuldade de várias empresas em recontratar funcionários, por diferentes questões (emocionais, comportamentais, recolocação em outros segmentos, etc); além de aspectos macro, como a inflação, a falta de componentes que impede a reposição de aeronaves, o custo dos combustíveis, entre outros.
Toda situação de crise deve gerar aprendizados. O alto fluxo
de passageiros nos aeroportos do hemisfério norte mostra que viajar se
consolida como valor, ainda mais no pós-pandemia, em que se fortalece a
atmosfera de pensamento de que “é preciso aproveitar a vida e não desperdiçar
oportunidades”. As pessoas continuarão viajando e as empresas do ciclo
produtivo do Turismo devem estar preparadas para absorver essa demanda, que só
tende a crescer. É preciso investir em infraestrutura, tecnologia (que agiliza
muitos dos processos que, hoje, sofrem com gargalos), qualificação e
valorização profissional. Só assim a atual crise será superada (a médio-longo
prazo) e o trade estará pronto para os novos cenários e desafios que se
apresentam.
Oskar Kedor - CEO da Mobility, um
dos principais players brasileiros de locação de veículos para grandes agências
de turismo nacionais e internacionais.
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