Como declarar imóvel e consórcio no Imposto de Renda 2021

Especialistas explicam quem deve prestar contas ao leão e como realizar a declaração corretamente

O prazo para declaração do Imposto de Renda já está valendo e os contribuintes têm até às 23h59 (horário de Brasília) do dia 30 de abril para entregá-la. É nesse momento que surgem muitas dúvidas sobre quem deve ou não declarar, como fazer corretamente e o que deve ser declarado no IR. Pensando em auxiliar esses contribuintes, para que ninguém tenha problemas futuros com a Receita, especialistas separaram orientações importantes para cada caso. 

Primeiro é preciso entender a lista de obrigatoriedade estipulada todo ano pela Receita Federal. “Em 2021 todos os contribuintes que possuem qualquer tipo de consórcio serão obrigados a declará-los. Assim como os proprietários de bens superiores a R$300 mil, como imóveis, veículos, obras de arte, jóias, etc”, explica Eduardo Canova, CEO da Leoa, plataforma de declaração e antecipação da restituição do Imposto d Renda. “Aqueles que venderam um imóvel residencial e usaram o recurso para compra de outra residência para moradia, dentro do prazo de 180 dias da venda, e optaram pela isenção do Imposto de Renda, também precisam declarar”, finaliza. 

Ciente disso e com os documentos necessários em mãos - informações pessoais, informes de rendimento, informe de instituições financeiras, documentos referente a bens e informe de ônus ou dívida, confira como declarar imovel e consórcio em 2021:

 

Declaração de Imóveis  

Lucas Cardozo, COO da EmCasa, startup de compra e venda de imóveis, separou algumas dicas para declarar o bem no IR, seja ele antigo ou recém-comprado. “Todas as pessoas que compraram um apartamento ou casa em 2020 ou tinham o bem em 31 de dezembro de 2020 deverão declarar o imóvel no Imposto de Renda em 2021. A boa notícia é que não houve nenhuma alteração na declaração de compra com as novas regras do IR. Deverá ser informado se o imóvel foi comprado ou doado no campo “Discriminação”, juntamente a data da compra ou da doação e o CNPJ ou CPF do vendedor ou doador. Importante informar também se está quitado ou financiado, se realizou reformas com a data e o valor da obra.
Há também campos para inserir a Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado. Você encontra o número do IPTU, o endereço e a área no carnê do IPTU. Se não tiver o documento, pode pedir uma segunda via para a prefeitura”, explica Cardozo.

Mas e se o imóvel for financiado?

Para imóveis financiados, deve ser declarado apenas o que efetivamente foi pago ao longo do ano, considerando o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), as despesas cartorárias, o valor de comissão imobiliária e os juros do financiamento (algo que muitas pessoas não fazem). O valor deve ser incluído no campo "Situação em 31/12/2020".  Além disso, deve ser informado o banco onde financiou o imóvel, a quantidade de parcelas pagas e a quantidade de parcelas a pagar.

É importante lembrar que a única forma de alterar o valor declarado do imóvel é com a comprovação de valor utilizado em reformas e benfeitorias no imóvel, através de notas fiscais e recibos. Nesse caso, devem ser somados os custos da reforma para calcular o valor a ser declarado.

 

E como é feita a declaração da venda de um imóvel?

Para declarar a venda de um imóvel, o processo é um pouco diferente pois envolve um outro serviço da Receita Federal, o Programa de Apuração de Ganhos de Capital. Nesta plataforma, será preciso incluir dados sobre a operação financeira, como forma de pagamento e valor de custo, além de quem adquiriu o bem e informações técnicas do imóvel. Dessa forma, os dados serão transferidos para o programa de declaração de Imposto de Renda da Receita Federal. Caso haja lucro na diferença entre o custo de aquisição do imóvel e o valor de venda, o contribuinte deve pagar 15% sobre essa diferença, conhecida como lucro imobiliário. Entretanto, é importante ficar atento pois há alguns casos onde a Receita Federal dispensa ou reduz o pagamento de IR por ganho de capital:

 

Compra de outro imóvel em 180 dias: desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro imóvel até 6 meses depois da celebração do contrato. Caso opte por esse benefício, você deve informar a isenção do item no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício pode ser utilizado a cada 5 anos. Caso o valor do imóvel comprado não seja equivalente ou maior que o valor de venda, o cálculo do imposto devido pode ser calculado no Programa de Apuração de Ganhos de Capital.

 

Venda de um único imóvel de até R$400 mil: se nos últimos 5 anos, o vendedor não vendeu nenhum outro imóvel, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital. Isso vale para qualquer tipo de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbana ou rural. O limite de R$400 mil é para o imóvel em si, não levando em consideração a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato;

Imóvel comprado antes de 1988: bens adquiridos antes de 1969 dispensam qualquer pagamento de IR por ganho de capital; Entre os anos de 1970 e 1988, o imposto aumenta progressivamente até chegar a 5% no ano de 1988. O cálculo é simples: a cada ano, o Imposto de Renda aumenta em 0,25%.

 

Declaração de consórcio  

É necessário declarar todo tipo de consórcio no imposto de renda, seja ele contemplado ou não. Marcio Kogut, CEO do Mycon, fintech de consórcios 100% digital, explica que no caso da contemplação, o que difere uma situação da outra é o valor do lance. “O contribuinte pode adquirir a carta de crédito por meio do sorteio ou dar um lance. Quando a segunda opção ocorre, o valor deve ser somado a todas as parcelas pagas durante o ano”, ressalta.  

Kogut separou algumas dicas para quem ainda tem dúvidas sobre como declarar o serviço. 

 

Como declarar cota não contemplada?

Mesmo sem ainda ter tido acesso à carta de crédito, o consorciado precisa declarar no IR que possui uma cota de consórcio. Todas as parcelas que foram pagas no ano de 2020 precisam ser declaradas na ficha “bens e direitos” e seu código deve ser “95 – Consórcio não contemplado”. Depois, você deverá informar os valores pagos até os fins dos anos respectivos. Por exemplo, em “situação em 31/12/2019”, os valores pagos ao longo daquele ano, se houver, e o mesmo em “situação em 31/12/2020”. 

O nome e CNPJ da administradora de consórcios deverão ser informados no campo “discriminação”. Depois é só informar o tipo de bem do seu consórcio, além do número de parcelas pagas e também as que ainda vão vencer.

 

Como declarar cota contemplada?

Quem já tiver sido contemplado pelo consórcio deverá usar a mesma ficha “bens e direitos”, mas o campo “situação em 31/12/2020” terá que ficar em branco. Além de preencher com o código específico do bem adquirido na ficha de “bens e direitos”, é necessário inserir o nome do proprietário de cada bem, mesmo que seja do seu cônjuge ou de algum filho que esteja declarando.  

Se você fez um consórcio de carros, por exemplo, insira um novo item na ficha “bens e direitos”. Ele precisa ter o código “21 – Veículo Automotor Terrestre”. No campo “situação”, a mesma coisa do consórcio não contemplado. Vale ressaltar que se você ofertou um lance, deve informar também neste campo.  

Insira ano, placa e modelo do veículo no campo “Discriminação”, assim como os dados da administradora. Também devem ser informadas parcelas pagas e a vencer, assim como o lance (se houver) novamente.

Fui contemplado, mas não utilizei a carta de crédito. É necessário declarar? 

Sim, é necessário. O procedimento é semelhante à declaração de cota não contemplada. É necessário inserir o código “95 – Consórcio não contemplado”, preencher os valores das parcelas pagas, inserir o valor de lance pago (se houver) e os dados da administradora.