Lastro em patrimônio imobiliário abre portas na hora de conseguir crédito e também se credor estiver em dificuldade de pagar a dívida
Fortemente impactados pela grave crise econômica
causada pelo novo coronavírus, famílias e empresas quase triplicaram o volume
de pedidos de crédito com garantia em imóvel próprio em abril, na comparação
com março. É o que aponta levantamento feito pela plataforma Credihome,
especializada em empréstimos com lastro imobiliário. Em fevereiro e em março,
foram solicitados, em média, R$ 2 milhões em contratos de empréstimo. Já em
abril, um mês após as primeiras medidas de isolamento social, esse volume subiu
para R$ 5,3 milhões, segundo a Credihome.
No cenário de forte insegurança econômica que se tem pela frente, em que
analistas falam numa queda de até 7% do PIB brasileiro, conseguir crédito para
se estabelecer ou manter um mínimo de liquidez não é tarefa fácil, mesmo com o
país praticando uma taxa oficial de juros a 2,25%, a menor da história. “As
incertezas econômicas, não só no Brasil mas em todo o mundo, são enormes e o
mercado de crédito bancário nunca caminhou bem em ambientes de dúvida. A lógica
é simples: os bancos sabem que a grande maioria das pessoas e empresas não
conseguirão honrar seus compromissos e, nesta situação, o crédito será sempre
mais caro e difícil, independente da queda da taxa básica de juros”, explica
Cidinaldo Boschini, especialista em ativos estressados (créditos concedidos e
não pagos aos bancos).
E é justamente essa dificuldade em se oferecer garantias num cenário de baixa
atividade econômica como o atual, que faz dos empréstimos com lastro em
patrimônios imobiliário uma boa opção de financiamento. Os bancos aceitam
garantia hipotecária mas tendem a preferir alienação fiduciária de bens
imóveis. Essa modalidade de concessão de crédito costuma oferecer juros mais
baixos do que outras linhas de financiamento existentes no mercado, em virtude
da mitigação de risco que o tipo de garantia fornece.
Alienação fiduciária
De acordo com Cidinaldo Boschini, empréstimos com garantia imobiliária
acabam sendo mais viáveis num cenário de baixa atividade econômica. “As
instituições financeiras estão operando a maioria dos novos empréstimos apenas
com garantia hipotecária de bem imóvel e preferencialmente com imóvel em
alienação fiduciária. Alienação fiduciária é uma modalidade onde é transferida
a propriedade do bem imóvel ao agente que concedeu o crédito, ficando o devedor
apenas na posse e uma vez que exista o inadimplemento, o credor realiza a
consolidação do imóvel e a venda através de leilão, aumentando a chance dos
bancos recuperarem parcialmente o crédito inadimplido.", diz.
Segundo Cidinaldo Boschini, os imóveis são dados como garantia em empréstimos
bancários pelo valor de liquidação forçada, ou seja, por 60% do valor de
avaliação do mercado. E o valor do crédito concedido geralmente corresponde a
70% do valor de liquidação forçada. Desta forma aumenta a perspectiva do banco
recuperar o principal do crédito concedido. Ocorre que para o devedor na
maioria das vezes persiste a dívida mesmo com o banco tendo consolidado o bem
imóvel e vendido em leilão, vez que existem as atualizações, juros, mora,
encargos e honorários advocatícios.
"Essa negociação se dá em valores mais equilibrado quando entram as
empresas voltadas à aquisição de ativos estressados. Elas compram dos bancos o
direito de recebimento e oferecem melhores condições de negociação ao devedor,
pois possuem mais flexibilidade do que os bancos. Muitas destas empresas
preferem receber o imóvel dado em garantia em pagamento liberando o devedor de
pagar o saldo devedor", explica Cidinaldo.
O especialista explica que diante do cenário econômico que se desenha para os
próximos meses o aumento da inadimplência e da renegociação de empréstimos
vencidos será inevitável. “Em grandes crises econômicas os níveis de
inadimplência podem atingir em média cerca de 20% do total de empréstimos
bancários. Temos aí um grande mercado de negociação de dívidas que pode agregar
valor tanto para instituições bancárias quanto para os devedores. Para os
bancos, é a chance de receber uma boa parte do valor dos créditos inadimplidos,
já para o devedor, especialmente quando empresa, é uma oportunidade de fazer
uma negociação de pagamento mais flexível do que seria com a instituição
financeira”, explica o especialista.
De acordo com Cidinaldo Boschini, empréstimos com garantia imobiliária acabam
sendo mais viáveis num cenário de baixa atividade econômica pela redução do
risco ao banco que concede o empréstimo. Para o especialista, quando
devidamente regulamentado e feito por empresas capacitadas para tal, o mercado
de negociação de créditos inadimplidos também pode ajudar na liquidez
necessária para a retomada da atividade econômica. “Ao receber uma boa parte
desta dívida que dificilmente receberia em condições normais de cobrança, o
banco tem condição de liberar mais crédito. E o devedor poder ter uma nova
chance de negociar sua dívida, de forma mais flexível que teria junto banco, e
com a possibilidade de usar um bem imóvel na negociação”, esclarece Cidinaldo.
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