Quais são os direitos na restituição de valores de imóveis

Advogada orienta sobre as melhores medidas para evitar desgastes desnecessários

Muitas pessoas sonham em adquirir um imóvel, seja para moradia ou para começar o seu próprio negócio. Mas, diante de um cenário econômico e político desfavorável, em que o País atravessa ainda situações inconstantes financeiramente, esse sonho tem se tornado um verdadeiro pesadelo. Isso porque os riscos de um financiamento imobiliário no Brasil se agravaram consideravelmente, e muitos acabaram perdendo o imóvel por não conseguirem dar continuidade ao pagamento. Em alguns casos, quando esses imóveis são leiloados, o comprador tem o direito de ser restituído sobre o valor pago até então. No entanto, nem tudo é tão simples e alguns vendedores não cumprem com a restituição — e é nesse momento que entram as ações judiciais. Conversamos com a advogada especialista Carolia Di Lullo, da Giugliani Advogados, sobre o assunto e quais são os caminhos para se resolver a questão. Confira:

Quando o consumidor pode entrar com ação judicial para a restituição de valores de imóveis?

O consumidor poderá ingressar com ação judicial quando houver desistência da aquisição imobiliária pelo comprador, em contrato firmado diretamente com a Construtora e antes de ser imitido na posse do bem; ou seja, antes do recebimento das chaves, caso não lhe seja restituído o valor pago pelo mesmo, permitida a retenção de até 25% pelo vendedor. Essa devolução deverá ser realizada de forma imediata, em parcela única e de forma corrigida; quando houver descumprimento contratual por parte do vendedor, hipótese na qual terá direito à restituição integral das quantias pagas, de forma imediata, em parcela única e de forma corrigida; houver inadimplemento contratual do comprador, ainda que em fase posterior à aquisição das chaves, desde que o imóvel tenha sido leiloado ou retomado pelo vendedor/construtora, sendo que a restituição deverá ser promovida descontando todos os custos envolvidos para a retomada do bem pelo vendedor/construtora.

Como isso deve se desenvolver na prática?

Quando a desistência partir do comprador, este deverá notificar o vendedor/construtora, bem como pleitear o envio do resumo de pagamentos realizados até o momento para restituição. A partir desse momento se iniciam as tratativas entre as partes. A despeito do Poder Judiciário determinar que a restituição deverá ser realizada à vista, muitos vendedores/construtoras propõem a devolução a prazo. Em vista da morosidade na tramitação de processos judiciais, caso a proposta do vendedor/construtor apresentar número de parcelas aceitável, orientamos nossos clientes a fechar o acordo para já iniciar os recebimentos e finalizar a questão.

Quais cuidados o consumidor deve ter antes de assinar um contrato na compra de um imóvel em construção?

A leitura do contrato é medida essencial a todos os compradores para que possam conhecer os termos e as condições do negócio a ser firmado. Ter acesso a certidões que demonstrem que o vendedor está regular com suas obrigações e não apresenta débitos em seu nome também é importante para evitar riscos futuros. Assegurar que a construção está em dia com suas obrigações é necessário para evitar surpresas, como obra parada, não finalização de documentação na Prefeitura para entrega das chaves etc. Atenção às condições de atualização do valor do imóvel [índices de correção monetária das parcelas mensais, anuais, chaves e financiamento do saldo devedor], valor das parcelas intermediárias e multas em caso de descumprimento.

Observar se é prevista a possibilidade de transferência do contrato e eventuais valores a serem pagos ao vendedor nesse caso. A data de entrega das chaves também deverá constar em contrato e o prazo suplementar, quando previsto, deverá ser claro.

Cláusulas como impossibilidade de rescisão contratual ou perda de todo o valor pago, neste caso, são proibidas e deverão ser retiradas do contrato. Por fim, verifique o memorial descritivo dos itens que a construtora colocará no seu imóvel e nas áreas comuns, e marcas que poderão ser substituídas, bem como se programe para o pagamento das custas com o registro da escritura e tributos envolvidos na operação.

Quais cuidados o consumidor deverá ter antes de assinar um contrato na compra de um imóvel pronto para morar?

A leitura do contrato e a obtenção de todas as certidões do vendedor e do imóvel continuam medidas essenciais, em qualquer aquisição imobiliária.

Ultrapassado esse ponto, atenção às condições de pagamento e certifique-se que se for firmado à vista, este seja efetuado no ato da assinatura da escritura definitiva, para evitar dissabores futuros na transferência do imóvel. Não obstante, se o pagamento for realizado via financiamento, certifique-se que a instituição financeira já pré-aprovou seu crédito para não haver inadimplemento contratual e incidência de multas. O sinal, em caso de desistência do comprador, não poderá ser devolvido — tenha isso em mente! Atenção também à data de imissão na posse e todos os itens que serão deixados no imóvel pelo comprador. É essencial que esses itens constem em contrato para maior proteção do comprador. Apenas faça obras no imóvel após a quitação de todas as obrigações via registro na matrícula da escritura definitiva.

Multas por inadimplemento contratual também deverão estar previstas e deverão ser assinadas por ambas as partes antes da assinatura do instrumento.

O consumidor deve buscar uma assessoria jurídica antes de assinar o contrato de imóveis?

Sempre que pensamos em tranquilidade, associamos essa figura ao advogado. Assim, se o comprador/consumidor desejar ter maior tranquilidade e defesa de seus interesses no momento da aquisição imobiliária, é importante contar com auxílio jurídico próprio. Sem contar que alguns termos e condições legais são de maior complexidade e menor compreensão, e alguns pontos poderão passar despercebidos pelo comprador. Por isso aconselhamos a contratação de um advogado para auxílio nesse momento.

Quando não teve assessoria jurídica ao assinar o contrato e está se sentindo lesado (com valores retidos), ele deve procurar auxílio de advogados? Por quê?

Sim! O advogado irá analisar o caso e apresentar a medida cabível para ressarcimento do comprador e, se necessário, irá propor ação judicial em seu favor. Quando a notificação é feita por advogado, a parte contrária já saberá que há assessoria jurídica e que o próximo passo será a propositura de ação judicial — o que poderá auxiliar em um acordo extrajudicial para evitar um passivo futuro.

Os fantoches de Lula

O desrespeito ao Poder Judiciário por alguns membros do PT não é novidade.

O ex-presidente Lula, hoje condenado por corrupção e lavagem de dinheiro, pretendeu de todas as formas candidatar-se ao cargo de representante maior da nação, em tentativa vã de fazer morta a Lei da Ficha da Limpa - lei de iniciativa popular por ele sancionada.

Com o seu registro de candidatura indeferido pela maioria absoluta do Tribunal Superior Eleitoral (TSE), em razão de ter sido condenado pelos crimes acima descritos, a mais de doze anos de prisão em segunda instância. O ex-presidente, mesmo preso e cumprindo pena, interpôs recurso junto a Suprema Corte, sem obter êxito, sendo obrigado a abdicar da natimorta pretensão de tornar-se candidato à presidência.

O desrespeito ao Poder Judiciário por alguns membros do Partido dos Trabalhadores (PT) não é novidade, atacam Juízes, Desembargadores, notadamente os que decidiram contra Lula, e este, chegara a dizer para sua sucessora: “nós temos uma Suprema Corte totalmente acovardada, nós temos um Superior Tribunal de Justiça totalmente acovardado.”

Agora, neste período de campanha eleitoral o desrespeito voltou-se para o TSE, os eleitores, e pior, à própria Democracia, tudo no intuito de induzir os cidadãos ao erro. A propaganda eleitoral do substituto de Lula, Haddad, chegou a ser suspensa, liminarmente, por decisão de um ministro do TSE, que assim decidiu “…é inegável que a utilização de espaço de propaganda oficial, custeado pelo contribuinte, para divulgação de candidatura que não mais existe tem a potencialidade de confundir o eleitor, criando, artificialmente,
estados mentais e emocionais equivocados."

A investida de induzir o eleitor ao erro levou outro ministro do TSE a suspender a campanha eleitoral do PT, para a presidência da República, também no rádio. O descaramento e o esforço de iludir o eleitor virou panteada. Na propaganda, o locutor dizia “a ONU (Organização das Nações Unidas) a mais importante organização do mundo já decidiu, Lula pode ser candidato e ser eleito presidente do Brasil”; “Lula é candidato a presidente sim”.

O próprio Haddad afirmara “nós estamos aqui para garantir Lula, dia 07 de outubro, na corrida presidencial. Lula presidente”. É de perguntar: Será que a figura do atual presidiário é tão maior que o seu partido político e seus membros que estes não conseguem desatrelarem as suas imagens a de um condenado? Será que a ideologia de esquerda se resume a uma só pessoa e ao slogan: “Lula Livre”?

O que dizer aos eleitores dos Partidos dos Trabalhadores, que aqueles que acusavam, em altos brados, de “golpistas”, em razão do apoio ao impeachment de Dilma Rousseff, defenestrada da presidência da República pelo Senado, hoje são seus aliados em 15 Estados da Federação nesta Campanha Eleitoral?

Ao que tudo indica, os membros do PT vivem de slogans e rótulos (“Golpistas não passarão”, “Lula Livre”, “Fora Temer”, “Homofóbicos”, “Racistas”, etc.) sem nenhuma coerência ou ideologia, no intuito, apenas, de manter-se no poder.

A frase da defenestra “nós podemos fazer o diabo quando é hora da eleição” parece ser uma máxima da esquerda, mesmo que para isto tenham que fazer acordos políticos com seus inimigos políticos e apresentarem como fantoches de um presidiário.

Bady Curi Neto - advogado fundador do Escritório Bady Curi Advocacia Empresarial, ex-juiz do Tribunal Regional Eleitoral de Minas Gerais (TRE-MG).

Fonte: Naves Coelho Assessoria e Marketing

O DEBATE

Trinta anos da Constituição

 Durante muitos anos foi lugar-comum na retórica jurídica e política a apologia ao notável espírito democrático, de pluralismo e de tolerância, de nossa Constituição Cidadã, promulgada há exatos trinta anos. Nossa Carta Magna é mundialmente reconhecida como uma das mais avançadas em termos de direitos fundamentais e de participação popular e de representação da diversidade social. Seu admirável legado cívico e republicano, todavia, parece estar sendo traído neste belicoso momento em que vivemos, acentuado pelo radicalismo político e pela incerteza quanto aos rumos institucionais. 

Ironicamente, a data em que comemoramos suas três décadas de vigência coincide com um tenebroso período de instabilidade: certamente o período de mais conflitiva polarização político-ideológica desde a redemocratização.

Preocupações recrudescem quando sabemos que, neste cenário eleitoral, as duas campanhas que se anunciam para o segundo turno presidencial insinuam propostas de elaboração de uma nova Constituição. 

Afinal, por que é absurdo propor uma nova Constituição? Poderíamos mencionar o oportunismo que há em atribuir os problemas do país – cuja base certamente remonta à nossa cultura política e à nossa falta de ética e de comprometimento cívico – à nossa Constituição, como se alterá-la fosse, em um passe de mágica, resolver os dilemas do patrimonialismo que há séculos nos assombram. Mas não. Neste momento é pertinente ressaltar as contradições propriamente jurídicas de uma proposta de nova Constituinte. É preciso indagarmo-nos: para que serve uma Constituição? Ora, o movimento do constitucionalismo emergiu justamente para conter os ímpetos das maiorias políticas nos momentos de crise; para limitar a ganância dos poderosos; para estabelecer ritos e procedimentos para a elaboração das leis; e – o mais importante – para proteger os direitos das minorias e os princípios elementares do Estado democrático de direito ameaçados pelas avassaladoras paixões políticas.

A vida política deve conformar-se ao que dita a Constituição, e não o contrário: o substrato constitucional é nosso horizonte de princípios e valores, nosso compromisso fundamental com a democracia e com a estabilidade institucional. O processo de reforma constitucional não pode estar disponível ao bel-prazer dos momentaneamente poderosos. Que estabilidade teríamos em tal contexto? A Constituição funciona justamente como um limite – formal e material – às deliberações e decisões dos agentes públicos. É a garantia de que as leis serão aprovadas segundo procedimentos previamente estabelecidos e respeitarão os direitos fundamentais, com destaque para as “cláusulas pétreas”. Mais problemático ainda é pensar que uma nova Constituinte afastaria a possibilidade de controle jurisdicional de constitucionalidade sobre essa reforma.

Mesmo que por emenda constitucional, convocar uma nova Constituinte joga a Constituição contra a própria Constituição, sob o pretexto de encontrar uma solução para a crise política. É uma forma sub-reptícia de ignorar os procedimentos de reforma constitucional e as cláusulas pétreas; é atentar contra a rigidez e a supremacia constitucional. Tampouco este momento de grave conturbação política e institucional apresenta-se como adequado para discutir direitos fundamentais. Vivemos sob a angústia do radicalismo típico dos momentos de polarização. Aventurar-se em uma reforma ampla seria um “cheque em branco” para que se vulnerem princípios como o da igualdade, da liberdade, da dignidade humana e do pluralismo político, tão arduamente conquistados após décadas de autoritarismo estatal. Será este o momento mais prudente para decidirmos o que queremos, enquanto comunidade democrática, para o futuro?

Não há argumento razoável para a edição de uma nova Constituição. A atual já nos provê de princípios e valores que possibilitam superar crises, na medida em que sela, de maneira sólida, um pacto com as premissas do Estado democrático de direito. Além disso, permite a reforma política com participação parlamentar e popular, desde que respeitadas às regras do jogo democrático. Dizer o contrário é mero oportunismo político ou retórica eleitoreira de má-fé para os mais desavisados e incautos. Na data em que proliferam as comemorações dos 30 anos da Constituição Cidadã, desejamos que a classe política e, com muito mais razão, a sociedade brasileira não abandonem a maior conquista democrática de nossa história. Seria um triste desfecho para uma narrativa de tantas lutas e esperanças. Que o aniversário de nossa Lei Maior não coincida com o seu réquiem!

Luís Cláudio Chaves
Vice-presidente da OAB Nacional