Com
rentabilidade que pode chegar até 11% ao ano, em dólar, o brasileiro está de
olho nos imóveis lá de fora para investir. Além de Estados Unidos, Portugal
passa também a chamar o interesse de quem quer investir no setor Imobiliário.
A alta do dólar não é um
empecilho para este tipo de investimento, já que a diversificação internacional
protege o investidor imobiliário contra os choques da economia doméstica e
diminui o impacto das variações cambiais sobre os rendimentos.
Pedro
Barreto, CEO da Ativore Global Investments, empresa brasileira que atua no
segmento de imóveis para rendimento no exterior, preparou 10 dicas para o
investidor fazer um planejamento adequado e, assim, obter a renda esperada com
imóveis no exterior. Um bom projeto para a aposentadoria.
1- Qual
é o mínimo que preciso ter em dinheiro para investir em imóvel no exterior?
O valor mínimo do investimento deve
ser de US$ 100 mil. Estudos de composição de carteiras de detentores de grandes
patrimônios indicam uma alocação de cerca de 20% em imóveis de investimento. O
investimento em imóveis de rendimento tende a ser uma estratégia defensiva (de
risco médio/ baixo), pois são ativos reais (em princípio mais protegidos contra
a inflação). Recomendamos começar com 20% a 30% de sua carteira em imóveis mais
baratos, mas com localização cuidadosamente estudada, e com boa geração de
fluxo de caixa.
2- Só investidores
experientes podem investir em imóveis?
Não, muitos clientes de nossa carteira
são iniciantes. Por isso, é importante que ele esteja cercado de informações de
qualidade no momento da escolha do imóvel e, mesmo depois, na gestão desse
investimento, que pode ser feito via pessoa física ou jurídica.
3- Como faço para escolher
o imóvel ideal fora do Brasil? Eu preciso ir até lá?
Desde que seus parceiros tenham
credibilidade comprovada na área de atuação, não há necessidade de ir até o
imóvel.
Este mercado ainda está pouco maduro
no Brasil. Mas um bom ponto de partida seriam consultores especializados em
imóveis para investimento, que tenham uma vasta experiência com investidores em
imóveis para renda e um bom conhecimento de finanças.
Para investidores com interesse em
diversificar internacionalmente seus portfólios imobiliários, existem algumas empresas
mais especializadas como a Ativore, no Brasil.
4- Todo imóvel no exterior
apresenta bons retornos financeiros?
Não, nem todo. Precisa ser
cuidadosamente selecionado, de preferência com apoio de profissionais
especializados em investidores. Nem sempre uma bela casa em um local muito
conhecido significa bom negócio quando o objetivo é rendimento em aluguel. Já
pensou nos custos de manutenção? Isso e outros detalhes devem ser levados em
conta no momento do investimento.
Preço, taxas de ocupação, valores de
locação, potencial de crescimento demográfico da localização, são pontos
importantes para determinar a real capacidade de geração de fluxo de caixa de
aluguel em longo prazo.
Avaliamos que a rentabilidade de
aluguel é um dos indicadores mais seguros para o investidor imobiliário. Deve
ser considerada nessa análise somente a rentabilidade gerada pelo fluxo de
caixa do aluguel (líquido de todas as despesas). Por cautela, realize uma
análise preliminar sem considerar as estimativas de valorização futuras; se
você é um investidor conservador, o fluxo de caixa imediato vai ao encontro do
seu perfil. A valorização do imóvel em longo prazo, quando se concretizar
irá acrescer a este valor.
5- Quais os tipos de
imóveis que posso investir?
Residenciais – De maneira geral, os residenciais são
alugados para uma família ou para estudantes em contratos que variam de um a
cinco anos. Bons exemplos são os prédios de apartamentos residenciais em Dallas
e as casas unifamiliares em Atlanta.
O investimento em imóvel residencial
objetiva, principalmente, a preservação do fluxo de caixa do aluguel. Isso
porque vamos sempre propor que a negociação envolva as propriedades com custos
operacionais baixos, em regiões que não sejam caras e cuja legislação favoreça
o proprietário.
Se o investidor optar hoje por um
imóvel no centro de Miami ou Manhattan, por exemplo, provavelmente o
investimento será alto e os custos também. Conclusão: a rentabilidade estável
de aluguel não será alcançada.
Já em regiões como Dallas, Atlanta, determinados
bairros de Orlando e Tampa, se você tiver um pouco mais de US$ 100 mil para
investir, poderá obter uma rentabilidade de 6% a 10% ao ano. E, dependendo do
imóvel, a liquidez é alta também. Os mais caros e com maior custo de
manutenção, como observamos com frequência em bairros nobres de Miami e em Nova
Iorque, são mais adequados para preservação de capital do que para geração de
renda, pois geralmente geram rendimentos de aluguel inferiores 2,5% ao ano, e
muitas vezes negativos. E lembre-se: estamos falando de imóveis para renda,
sempre.
Temporada – É o mais conhecido pelo investidor
brasileiro (e disseminado por Orlando e Miami), mas só faz sentido investir
nesse modelo se você também pretende utilizar o imóvel para fins pessoais, pois
os imóveis são alugados por períodos de curta duração (dias ou semanas). A
missão aqui é manter o nível de vacância mais baixo possível, para garantir uma
estabilidade de renda pelo aluguel de curto prazo.
Para isso, as casas de luxo na região
de Orlando, com mais do que sete quartos, localizados em condomínios próximos
da Disney, com piscina, academia e todo o conforto que o turista procura na
hora de alugar, tendem a apresentar rentabilidades liquidas superiores a
apartamentos ou casas menores.
Já em Portugal, apartamentos pequenos
nos centros históricos de Lisboa e Porto, pelo grande afluxo de turistas,
tendem a apresentar excelentes taxas de ocupação quando alugados no regime de
temporada.
Comerciais – são imóveis com contratos de aluguel
em longo prazo. Podem ser encontrados em vários segmentos de negócios. O
investidor deve ter em mente que eles são mais caros e sua liquidez é bem menor
em comparação aos residenciais. Em determinadas situações,
há possibilidade de financiamento a juros inferiores à rentabilidade do
imóvel. Isso é importante, pois, com juros baixos, o rendimento é alavancado (e
fica ainda maior caso o aporte para compra seja à vista).
Outro ponto bastante positivo é o
prazo de aluguel, que, normalmente, fica entre 3 e 20 anos, o que traz
maior estabilidade ao rendimento, estimado entre 4,5% e 7% ao ano. Entram nesse
caso hotéis com boas taxas históricas de ocupação.
6- Se o preço do dólar
dispara, devo evitar investir em imóvel no exterior para não gastar mais?
A diversificação internacional protege
o investidor imobiliário contra os choques da economia doméstica e diminui
o impacto das variações cambiais sobre seus rendimentos. A manutenção de uma
parte da carteira em moedas fortes garante ao investidor estabilidade do poder
de compra de uma parte de sua renda, garantindo, por exemplo, que ele possa
continuar a viajar para o exterior mesmo em tempos de forte instabilidade
cambial. A falta de conhecimento de alternativas seguras de investimento e do
respectivo impacto tributário e sucessório pode causar receio nos investidores.
Por isso, em geral, as pessoas só despertam para essa necessidade em momentos
de crise e desvalorização cambial. O problema é que não existem certezas quanto
à evolução do câmbio, e há um equívoco na estratégia de esperar uma cotação
ideal para diversificar, pois ela poderá não chegar.
7- Investir no exterior é
mais arriscado que investir em imóveis no Brasil?
A
opção de investir em imóveis para rendimento no exterior pode ser considerada
mais segura e rentável, já que a geração de fluxo de caixa tem como base
fundamentos mais sólidos.
Por
que deixar o seu patrimônio investido 100% aqui, sendo corroído pela inflação,
se lá fora ele pode obter uma rentabilidade líquida de 7,5% a 11% ao ano, em
dólar, a moeda mais valorizada e estável do mundo? Imóvel de rendimento no
exterior é sinônimo de segurança patrimonial.
8- Como faço para receber
meus rendimentos se estou aqui no Brasil?
Normalmente
é necessário abrir uma conta no exterior para o recebimento dos rendimentos e dependendo
da estratégia de planejamento fiscal e de sucessão adotada, abrir uma empresa
no exterior que irá adquirir os imóveis aonde caem os rendimentos que depois
serão distribuídos como dividendos. Tanto a abertura de conta quanto de uma
empresa nos EUA são processos simples que podem ser efetuados a partir do
Brasil.
9- Preciso declarar meus
investimentos em imóveis no IR do Brasil ou no país no qual comprei o imóvel?
Todos
os investimentos no exterior devem ser informados na sua declaração de Imposto
de Renda da Pessoa Física (IRPF) e, quando aplicável, na Declaração de Bens e
Direitos no Exterior do Banco Central do Brasil - BACEN. No entanto, a forma de
declaração pode variar, dependendo da maneira pela qual o investimento foi
realizado: se por meio de uma pessoa jurídica no exterior ou se, diretamente,
pela pessoa física do investidor.
Quando
o investimento é realizado por meio de uma pessoa jurídica no exterior, ou
seja, se a proprietária dos bens e direitos é a empresa, o que o investidor
declara é a sua participação na mesma (os imóveis são declarados
indiretamente). Os imóveis, as contas bancárias e outros ativos no exterior
serão declarados diretamente se, e somente se, pertencerem diretamente à pessoa
física do investidor.
10 – Quais os países que devo olhar
para decidir investir em imóveis internacionais para renda?
Estados
Unidos permanecem na lista dos investidores devido ao tamanho da economia, a
facilidade de fazer negócio e das leis extremantes favoráveis aos
proprietários, mas Portugal vem chamando a atenção, principalmente do
brasileiro, e por diversas razões. Entre elas, clima, excelente infraestrutura,
fortes incentivos fiscais aliados a programas de incentivo ao investimento
estrangeiro como o Visa Gold.
Também
chamado de Golden Visa, trata-se de autorização de residência destinada a
indivíduos que praticam investimento em território português (e que pode ser
estendida a familiares). Muitos brasileiros também buscam o Visa Gold para unir
o útil (investimento imobiliário para rendimento) ao agradável (uso do imóvel
esporadicamente), ter uma base na Europa ou rentabilizar através do aluguel.
Ativore Global Investments
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