Publicada no fim do ano passado, a Lei n. 13.786/18,
conhecida como a “Lei do Distrato” trouxe algumas novidades à lei de condomínio
em edificações e as incorporações imobiliárias e à lei que trata do
parcelamento do solo urbano.
Entre as mais importantes está, sem dúvida, a previsão
expressa e detalhada sobre os requisitos que devem constar nos contratos de
compra e venda, promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de
unidades autônomas e de loteamento.
No caso de unidades autônomas, passa a ser indispensável
que o instrumento preveja, com destaque em negrito, as penalidades aplicáveis e
os prazos de devolução dos valores ao adquirente, no caso de desfazimento do
contrato.
Há, inclusive, expressa previsão ao direito do adquirente
em exercer o direito de arrependimento no prazo de sete dias, previsto no
Código de Defesa do Consumidor, referente à compra havida em estandes de vendas
e fora da sede do incorporador ou estabelecimento comercial.
A nova lei também dispõe que o prazo de tolerância de 180
dias corridos para a entrega do imóvel, após a data estipulada contratualmente,
somente será suportada pelo adquirente se prevista expressamente no contrato,
de forma clara e destacada. Neste caso, o adquirente não poderá pleitear a
resolução do contrato, tampouco o pagamento de qualquer penalidade, pelo
incorporador.
Superado este prazo, previsto e destacado no contrato,
sem a entrega da unidade, o adquirente pode rescindir o contrato, ter todos os
valores que pagou devolvidos com correção, além da multa estabelecida, em até
60 dias.
Ainda, se superado o prazo previsto para a entrega e não
desejando o adquirente rescindir o contrato, tem direito à indenização no valor
correspondente a 1% do valor efetivamente pago, para cada mês de atraso,
corrigido monetariamente.
Para encerrar o resumo das novidades mais importantes
advindas na nova legislação, em caso de desfazimento do negócio por
descumprimento absoluto de obrigação do adquirente, este tem direito à
restituição das quantias pagas, atualizadas com base no índice previsto no
contrato, deduzindo-se deste valor: (i) a comissão de corretagem; (ii) a pena
convencional que não pode ultrapassar 25% da quantia paga; (iii) quantias
correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; (iv) cotas de
condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; (v) valor
correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado
do contrato.
Esta devolução deverá ocorrer em parcela única, no prazo
de até 180 dias contado da data do desfazimento do contrato.
A lei ainda prevê hipótese de isenção da cláusula penal
prevista contra o adquirente, se este indicar alguém que se sub-rogue nos
termos do contrato. Além disso, dispõe também sobre os procedimentos a serem
adotados para o exercício de arrependimento no prazo de sete dias da compra de
unidade autônoma em estandes de vendas e fora da sede do incorporador.
Daniella M. Thomaz - advogada especialista em
Direito Civil da Trevisioli Advogados Associados
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